谨呈宜兴建邦？Fearlessjourney无畏的征途建邦宜兴项目整合营销策略报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归南京厚石房地产投资咨询有限公司所有，未南京厚石房地产投资咨询有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2012.11.30这是一个难易兼具的项目为什么这么说？其“易”在于我们对其定位：板块跟随者的角色，很容易跑量；其“难”在于我们对其的追求：立足业绩并超越业绩的追求；取决于我们对项目的要求和自我的要求取决于我们对项目的要求和自我的要求取决于我们对项目的要求和自我的要求取决于我们对项目的要求和自我的要求项目未来的目标：项目未来的目标：项目未来的目标：项目未来的目标：厚石认为：厚石认为：厚石认为：厚石认为：【卖得掉并不仅是我们所追求的目标】【卖得掉并不仅是我们所追求的目标】【卖得掉并不仅是我们所追求的目标】【卖得掉并不仅是我们所追求的目标】【求稳【求稳【求稳【求稳++++求名求名求名求名++++求利】求利】求利】求利】求稳——务必做到一战成名。求名——建立项目品牌影响力和建邦地产领域的影响力，借项目品牌，提升公司品牌。求利——利用品牌支撑产生溢价。项目面临的挑战：项目面临的挑战：项目面临的挑战：项目面临的挑战：面临六大挑战面临六大挑战面临六大挑战面临六大挑战面临六大挑战面临六大挑战面临六大挑战面临六大挑战政策不明政策不明政策不明政策不明位置弱位置弱位置弱位置弱资源弱资源弱资源弱资源弱品牌弱品牌弱品牌弱品牌弱产品弱产品弱产品弱产品弱竞争大竞争大竞争大竞争大十八大后政十八大后政十八大后政十八大后政巨大利好巨大利好巨大利好巨大利好核心城市核心城市核心城市核心城市实力强劲但地实力强劲但地实力强劲但地实力强劲但地项目自身的项目自身的项目自身的项目自身的大鳄围剿大鳄围剿大鳄围剿大鳄围剿策走势不明策走势不明策走势不明策走势不明板块的边板块的边板块的边板块的边和湖景牵和湖景牵和湖景牵和湖景牵产领域支撑不产领域支撑不产领域支撑不产领域支撑不产品力和特产品力和特产品力和特产品力和特和小鬼拦和小鬼拦和小鬼拦和小鬼拦朗的项目朗的项目朗的项目朗的项目缘型项目缘型项目缘型项目缘型项目强型项目强型项目强型项目强型项目足的项目足的项目足的项目足的项目色资源色资源色资源色资源截的项目截的项目截的项目截的项目挑战1—政策不明随着城镇化的加速，未来十年，我国改革征地制度，提高农民在土地增值至少有120亿平方米的住房需求，相收益中的分配比例。这是征地制度改当于2011年全国商品住宅销售面积的革内容首次写进中共党代会报告。12倍以上。征地制度将改革？城镇化加房地产调控速成楼市不会放松？发展动力住房城乡建设部部长、党组住建部正在积极研究有？地产六地产六地产六地产六书记姜伟新：简短而干脆地关扩大房产税试点的问回答：“目前没有想放松房题，适当的时候可能会大猜想大猜想大猜想大猜想地产调控。”出台相关政策。房产税何房价还会不时扩大试会降？点？商品房保障房双轨住房城乡建设部部长、党组书记姜伟近年来政府部门大力推进保制？新，回答是：社会是在不断向前发展障房建设以后，“两条腿走的，房价的问题将来会解决的。路”的局面逐渐开始形成十八大后尚无明确的放松调控文件出台，从政府文件可猜想：2013年可能依然维持现有局势，但改善型客户有可能迎来市场机会挑战2—位置弱建邦项目建邦项目建邦项目建邦项目地块北侧主要以居住性质为主，目地块北侧主要以居住性质为主，目地块北侧主要以居住性质为主，目地块北侧主要以居住性质为主，目前处于启动初期，非主流发区域前处于启动初期，非主流发区域前处于启动初期，非主流发区域前处于启动初期，非主流发区域启动区启动区启动区启动区————————采用引湖入城，双向采用引湖入城，双向采用引湖入城，双向采用引湖入城，双向联动的发展模式，打造文化、旅联动的发展模式，打造文化、旅联动的发展模式，打造文化、旅联动的发展模式，打造文化、旅游、商务、居住等功能一体的新游、商务、居住等功能一体的新游、商务、居住等功能一体的新游、商务、居住等功能一体的新城中心城中心城中心城中心城市东进，打造东氿新城，是宜兴城市发展的主要方向，但本案偏北，仅处于利好板块的边缘挑战3—资源弱天氿御城天氿御城天氿御城天氿御城本案本案本案本案氿城山水氿城山水氿城山水氿城山水金色阳光金色阳光金色阳光金色阳光誉珑湖滨誉珑湖滨誉珑湖滨誉珑湖滨万达广场万达广场万达广场万达广场君悦地块君悦地块君悦地块君悦地块东氿东氿东氿东氿1111号号号号物资地块物资地块物资地块物资地块东湖公馆东湖公馆东湖公馆东湖公馆融创氿园融创氿园融创氿园融创氿园观景第一排：万达广场、誉珑湖滨、天氿御城、东氿观景第一排：万达广场、誉珑湖滨、天氿御城、东氿观景第一排：万达广场、誉珑湖滨、天氿御城、东氿观景第一排：万达广场、誉珑湖滨、天氿御城、东氿1111号、东湖公馆、氿园等号、东湖公馆、氿园等号、东湖公馆、氿园等号、东湖公馆、氿园等项目虽位于东氿湖板块，但其资源优势消弱挑战4—品牌弱北京建工以工程建设业、房地产开恒基地产集团成立于1976发为主业，集建筑设计、年，自1981年于香港上市，建筑科研、设备安装、装万达集团至今已发展成为一家具领导饰装修、市政路桥、环保中国商业地产行业的龙头企业地位之地产发展集团节能、物流配送等为一体第一梯队的大型企业集团，开发经验一般融创是一家于香港联交所上市的专业从事住宅及商业地2005年苏宁环球正式上市。累计产综合开发的企业开发面积超过600万平方米无锡益多集团宜兴君悦地产成立于1992年，是一家以房地产开发为主，集化工、驻扎宜兴多年，开发第二梯队酒店、金融、物业管理、逸品尚东、东湖公馆房屋拆迁、混凝土搅拌、等项目，具有良好的奶牛牧业、装饰装潢、营市场口碑销策划为一体的集团企业。北京建工虽实力强劲但地产领域支撑不足挑战5—产品弱户型2房3房4房面积103平米115平米140平米160平米177平米套数103套103套221套75套87套级别经济2房舒适2房舒适3房豪华3房大平层11月9日项目答疑：对于本案的产品表示：?普通建材、无特殊；?户型无明显缺点，比较普通；?法式景观、四大组团?前期会所为售楼部；面对周边庞大竞争，项目产品亮点不多，必须依靠后期项目本身特性去挖掘其特有的亮点挑战6—竞争大城市向东第一波城市向东第一波城市向东第一波城市向东第一波项目项目项目项目总建面（万）总建面（万）总建面（万）总建面（万）东氿壹号40天氿御城天氿御城天氿御城天氿御城本案本案本案本案氿城山水氿城山水氿城山水氿城山水金色阳光17金色阳光金色阳光金色阳光金色阳光誉珑湖滨誉珑湖滨誉珑湖滨誉珑湖滨华润景城4.8誉珑湖滨42.7万达广场万达广场万达广场万达广场万达广场51君悦地块君悦地块君悦地块君悦地块天氿御城66东氿东氿东氿东氿1111号号号号融创氿园35东湖公馆14.7物资地块物资地块物资地块物资地块君悦地块22.9东湖公馆东湖公馆东湖公馆东湖公馆氿城山水20.5融创氿园融创氿园融创氿园融创氿园物资地块11.9建工地块17合计343.5大鳄围剿——小鬼拦截建邦，如何从群雄中突围？此情此景，如何应对？此情此景，如何应对？此情此景，如何应对？此情此景，如何应对？GOON进入正题产品洞悉市场洞悉深度洞悉竞争洞悉客户洞悉项目产品洞悉寻找项目价值点及产品剖析寻找项目价值点及产品剖析寻找项目价值点及产品剖析寻找项目价值点及产品剖析规划及价值，启动区产品研究》》本案产品的优劣势是什么？本案产品的优劣势是什么？本案产品的优劣势是什么？本案产品的优劣势是什么？区位分析项目位于东氿新城板块，宜兴中学北项目位于东氿新城板块，宜兴中学北项目位于东氿新城板块，宜兴中学北项目位于东氿新城板块，宜兴中学北侧，芜申运河南侧，目前周边无配套侧，芜申运河南侧，目前周边无配套侧，芜申运河南侧，目前周边无配套侧，芜申运河南侧，目前周边无配套天氿御城天氿御城天氿御城天氿御城本案本案本案本案氿城山水氿城山水氿城山水氿城山水金色阳光金色阳光金色阳光金色阳光誉珑湖滨誉珑湖滨誉珑湖滨誉珑湖滨万达广场万达广场万达广场万达广场君悦地块君悦地块君悦地块君悦地块东氿东氿东氿东氿1111号号号号物资地块物资地块物资地块物资地块东湖公馆东湖公馆东湖公馆东湖公馆融创氿园融创氿园融创氿园融创氿园外部资源分析项目配套基本为共享资源，自身条件一项目配套基本为共享资源，自身条件一项目配套基本为共享资源，自身条件一项目配套基本为共享资源，自身条件一般，无特点般，无特点般，无特点般，无特点东氿湖本案本案本案本案宜兴中学城东小学配套种类配套种类配套种类配套种类具体具体具体具体宜兴中学、城东小学、实小、教育配套外国语学校交通配套多达10余条公交线路外国语学校生活配套板块新兴区域，生活配套较缺宜兴实小医疗配套宜兴中医院购物配套万达广场景观配套东氿公园、芜申运河景观带整盘产品资料项目基本资料：1）总建筑面积：216148平米2）地上建筑面积：171504平米（住宅161545平米+商业9040平米）3）容积率：1.704）建筑密度：11.5%5）绿地率：35%6）住宅户数：1151户7）停车位：1436辆（地下1105辆，地上331辆）8）建筑风格：ARTDECO;AAAA区-8-8-8-8栋BBBB区-7-7-7-7栋9)园林景观：法式；市场洞悉““““后十八大后十八大后十八大后十八大””””下的宜兴市场下的宜兴市场下的宜兴市场下的宜兴市场政策研判、城市战略、竞争分析》