望云株洲大道地块前期策划思考湖南中原株洲事业部ZhuZhou.12.2012本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本?报Copyright告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|1写在前面此地块承载着许多重要的历史意义……望云集团进军株洲市区第一站，吹响进攻号角……望云集团与中原集团携手共创辉煌于株洲首次合作……?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2回顾：2012年年末最后一次土地出售中在众多竞争对手中，以1138元/㎡的楼面价（净用地）拿下此地块，足见望云集团寄望之重。楼面价高达1138元/平方米，采取什么样的开发方式？宗地面建筑面土地成交签约时购买公司位置规划用途楼面地价积积价格间株洲大道和昆仑株洲华都房地产开发有山路交叉路口西142667.限公司北角66204.715商住144301011元/㎡2011.4株洲大道和昆仑山路交叉路口西216850.湖南中欧置业有限公司北角61957.22商住15053694元/㎡　株洲市三兴置业有限公天元区29区司29-118020.9146455商业住宅628135元/㎡2010·3?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3背景：望云进入株洲市的首个地产开发项目目标理解经过与望云集团高层多次深入探讨及沟通，此项目须奠定望云在株洲的品牌影响力，同时快速实现资金回笼，博取溢价。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4希望与开发商达成共识：本案开发基调应该是：以全新模式+全新住宅产品为主?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5思路：项目判断项目判断提出问题提出问题项目本体分析项目本体分析市场竞争市场竞争客户分析客户分析项目发展战略项目发展战略项目初步定位项目初步定位经济测算经济测算?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6地块初判：天元区次核心区域，环境好，发展潜力大?地块位于天元区次核心区域，未来城市发展重要节点?项目周边环境形象好，周边多为较高端项目如湘银星城、尚格名城等；神农城?体育新城核心所在，城市基础配套优越，。现象关键位置位于株洲大道与湘山路交汇处西北角体育新城附近重要节点横轴——株洲大道、黄河路、滨江北路交通交通通达性好纵轴——莲花路、湘山路、君山路设施紧邻新体育中心，住宅较多，周边商业配套缺乏居住氛围正在聚集、商业氛围起步形象新住宅集中聚集区规划新，发展新，整体形象好?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7地块初判：地块方正、平整，北侧200米即是湘江，四面临路，会有噪音影响用地性质商住用地湘江占地面积52736.27㎡净用地面积50349.79㎡容积率＜3建筑密度33%商住比住60%，商40%总建筑面积151049㎡商业面积60420㎡住宅面积90629㎡总车位1605?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8地块初判：地块规模小，楼面价高，挑战区域市场当前住宅占地面积建筑面积容积在售及待售主力商业/公寓项目名称住宅类型、均价元销售率主要卖点（㎡）（㎡）率产品均价/㎡）90-160三房五28000-湘银品牌、6+1创新户型+教湘银星城38万132万3.0多层、高层4500一期在售房30000育配套+规模优势85~140两-四15000-地段、交通；主题园林及品质尙格名城53万120万1.75高层、小高层、多层5000六期94%房30000；多层产品，自身配套新城地段，配套完善，华晨品庐山春天16.7万55万3.97高层、小高层99190二、五房4900——二期96%牌号召力华晨.国90~115二、三5000-5500紧邻神龙城、市政府，天台公12万50万3.97高层580085%际房公寓园、北师大附中85-167二到三大江观邸6.9万30万3.55高层480030000一期尾声一线江景、石峰公园、高赠送房本项目地块土地拍卖价1.72亿，折合楼板价约1138元/㎡，初步估算，项目入市价格不会低于4200元/㎡，周边高层项目均价只在4100-4800元/平左右，常规住区无法保证保价、保速?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9此次报告要沟通的问题Q1、项目如何定位？Q2、项目的物业发展方向？Q3、如何在前期沟通的基础上尽量提升价值，达到利润4个亿。实现：挑战区域市场，塑造代言体育新城形象的中高端项目，实现项目高速销售，博取溢价！?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10提纲：项目判断项目判断提出问题提出问题项目本体分析项目本体分析市场竞争市场竞争客户分析客户分析项目发展战略项目发展战略项目初步定位项目初步定位经济测算经济测算?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11区域城发市规展机遇：划价值承接神：项目农城发处展轴线于运动生活，处于运动生活区与区与都市生活都市生活区临界面区临界面，区域交融、碰撞激烈。项目处于运动生活与都市生活强烈碰撞区域。区域内尚未出现城市发展主导理念之项目周边未出现根据区域规划价值发展，定位主题项目?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12地块位置：位于体育新城核心位置，坐享区域首席黄金十字。体育中心?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13经济指标：总建面约15万㎡，地块方正，具备较大操作空间用地性质商住用地占地面积52736.27㎡净用地面积50349.79㎡容积率＜3建筑密度33%住60%，商商住比40%总建筑面积151049㎡商业面积60420㎡住宅面积90629㎡总车位1605?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14宗地四至：北面、汽车4S店、大江观邸西面加油站、山包?东面红星美凯龙、金鼎建博汇项目南面临株洲大道?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15宗地状况：地块整体较为平整，拆迁已完成，已经达到熟地状态?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|16交通分析：地块通达性极高，是连接栗雨湖板块与长江广场板块的咽喉之处，15分钟畅达全城繁华，更是去往湘潭必经之路响石广场石峰大桥红港大桥中心广场栗雨湖10商务区Mins长江湘广场山路道道大大洲洲神农城株株西环线?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|17景观分析：东向部分高层能看到体育中心及其园林，北向观江面被大江官邸阻隔，几无自然景观。湘江?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|18地块小结：优劣势分析优势劣势1、有市场氛围，区位优势明显，周1、住宅受噪音污染，临街面较长，边开发情况良好，板块处于蓬勃发展且直接临主干道；期。2、自然景观面相对缺乏，视野受限2、交通通达性好，十五分钟畅享城较大，同时无自有自然景观。市繁华，2大主干道黄金路口；3、容积率过高，影响住宅舒适度3、城市配套丰厚，宗地东面为红星美凯龙及新鼎建博汇市场，十字路口处作为体育新城板块核心商业区，拥有高档酒店、公寓等、尽在咫尺的体育馆。4、地块规整，易于规划，临街面长，商业价值大?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|19从地块看机会点：不具备打造豪宅的价值，可满足普通住宅需求，商业发展具备挑战性，同时是机会点配套：丰富，商业配套、市政配套一应俱全。住宅景观资源：无内在自然景观，景观面缺乏。容积率：容积率偏高，影响居住品质地段：体育新城黄金十字路口。商业通达性：15分钟畅达全城。商业体量：体量较大，发展有挑战性，同时也是机会点。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|20提纲：项目判断项目判断提出问题提出问题项目本体分析项目本体分析市场竞争市场竞争客户分析客户分析项目发展战略项目发展战略项目初步定位项目初步定位经济测算经济测算?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|21PART1天元区竞争分析?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|22从区域看竞争：呈区域集中趋势，南以湘水湾、神龙城为核心，北以体育中心、栗雨工业园为核心；旺旺城城··天天悦悦大江大江观观邸邸蓝筹蓝筹公寓公寓尚尚格名城格名城美的城美的城体育新城板块本案湘湘银银小小区区庐庐山山恋恋金域天下金域天下栗雨湖板块湘湘银银星城星城华华晨晨国际国际近近水水楼楼台台山河山河锦园锦园板块城水岸水岸春天春天神龙华华晨晨御御园园泰泰山公山公馆馆恒恒大名都大名都湘江名都湘江名都康康桥桥美美郡郡湘水湾板块天天泉泉一品一品晋合晋合湘湘水水湾湾?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport