保利香槟国际蓄客计划2010年9月【销售指标】销售金额：5亿元销售面积：5.34万方销售均价：11000-12000元/㎡难点：?蓄客时间只有二个月，需完成1500组以上的诚意客户积累。?供应量6亿不到，需完成5亿的总销。?第一次开盘无样板房支持。时间紧任务重【推售货量】第一批户型配比第二批户型配比户数户数面积面积面积面积所占面积面积户型户数所占户型户数所占所占（㎡）(㎡)比例（㎡）（㎡）比例比例比例二房902424%216015%二房903013%27008%三房1401414%196014%三房14014060%1960057%58%928065%1605816000%00%四房四房18000%00%1804821%864025%18022%3603%180-顶复167%344010%顶复22022022%4403%合计　234100%34380100%合计　10014200100%1.两次推售共推售出，334套，面积48580㎡，预计总销5.34亿元。2.第一批推出1#2#楼；第二批推出5#、8#、9#、10#楼。【推售货量】推盘时间2010年11月2010年12月合计1#2#5#8#9#10#1#2#5#8#9#楼栋10#　　1一期一期面积段一期2第一批第二批9090242430305435140140141414014015441601605858005868180180004848487190-220190-220（（44161620顶复）顶复）910合计（套数100234334）合计（面积142003438048580㎡）预计销售总156203781853438额(万元)【总价门槛】主力面积段140/160/180㎡目标单价1.1-1.2万元/㎡总价段三房168万四房192-216万1、一期推售的主力面积主要以三房和四房为主；2、主力总价170万-220万之间，总价段较高，客户群体相对较窄。3、与周边华润ME邸的中小户型（90-120）相比，竞品的总价优势明显。【关于目标】第一次开盘（11月）第二次开盘（12月）蓄客目标：450组蓄客目标：1000组认筹目标：150组认筹目标：350组开盘当月销售目标：开盘当月销售目标：90套220套【关于节点铺排】12.25开盘11.27开盘11.15认筹10.15房展会9月10月11月12月1月10.2311.15售楼处完成样板段开放自然累客全线推广精准锁客物料筹备期蓄客期开盘筹备期蓄客1000组开盘目标开盘目标认筹300组（为第二次当月销售90套当月销售220开盘考虑）套蓄客期（10.15-11.27）户外报纸树形象，建立影响[广而告之]节点公告，引发关注网络诚意客户500组电台电视直邮[目标直击]聚焦目标区域深挖区域客户关诚意客户300组短信项目信息直递键动作[资源经营]老带新（针对二期）诚意客户200组精准锁定目标人群第一批积累客户[SP]活动国宝展聚集人气，吸引来人+暖场活动诚意客户200组1/广而告之——户外/报纸/网络/电视/电台目的：树形象，建立影响，节点公告，引发关注预计累客量：500组12.25开盘11.27开盘10.15房展11.15认筹会9月10月11月12月1月10.2311.15售楼处完成样板段开放户外：9月底上画面报纸：网络：搜房网/365/新浪首页通栏＋新闻内页＋按钮＋文字链接电视电台10月20日开始投放投放主题：2/目标直击——直邮目的：聚焦目标区域，深挖区域客户预计累客量：150组12.25开盘11.27开盘10.15房展11.15认筹会9月10月11月12月1月10.2311.15售楼处完成样板段开放9.20邮政数据库中10.23前，无锡主要高收11.15日前，选择集高档客群进行直投入人群，共约10万份+中的片区或者客群进（策源各楼盘客户资源行集中投放+（策源根据效果锁定后+上海策源资源+保利会各楼盘客户资源+上续直投方向员）海策源资源+保利会预计全部投放完成需要一员）周推介项目直邮DM投递稿完成登记客户意向信息相关认筹信息的告知售楼处目前销售动态发布2/目标直击——直邮目标直击说明：直邮：1、邮政数据库中资源。2、无锡策源各楼盘客户资源。3、上海策源数据库中客户资源。4、南京、上海保利会资源。2/目标直击——短信目的：销售信息精准投放目标客户预计累客量：150组12.25开盘11.27开盘10.15房展11.15认筹会9月10月11月12月1月10.2311.15售楼处完成样板段开放每周10万条每周20万条10万条保利香保利香槟国际活动信息槟国际售楼处国宝展活动信认筹信息开放息及产品信息优惠信息30万条40万条保利香槟国际产品信息保利香槟国际即将开盘国宝展活动信息活动心虚认筹信息优惠信息3/资源经营——老带新目的：加强业主关系维护，通过口碑传播，减少线上高成本投入，促进累客和成交预计累客量：30组12.25开盘11.27开盘10.15房展11.15认筹会9月10月11月12月1月10.2311.15售楼处完成样板段开放客户信息平台搭建老带新奖励机制：?制定老带新客户奖励机制，促进现场来人及现场成交。?老带新数量累计，给予年度老带新最多的前10名业主，其他奖励（如旅游）3/资源经营——第一批积累客户目的：为了能留住客户，在第一次开盘时没有认购成功的认筹客户，给予在第二批认购中保留其第一次开盘的优惠。预计累客量：170组12.25开盘11.27开盘10.15房展11.15认筹会9月10月11月12月1月10.2311.15售楼处完成样板段开放12月5日前完成认筹未定客户意向排摸确认有效客户数量锁定手段：保留第一批开盘优惠4/活动——房展会/国宝展/暖场活动预计累客量：200组12.25开盘11.27开盘10.15房展11.15认筹会9月10月11月12月1月10.2311.15售楼处完成样板段开放国宝展活动景观示范段开放及国宝永久落户仪式+暖场活动+认筹通知所有前期积累的客户进一步积累人气，制造现场销售气氛认筹开盘期（11.15-11.27）认筹/开盘目的：锁定客户意向、精准价格。通过价格优惠吸引客户。12.25开盘11.27开盘10.15房展11.15认筹会9月10月11月12月1月10.2311.15售楼处完成样板段开放运用工具：VIP卡VIP卡认筹金额20000元相关优惠客户认筹优惠二房户型优惠2万在约定的时间内，完元成签约并付清首付及三房户型优惠3万相关贷款手续的，可元以再享受总价1%的四房户型优惠5万优惠。元销售动作确认客户意向房意向房型顶复户精准均价型优惠6万型模糊报价房号初选选择3个意向房元号价格排摸、测试价格接受房号引导度测试公布一房一价集中选房认筹/开盘12.25开盘目的：锁定客户意向、精准价格11.27开盘10.15房展11.15认筹会9月10月11月12月1月10.2311.15售楼处完成样板段开放国宝展认筹活动，国活动配合宝落户仪式地点：售楼处，通过景观地点：售楼处示范段开放及暖场活动逼定客户，缴纳诚意金。物料配合收据认购流程说明认筹优惠说明收据更换定金发票VIP卡定金订单价格初步考量入市原则：价格平开，确保二次开盘热销建议对外报价：12000元/平米总价范围段：108-216万折后底单价：11500-11600元/㎡THEEND