谨呈：贝蒙置地贝贝蒙天地蒙天地商商业产业产品品营销营销方案方案上韬地产2013.9.9汇报思路我们将从本体和市场的角度去发现我们的目标客群，并给予产品精准的定位，并以最有效的营销策略去解决项目面临的问题，从而完成项目的需要实现的目标。市场解读-判断市场容量本体解读-找到本体属性的优劣势项目定位SWOT客户研判-项目目标下分析客户营销执行要点目录PARTPARTPARTPART１１１１市市市市场场场场分析分析分析分析PARTPARTPARTPART２２２２本体分析本体分析本体分析本体分析PARTPARTPARTPART３３３３客群客群客群客群研研研研判判判判PARTPARTPARTPART4444SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析PARTPARTPARTPART5555项项项项目定位目定位目定位目定位PARTPARTPARTPART6666营销执营销执营销执营销执行要点行要点行要点行要点PARTPARTPARTPART7777上上上上韬韬韬韬保障保障保障保障市市场场分析分析?整体市场分析?区域市场分析?区域商业市场分析?区域公寓市场分析市场解读》》重庆市场解读2012年~2013年重庆商品房成交供应量稳定，市场情况良好?2008年~2013年重庆市商品房成交均价呈现上涨趋势；?2012年市场供销呈现供不应求状态，年度成交量位居全国第一；?2013年1~4月重庆市商品房供应量下降，成交量达838万方。市场解读》》重庆市场解读2013年上半年60-80㎡刚需小户市场接受度高。面积段成交走势：房型段成交走势：?2013年上半年60-80㎡开盘去化率也位居第一，60-80㎡刚需小户市场接受度高；40-60㎡和40㎡以下产品开盘去化率位居第二，投资性小户也有一定的市场；?从房型看，两房仍是市场主力，单间配套和一房市场接受度也较大；2013年上半年整体市场成交上升主要体现在紧凑型刚需产品中，60-80㎡刚需小户市场接受度高，国五条出台，客户首置多考虑一步到位，两房和小三房机会点出现市市场场分析分析?整体市场分析?区域市场分析?区域商业市场分析?区域公寓市场分析序项目名占地面积建筑面积容积楼面价未开发量拿地时间号称(亩)(万方)率(元/㎡)(万方)2006-5-231077911.35621富力城2006-12-269101953.2284516市场解读》》区域市场解读2006-12-2618623913.13062东方剑2005-10-27245301.843016龙湖东桥郡桥3龙湖东2006-1-201281931.17540桥郡4卓越熙2010-1-19245412.574235.85街U5龙湖2009-9-298821382.476575.4城龙湖6康田漫2009-6-26130263.06936.09城花千树前期拿地在售地2009-12-2324640块2.4：889总开发量2009-12-23300402.08007金科廊86.21桥水乡2009-12-23304412.080115851585总开发2009-12-23量：172楼1532面地价29万方2.5751龙湖U城北麓国8已开发2010-8-11体量：176510353.0万方1347已开发16.32量际城755卓2010-6-30299522.6853510510富力城9协信城76.57未开发2010-12-17体量：2861022492.6万方926越立方元/㎡熙2009-6-2671143.0667未开发量10中渝春2009-6-2667112.568019.69街华秋实2009-6-2661102.5619107510752010-12-15284573.0123911旭阳台88.62北城2010-12-15279532.8140712盛豪首2010-9-7168282.5150823.1港城13西城的2009-6-175492.56205.67湖14贝蒙天2011-12-28168282.5148027.9地宝嘉花贝蒙天地15宝嘉花2010-11-30255311.85263628.09与山康田屿山漫城西城的胡16新欧鹏2010-11-30299371.9262737新欧鹏17前期未天王星2011-8-19开发地块总开发325量：2.5185753万方5东方剑康田18康田2011-9-19109111.5247411桥北麓大学城板块作为首批二环新区，初期以国际中渝春大型企华秋实业圈地造城模式发展，区域金科廊桥水乡城盛豪首旭阳台北城港城内知名企业聚集，获取土地协规信城立方模大，土地成本低。区域未来供应量高达1000万方，市场压力大。市市场场分析分析?整体市场分析?区域市场分析?区域商业市场分析?区域公寓市场分析市场解读》》区域商业市场政府主导的产城一体区，占据高生态价值优势,校园经济主导快速发展，商业先期呈现，生态居住高认知区位：沙坪坝区虎溪镇和陈家桥镇，地处中梁山脉与缙云山脉之间规模：规划面积33公里，入住人口50万人，高校人口30万。歌乐交通：高速公路，轨道交通接驳主城山重庆主城属性：政府主导，以教育科研为主的产城一体化独立发展区。脉区域功能复合：1、高等教育集聚区；2、产业型商务集聚区；3、产学研基地、高科技产业集聚区；4、交通物流功能聚集区；5、生态旅游、休闲娱乐集聚区。市场解读》》区域商业市场项目区域商业发展可借鉴呈现发展阶段商业特征初始阶段呈现阶段成型发展（2005-2008年）（2008年-2010年）（2010年至今）学院进驻情况7所11所15所校园进驻人口量8万12万16万周边配套无，依托沙坪坝商圈4万平米邻里商业12万平米集中商业成熟运营政府主导休闲品牌开发商进驻开发发展驱动力大学城商圈形成临时4万㎡商业街区域住宅开发建设临街门店，散点分布中心商业呈现综合体商业进驻商业整体形象铺面售价低，专业化运营租售结合，主力店及核心商业商业运营80%以上空置率持有招租95%，以铺养铺持有，公寓、临街铺面销售市场解读》》区域商业市场?右图为重庆市2012年主城区商业供应与去化情况：?2012年商业总体供应量为223万方（含车库），成交量为189.02万方，整体成交率达到84.76%。?实际累计成交量为231.72万方（含2011年存量44.6万方，成交率约为95%）。2012年重庆主城商业发展稳健，整体去化率较高沙区商业去化率居主城第三?右图为重庆市2012年主城各区商业成交均价：?商业加车库建面均价为9100元/㎡，纯商业建面均价为11173元/㎡。?三北区域商业成交均价区间在21000-47000元/㎡，价格较全市均价高。市场解读》》区域商业市场各商业项目均有较为明显的业态定位，但各项目之间未能形成良好的联动效应，整体呈现出各自为阵的局面。项目体量商业体量项目名称业态定位业态布局（万方）（万方）卓越熙街1615学生经济商业街　学生经济型综合商业　龙湖U城13820天街式商业中心餐饮、零售、百货龙湖睿城152.5中端社区商业超市、酒店、房地产中介、汽车美容等东方剑桥33.66中低端复合式商业餐饮、休闲、娱乐裙房商业、独立商铺、大型卖场、酒店、旭阳台北城10933原味台北生活西永核心商圈会所、会议中心、写字楼星光68购物中心、星级酒店、写字楼、公协信城立方10226区域型购物公园园休闲式餐饮娱乐社区配套商业金科廊桥水乡1507　湖滨高端餐饮餐饮、社区配套商务公寓、星级酒店、甲级写字楼、及综富力城680215大学城综合体大型商业合性商业龙湖花千树6.61主题情调商业街区　中高端休闲饮食龙湖仟百汇55大学城中央龙湖首个时尚消费街区娱乐休闲、家居、餐饮学苑U街6.56.5学生经济商业餐饮，零售，学生商业康田漫城315江湖菜1号街区江湖菜、社区配套宝嘉花与山433特色风情商业街　社区配套市场解读》》区域商业市场2013年大学城有约16万平米商业体量推出，竞争形势较为严峻。2013年预计推商业体量项目名称出体量(万业态定位业态布局运营方式（万方）方)裙房商业、独立商铺、大型卖场、酒旭阳台北城332原味台北生活西永核心商圈80%自持店、会所、会议中心、写字楼星光购物中心、星级酒店、写字楼、协信城立方263区域型购物公园50%自持公园休闲式餐饮娱乐社区配套商业金科廊桥水乡71.5SKYmall+水岸商业餐饮、社区配套10%自持商务公寓、星级酒店、甲级写字楼、富力城2152大学城综合体大型商业80%自持及综合性商业宝嘉花与山30.5特色风情商业街　社区配套销售贝蒙天地92社区商业餐饮、社区配套销售首港城2.61社区商业餐饮、社区配套销售北麓国际城51社区商业餐饮、社区配套销售学院U街6.53社区商业学校师生、社区配套销售合计307.116市场解读》》区域商业市场?靠近集中性商业中心的商铺去化较快；?目前大学城商铺1楼价格在1.5-2.5万之间，2楼在1万左右；?面积区间在40-70平米之间的商铺易被市场接受；主力面积销售价格（建项目名称销售策略层高供应和去化情况备注（㎡）面）将1、2楼合并，做首期108套开盘售将2层合为1层，放旭阳台北城7.3m层高，实行“捆绑47-87均价4万7.3米大产品价值，实施捆罄绑销售销售”无正式开盘，均自然销一二期共推45套，未正式开盘，凭借自协信城立方40-701.6-4万4米身商业综合体提升商售现余10套铺价值1F：3-5万SkyMallB1组团约一期商铺集中于购物率先推出“产权式购物中中心，功能分区划分金科廊桥水乡40-702F：1.5-3万4.5米150商铺现已基本售心”清晰，部分开发商自3F：均价2万罄持。自持20%，后期可为业自持20%商业