蓝海求异红海拼细——东客站项目定位报告1【前言】作为一个纯商业项目，本阶段项目的重点及难点在于物业组合及配比的确定。本报告意在准确梳理项目的目标，确立清晰合理的定位逻辑，综合分析市场状况，研判物业选择及体量配比。2——【项目目标】——【物业组合】【物业体量】【价值增值】3【项目目标】速度与利润的博弈资金压力：本项目拿地成本较低，资金压力较小企业战略理解：稳健开发路线，土地储备量小，非规模化快速走量战略，单个项目利润要求较高在适当控制风险的前提下追求利润最大化4【项目目标】风险可控下的利润最大化——【物业组合】——区域可存活物业研判【物业体量】【价值增值】5【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】集中商业：自持为主，对开发商资金、商家资源及后期运营能力要求较高。销售型以返租模式为主，对后期运营能力要求较高，且散售难弃选度较大。集中商业部分项目月均销量走势图（㎡/月）润驰国际广场商铺返祖销售模式盈利表项目名称在售体量去化周期均价（元/㎡）月均走量去化率销售模式花生唐3.6万方11个月142092101返租销售63%香江CBD37.6万方37个月7830636866%返租销售新南中心9.2万方4个月456771315返租销售32%润驰国际广场2.4万方10个月17464555返租销售44%备注：花生唐2013年5月新推一批，香江CBD2012年5月底新开盘一批，成交价不到7000元/㎡，导致6月成交量巨大。6【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】独栋：区域内独栋商业一楼均价约4.5-6万/㎡，为底商的1.2优选倍，属高价值物业。独栋均价（元/底商均价（元/项目名称独栋楼层底商楼层独栋、底商价格比㎡）㎡）1F4.5招商雍华府1F3.71.2:12F2.81F62F41F51.2:1摩玛新城3F34F22F22:15F2-1F21F4~52:11F9协信中心2F4~52F31.5:13F3.51523荣盛香榭兰庭未售——32.541.8备注：荣盛香榭兰庭独栋商铺目前尚未推出，无销售数据7。【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】底商：以1-3层为主，一楼均价在4~6万元/㎡，3层以上商铺去化难度较大优选。下）项目名称层价格（万元）以去化率沙河湾（三隆鑫九熙1F:5.037%观城明信鹭湾2F:2.00%优品道上东区摩玛新城3F:1.50%信和御龙山朗诗绿色街区阳光100米娅中心价格、销售情况4F:1.20%绿地新里柏仕公馆5F:1.00%首创国际城塔子山壹号1F:6.00%龙之梦摩玛新城2F:4.00%荣盛·香榭兰庭海上海3F:2.80%4F:1.90%蓝光锦绣城荣盛香榭兰庭阳光米娅1001F:4.564%万科金库隆鑫九熙1F:3.9100%1F:5.890%荣盛紫提东郡蓝光锦绣城2F:2.5100%3F:1.8100%1F:5~645%备注：荣盛香榭兰庭底商尚未推出，无销售数据。COCO金沙2F:2~331%8【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】整体写字楼市场供需（2012.1-2013.10）：今年主城区写字楼供应较往年有所下降，销售保持平稳，1-10月，主城区写字楼新增供应66.8万㎡，销售131.8万㎡，供小于求。9【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】整体写字楼市场存量（2012.1-2013.10）：今年主城区写字楼市场存量逐渐减少，目前存量143.6万方，以市场平均消化速度11.5万㎡/月计算，存量消化需12个月。10【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】整体写字楼市场销售价格（2012.1-2013.10）：主城区写字楼销售价格保持平稳，在10000-12000元/㎡。11【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】成都市五方位写字楼市场供销比（2012.01--2013.10）：城东写字楼供销比相对较小，销售量大于供应量，供小于求，写字楼存在一定的市场空白点。方位城中城东城南城西城北新增供应（㎡）279186847101718790171515308265销售（㎡）3810951032311607644180091267717供销比0.730.821.070.951.1512【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】城东写字楼市场存量（截止2013.10）：城东写字楼市场目前存量约6.04万㎡，约占主城区写字楼总存量143.6万㎡的4.1%，相较于城南、城西、城北、城中而言，存量最小。13【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】城东写字楼市场销售价格（2012.1-2013.10）：主城区写字楼销售价格变化幅度不大，基本维持在9000-11000元/㎡。14【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】城东片区超甲级和甲级写字楼空缺，高端写字楼物业存在空白点。写字楼档次总供应量（万㎡）销售面积（万㎡）存量（万㎡）销售均价（元/㎡）月均走量超甲级——————————甲级——————————万科钻石广场4.53.90.6123001885万科汇智中心5.61.54.186001261类甲级华润广场6.56.00.5130002916协信中心4.02.02.3103271580隆鑫九熙乙级8.47.70.771503500（soho）15【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】专题：区域高端写字楼需求研判16【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】区域属性：规划中的城东CBD区域，以创意文化产业为主导产业，非城市核心CBD区域。目前成都主要的CBD分布在市中心、人民南路、东大街、天府新城四大板块?市中心CBD：金融、贸易和咨询城东CBD业为主导的传统的区域性商务中心本案区?人南路CBD：科技商务区?东大街CBD：西部金融中心、华尔街?天府新城CBD：成都金融中心、后台服务中心17【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】区域属性：住宅以刚需产品为主，区域整体价格相比其它区域弱沙河湾观城明信鹭湾隆鑫九熙优品道上东区信和御龙山阳光100米绿地新里柏仕公馆娅中心朗诗绿色街区东大街CBD塔子山首创国际城壹号成都新城摩玛新城蓝光锦绣城海上海万科金库荣盛紫提东郡荣盛香榭兰庭南延线CBD城东CBD城东片区住宅情况18统计【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】区域发展目前处于初期，物业需求以经济实用型居多区域发展阶段物业需求国际甲级写字楼、顶级豪城中心成熟期宅和公寓、五星和超五星CBD酒店、高档购物中心甲级写字楼、高端住宅和南延线快速发展公寓、甚至豪宅、五星级CBD期酒店、大行商业项目甲级写字楼、高端住宅和东大街快速发展公寓、甚至豪宅、五星级CBD期酒店、大行商业项目中低档写字楼、中高档住城东起步期宅、低星级酒店、社区商CBD业新商务中心的发展过程19【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】商务氛围暂未形成，物业需求以中端商务为主，超甲、甲级写字楼需求有限占地建筑拟入住项目项目业态面积面积鑫福星级酒店、住宅、写字楼、会展中心167亩58万㎡锦东智谷五星级酒店、甲级写字楼、高端商业、大型体验中心、影剧院、soho办公孵化世茂·海峡城647亩211万㎡区集高端精装公寓、商业、SOHO三位一体花样年·花港90亩35万㎡的高品质生活、自由工作、时尚休闲全精装复合型社区甲级写字楼、艺术酒店及精品商业于一剑恒38亩——体的高层综合体国际广场包括一条打造文化体验旅游的古典商街佳州；一座构建空中艺术走廊的空中街区；城东CBD规划意境图——40万㎡国际中心极具现代感的两大标志建筑；购物、娱乐、办公、居住的四大功能组团区域内拟入驻项目，集中打造高端商务物业，而区域内高端商务客群有限，超甲、甲级写字荷福·米其林大型商业、国际精品产权式酒店、高端23亩8.8万㎡楼需求优先，未来商务市场竞争大。国际商业中心品牌博览、米其林美食广场呈祥24亩10万㎡经济写字楼、套房酒店、餐饮20东方广场【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】区域中高端写字楼需求有限，不建议打造超甲、甲级弃选?整体市场中写字楼存量过大，市场趋于饱和，需求有限；市场?城东市场中写字楼供应不大，类甲级和乙级写字楼存量较小，低价走量。?区域现阶段物业需求以中高档住宅、中低档商务为主，超甲、区域规划甲级写字楼需求很小；?区域内商务氛围还需3-5年，才能形成。竞品?城东CBD规划中，未来将集中打造大量高端商务物业，本项目地块规模局限，打造高端商务物业无市场优势。21【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】城东片区写字楼以中低档的类甲和乙级为主，价格9000~13000元/㎡，月均走量一1000~2000㎡为主。写字楼档次总供应量（万㎡）销售面积（万㎡）存量（万㎡）销售均价（元/㎡）月均走量万科钻石广场4.53.90.6123001885类万科汇智中心5.61.54.186001261甲级华润广场6.56.00.5130002916协信中心4.02.02.3103271580隆鑫九熙乙级8.47.70.771503500（soho）万㎡元/㎡城东区域内，类甲级写字楼中万科钻石广场和华润广场高价走量，乙级写字楼中隆鑫九熙低价走量。22【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】区域中高端写字楼项目产品对比：以类甲品质为主。项目协信中心华润广场万科钻石广场万科汇智中心隆鑫九熙级别甲级类甲类甲类甲乙级写字楼体量40000㎡65000㎡45000㎡56000㎡8.4㎡希尔顿+主题商业街配套物业商业+写字楼商业+LOFT+写字楼商业+写字楼商业+写字楼+住宅+住宅总层数23F26F31F29F28F标准层面积1800㎡1500㎡1500㎡1965㎡1200㎡平面布局核心筒式核心筒式核心筒式核心筒式核心筒式面积划分135-220㎡100-500㎡76-270㎡50-1965㎡40-100㎡