名仕经典广场商业定位与规划PRESTIGECLASSICCommercialItemPositioningAndPlanning2013年09月1名仕经典商业整体定位PRESTIGECLASSICBusinessOrientation2区域发展规划沈北发展，道义先行沈阳道义经济开发区于1992年4月经沈阳市人民政府批准成立，是沈阳市首批获得审核的省级经济开发区。规划面积55.4平方公里，现居人口20万，是沈北新区发展建设的战略重点，着力建设“一城、一廊、二区、四园”，是沈北新区建设“东北第一生态新城市”的先导区。作为沈北新区发展的核心区域，道义地区现划分为教育文化区、孵化创业区、生态居住区、科技产业区四个功能区。该区人口基数大，设施配套相对完善，依托大学城以及地铁二号线的延长线，目前已经吸引一些品牌开发商进入，成为新的房地产热点板块。区域规划带来的商机商圈初现地铁加分新北站落建道义开发区作为沈阳北部地区的先行者，已经逐步发展成为了辐射沈阳乃至整个东北的文化产业带和商业带。道义大街作为金廊的北延伸，是沈阳金廊的重要组成部分，是沈阳“十大商圈”之一，重点发展商贸商务、总部经济、文化休闲、科技服务等现代服务业，将建设成为沈阳北部的商贸商务中心。2013年底地铁2号线将北延3个车站，交通的便利和发达，带来的将是源源不断的人气。距离大学城3公里的沈阳新北站，站前是正在建设中的沈北CBD“中新国际商务城”，站前也将规划商业街区，未来这里将成为沈阳北部地区的经济中心。该区凭借着丰厚的土地资源，以及长期看好的发展潜力，吸引了众多成长型发展商，项目数量不断增加，品质不断提升，并不断有大型品牌公司介入，区域整体市场认可度和竞争力不断提升，价格将继续稳步提升。区域主力消费群体院校经济+地铁经济辽宁大学20余万人院校师生与周边中高档小区20万人口在一辽宁美术职业学院起汇成商业庞大的消费人群，形成消费的主力军。沈阳航空航天大学沈阳工程学院三公里生活半径随着院校的入学毕业季，每年都为区域内注入新的消费血液，重复消费、持续消费力强劲。区域内住宅项本案沈阳师范大学目以刚需为主，随着不断的交付入住，人口基础将突破50万大关，其中中青年消费群体比例大，消费力强。沈阳医学院在道义商圈的商业之中空白点在哪？经营中——?积家购物中心新玛特沈北店积家购物中心?步阳商业广场福瑞佳购物广场?步阳商业广场福瑞佳购物广场唐轩城市广场?荣信淘乐新天地华强城在建中——荣信淘乐新天地荣信淘乐新天地?新玛特沈北店（预计2014年6月开业）本案?华强城?唐轩城市广场6各商场定位及业态规划商场名称营业面积（平）布局方式业态规划经营档次购物环境1F：大福柜超市、化妆品、鞋、手表2F：女装、羊绒、金店积家购物中心4.2万　3F：男装、亲子乐园高档良好4F：运动、家居百货、手机数码5F：美食广场、电影院、电玩城1F：华润万家超市、美食广场、餐饮、日化、步阳商业广场10万商铺、门市2F：服装、体育用品中档良好3F：休闲娱乐负1F：装饰材料超市1F：美食广场、服装饰品、体育用品、小家电、手机通讯、鞋福瑞佳购物广场1.7万档口低档较差2F：服装、超市3F：超市荣信·淘乐新天5层商业，集农贸、轻工、百货、精品店、超市、餐饮、娱乐多7万商铺、门市低档一般地种业态于一体7在建商业规模与规划商场名称营业面积（平）规划与定位原新玛特太原街花季店将变迁至此，是购物、娱乐、生活、餐饮及文化等机能于一体的一站新玛特沈北店1-5F，大约10万平式购物中心。唐轩城市广场1-4F计划引进商超，正在与兴隆洽谈。星级宾馆、高档酒店、高档写字楼宇和辐射东北的电脑市场、手机批发市场等，是集商业、华强城32万平写字楼为一体的大型商业综合体从档次定位中寻找我们的市场空白点？竞争能力强中弱积家目前道义商圈有积家、华润万家、福瑞佳三足鼎立，覆盖新玛特高华强城高中低档商品，但各商场和沿街商铺经营同质化严重、特色稀少、经营创新普遍不足。市在建的新玛特和华强城不仅自身商业影响力巨大，还将刺场步阳唐轩淘乐新天地激带动原有商业升级蜕变，逐渐形成更合理、更具商业竞争力中定的环境。位近15万在校生的消费资源，这个群体有着年轻、受教育程度高、消费选择多样性等特点，相对来看，目前尚没有能够充低福瑞佳分满足这部分群体需求的商业项目和商业规模。9市场空白点定位的优势此方法弥补了项目地处边缘的不利劣势，通过弥补中心上业态不足的特点，将本项目功能化放大借此形成新的消费核心。并形成自己独有的业态形式，将来到道义的通过吃饭、娱乐吸引过来，将想吃饭、娱乐的人群吸引到大学城的学生来。再通过不同的业态特点，加大消费者在这里的消费力度。也就是一次销售和二次销售在同时进行的形态，通过多种方法将边缘位置变层优于中心即形成新主流商业。罕王宫10在从消费支出结构中锁定消费形态其它商品和服教育文化娱乐务生理需求+心理需求服务4%12%食品35%目前道义商圈的业态涵盖已经可以满足附近的居民及学生的生活需求，如何才能从这样的市场环境中找到自己的蓝海，交通和通信15%使得经营差异化、特色点突出、经营卖点创新出众。从提供这些受教育程度高、消费选择追求心意性等特点的医疗保健定位，满足学生的生理需求（青春期、生理冲动期）+心理需衣着6%家庭设备用品11%求（虚荣心、好奇心）锁定成为本项目的最大亮点。及服务居住7%10%以近15万在校生的消费资源为主导，附带服务周边年轻居民，目前市场中心尚没有能够充分满足这种形态群体需求的商业项目。11从市场空白点明确项目的定位方向?生活消费需求，可持续不断扩大市场份额。具备支撑项目一部分体量，且行业利润空间较大。（做为考虑重点）服服饰饰√?适合大学生不断追求“新”心?适合中低收入消费群体，且伴随着理消费需求，可以持续不断扩如何定位潮潮品品娱娱乐乐经济发展消费需求在成倍的增长。市大市场份额，具备支撑项目部？场份额能持续不断扩大，可支撑项目分体量。（做为考虑重点）√√部分体量。（作为考虑重点）餐饮餐饮√?适合所有消费群体，且伴随着经济发展消费需求在持续的增长。市场份额能持续不断扩大，可支撑项目部分体量。（作为考虑重点）12定位原则定位前提认知：商圈中心主体市场汇集了众多商家、商品、客流量，需充分融入其中，取其精华、完善不足，从目标消费群体立场出发，牵引大部分客流。差异化的目的——将市场竞争力（前期销售、后期经营）做到极致经营品种差异化经营管理差异化商家类别差异化客户群体差异化打造沈阳首个爱情文化产业中心恋爱产业：热恋中的情侣交往发展所需求的产品或服务。周年纪念及创意产业：为恋爱、结婚周年纪念庆贺而消费的产品或服务。爱情文化主题圣地14项目命名NN爱时尚中心爱时尚中心沈阳首个爱情文化产业一站式吃喝玩乐购圣地沈阳首个爱情文化产业一站式吃喝玩乐购圣地案名解析“N”在微积分中常用来作为变数，口语中表示特别多，趋于无穷；“N”在这里即表示包罗万象的业态，又表示不同种类的“爱”：情爱、友爱、关爱……“N爱”取“恩爱”的谐音，唤起人们对一段感情寄予的美好期望，点题本案的“爱情文化产业”精髓；“时尚中心”是一个最新时尚理念的专卖零售商的购物中心，包括新潮餐厅及娱乐零售业。15细分化市场中主题定位借势、跳出、超越1、沈阳文化旅游资源1、主题——爱情主题2、区域娱乐内容资源如何有效利用现有2、娱乐——娱乐产业3、学生休闲消费资源资源以满足集中化细分市场？3、智慧——新兴文化借鉴现有案例16N爱时尚中心——沈阳“爱情文化产业”的旗帜与示范产品链。即以渠道平台为分类标准，构成娱乐纵向渠道链：相关产业——了“餐饮+电玩+影院”……，形成了娱乐产业链。“1?+2?+3?+4?……”的几何价值。立体价值链：衍生产业——爱情链。即以产品为分类的基本标准，构网络、连锁、会所。成了“想谈恋爱+恋爱中+纪念爱情……”，也就是“爱情1+2+3+4……”的加法。文化增强了专业市场的规模和辐射力。价值链。即以价值最大化为核心，构成了横向产品链：本位产业——“文化+旅游+会所、……”，打造新爱情主义等商业地产；成“1?×2?×3?×4?……”的几何乘数价值。17构筑项目的三大“品牌伞”体系区域规划区域规划爱情文化产业中心形形象象标标杆杆主主题题业态业态“N爱”爱情娱乐休闲中心功能功能配套配套创新创新模模式式爱情文化创意中心增增加加价值价值18N爱之脉络娱乐饰品电子N爱酒店餐饮潮品19定位爱情文化产业主题的八大理由?一、道义商业人气渐旺，多以餐饮、娱乐、日用百货为主，偏高端的消费量低；?二、各商场和沿街商铺经营同质化严重、特色稀少、经营创新普遍不足；?三、时尚娱乐将是未来道义大学城的亮点，而时尚娱乐的核心是消费力最强的人群；?四、爱情文化产业符合道义商业空白点的特征，与各个商场建立良好的错位经营；?五、定位爱情文化主题，为目标客群提供了浪漫约会、消磨时光、休闲购物的好去处；?六、商场按这种定位分类，可分为吃、喝、玩、乐、购五大业态；?七、近15万在校生及年轻群体，是爱情文化产业的消费力最强的消费资源；?八、娱乐是目前以至将来沈阳不同年龄端的共同惆怅的话题，伴随着经济的不断发展物质生活趋于饱和，娱乐消费也已成沈阳人主要生活支出，却在趋于逐年以10%的速度上升的趋势，以此定位从而聚集人气，为商城繁荣奠定基础。20客群定位?面对直接客户和目标消费者客户两个基本类型，首先要确定消费者定位，基于此再确定直接客户定位。涵?直接客户定位与下述的业态组合定位有很强关联性：的内产业地商念竞定，概主力店定位城确争消消市状费费发消丰富商业地产品牌内况习涵，增加活力次主力店定位市展费、惯场状者市、定环况补充商商铺主要租户定位场能业地位产的境趋内涵细力多种，满势