谨呈：骏乘（莆田）房地产发展有限公司莆田_骏乘_涵江塘北项目整体定位与发展战略本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。14／4／9项目研究的工作阶段划分2011/02/102011/02/182011/03/282011/04/07启动区定位及市场调研及多整体战略及定位方沟通会物业发展建议?项目地块查勘?项目属性定位?项目整体战略与定位回顾?区域宏观经济背景研究?客户目标分析?整体规划与分期构思?房地产市场调研?核心问题界定?物业发展建议?专业人士访谈?机会判研与挖掘?启动阶段策略?销售人员访谈?整体发展战略?建筑风格、景观的确定?消费者访谈?项目整体定位?产品创新和户型创新提示本报告是严格保密的。2项目属性界定客户目标解析核心问题界定机会研判与挖掘整体发展战略项目整体定位整体规划与分期构思物业发展建议本报告是严格保密的。3区域属性城市项目所处涵江塘北城市新区，涵江是以工项目属性区位业为支柱产业的城市，经济相对独立?涵江总人口约42万人?全区辖2个街道、9个镇、1个乡：涵东街道、涵西街道、三江口镇、白莆田第十七中塘镇、国欢镇、梧塘镇、江口镇、萩芦镇、白沙镇项目地块、庄边镇、新县镇、大洋乡；赤港华侨经济开发区。涵江区政府?工业经济：三江口镇以六一路治海滩涂养殖、白塘镇以淡水养殖和粮食生产、国欢镇以果蔬、畜牧生产为商贸街主导的综合开发作为主攻莆田六中方向，涵东、涵西突出商贸城区优势，商城突出专业批发贸易优势；工业型经济本报告是严格保密的。4区域属性城市塘北新区为未来发展方向，交通便捷，但周边项目属性区位生活配套相对不够成熟，商业氛围不够浓厚?位置：莆田市涵江区塘北商住区中心地段，距离莆田城厢区需20分种车程，距离涵江区顶铺繁华地段需20分路程；塘北商?交通：片区由两条区域住区主干道围合，福厦路与工业路，塘北路从片区中穿过本项目，预计11年底贯穿穿飞浦路到达环城北路20分钟；未来项目北部有规划城路程市轻轨；20分钟车程涵江区心?前景看好：片区为政府中主推商住新区，规划完善莆田市中心，现正处于建设期。周边配套缺乏本报告是严格保密的。55区域属性周边环境项目周边多为出让土地，外部无景观资源，项目属性地块条件交通可达性好?景观资源：南面规划路将规划绿化带与塘北公园；?东侧：东面现为空地，与部分自建房，紧邻本项目为有个房地产项目：凯西北面北面项目地块旋天下，现工程已经封顶，正建设园林；飞浦路?南面：小片拆迁户，隔N着规划路为三个房地产项塘目，现为空地。北?西面：为公司用地，现路为空地，未来规划为住宅西面东面用地，与休闲道；?北面：为空地，未来规划住宅用地。项目地块南面东南面本报告是严格保密的。66区域属性周边环境项目规模45亩，容积率3.0，地块方正项目属性地块条件、无拆迁、东西有3米高差，具备开发条件183.02m136.04m134.11m203.99m地块形状方正内部东西约3米高差?宗地总用地面积主要规划要求：占地面积29585㎡?道路红线宽度：塘北路36米，飞浦路30米，西侧规划道路16米；总建面88755㎡?道路红线外绿化带宽度：塘北路两侧各不少于8米，飞浦路两侧各不少于5米；绿地率≥30%?主要出入口：飞浦路、西侧规划路；建筑密度≤26%?商业比例不受限制;本报告是严格保密的。7区域属性周边环境受城市规划条例限制，沿塘北路建筑限高76.5米，项目属性地块条件沿飞浦路建筑限高67.5米《莆田市城市规划管理技术规飞浦路道路红线宽度30米第三十六条建筑后退用地红线距离控制指标定》后退红线塘最小距离道　建筑朝向距离为高规北（米）路度倍数划路红支面宽45米0.2514线主要朝高路宽向层1面宽≥45米0.3166度3次要朝向高层0.159米6备注：后退红线距离为建筑高度倍数米第三十七条建筑后退城市道路规划红线距离控制指标道路宽度后退距离　W≥2512≤W25W12建筑高度沿路高度控制道路红线宽H≤24866退距(S)H≤1.5（W+S判断（W））24H≤601210860H≤8015121012米60米　塘北路36米宽15米76.5米上限值80H≤100201512第五十二条沿城市规划道路红线宽度30米以上（含3020米84米不合适米）两侧新建、改建建筑物的控制建筑高度（H），除经12米60米　飞浦路30米宽批准的详细规划另有规定外，不应超过道路规划红线宽度15米67.5米上限值（W）加建筑后退距离（S）之和的1.5倍，即：　H≤1.5（W+S）20米75米不合适本报告是严格保密的。8项目属性界定工业型经济发达城市新区，无强势资源，中高容积、中小规模住宅项目?城市、区域属性工业，商贸为主涵江是工业为支柱产业，经济相对独立。涵东、涵西的小城市突出商贸城区优势，商城突出专业批发贸易优势。项目所处涵江塘北片区，区域相对陌生，认知度较低城市新区，周边配套缺乏。?项目属性地块所处新兴生活陌生区，周边多为出让土地，内部无强势资源之前为农地，周边无景观资源。且斜对面为民房，南面为拆迁户。区域占地面积45亩，总建面约8万平米，在涵江为中小规模小规模住宅项目。高容积容积率为3.0，中高密度本报告是严格保密的。9项目属性界定客户目标解析核心问题界定机会研判与挖掘整体发展战略项目整体定位整体规划与分期构思物业发展建议本报告是严格保密的。10目标品牌：领跑涵江市场，塑造品牌影响力树立项目品牌和良好的市场口碑，进而提升骏乘品牌，成为涵江市场的“领头羊”分解目标利润：把控品质高度，实现利润最大化通过品质提升，突破区域现有市场价格体系速度：合理销售周期，达到量速平衡保证资金回笼，以及后续项目的滚动开发世联对目标的排序：品牌利润速度本报告是严格保密的。11项目属性界定客户目标解析核心问题界定机会研判与挖掘整体发展战略项目整体定位整体规划与分期构思物业发展建议本报告是严格保密的。12我们通过金字塔结构来分析和界定核心问题R2S我们想要什么？我们有什么？（针对目标的规范分析）（针对现状的实证分析）核心问题是什么？?品牌目标：将项目打造成有品?品牌：本项目为骏乘地产开发的位社区，做涵江市场的领头羊；首个地产项目，品牌影响力有限；?利润目标：把控品质高度，实?经验：没有地产开发的操作经验现利润最大化；?周期目标：项目开发在合理的?项目：小规模近郊无强势外部资销售周期内：实现成功开发，持源的高容积项目；续销售我们怎么办？（解决方案的提出）本报告是严格保密的。13限制条件分析1、市场均价在6500元/㎡，项目的楼面地价为2174元/㎡，开发成本有限。2、周边地块的容积率为2.6左右，本项目容积率为3.0，受沿路建筑限高影响，将大量出现一梯三户产品，项目品质感有限。开发商需要解决的问题：1、项目整体定位：如何在适度的成本条件下，定位未来树立高端？2、各物业类型的细化建议：如何建立项目核心竞争力？高端项目的发力点在哪里?2、配套建议：商业比例如何配置？基于客户需求情况下，社区内部需要设置哪些？3、推盘开发：项目应该如何分期，对项目形象的树立及资金回收是最有利的？本报告是严格保密的。14核心问题界定基于世联对项目的理解，我们认为项目应该解决的核心问题是：市场占位问题如何适度领先问题项目需要回归到市场找到问题的本源，并从国内类似已经成功地案例中找到启发，因此我们必须明确：?在城市发展的大背景下，涵江房地产市场未来的大势如何？客户是怎么看待大势的？?在这种大势下面，本项目的区域价值如何？未来竞争板块的区域价值如何？?这种区域价值体现在项目上，需要分析项目的市场机会？?国内类似已成功的案例是如何解决价值提升问题的？本报告是严格保密的。15项目属性界定客户目标解析核心问题界定机会研判与挖掘整体发展战略项目整体定位整体规划与分期构思物业发展建议本报告是严格保密的。16价值溢价模型目前市场上高端项目主要有以下5种价值溢价模式模式1：资源元素溢价模式——高形象、高品质、突破成本价值衡量体系的城市豪宅模式2：人文元素溢价模式——融入人文元素，提升项目内涵来实现价值模式3：产品创哪新溢价一种模式适合我们？——采用产品独特的创新，领先市场模式4：高科技溢价模式——采用高科技战略提升项目价值模式5：特色园林溢价模式——用独特、高贵的风情园林来实现价值本报告是严格保密的。17资源溢价模式需要强势外部景观资源、核资源溢价模式心地段、奢华的配套来支撑生态资源地段要求配套要求?强势自然资源或者?如无强势资源，?豪宅配套，人造景观，如湖泊具备城市核心区尽显奢华、高尔夫等域价值vs内部无强势资源非城市核心区可以强化，成本投入高本项目不具备强势生态资源，地段不占优势。因此豪宅溢价模式难以适用本报告是严格保密的。18人文溢价模式人文溢价模式需要契合的元素和文化氛围以及较高市场发展水平人文元素文化氛围发展水平?需要浓厚历史文化?周边需要有一些?市场需发展的底蕴大学、研究院等外延产品阶文化聚集地段vs无强势文化底蕴非文化产业区初级阶段本项目不具备强势文化底蕴，非文化产业区且涵江属于初级房地产市场。因此人文溢价模式难以适用本报告是严格保密的。19高科技溢价模式高科技溢价模式以引入数据平台，打造独有高科技体系高科技：适用范围发展水平?智能化配套要求?智能家电利用电脑把家中所有的灯光、窗帘、音箱（背景音乐）、空调及选购?通过高科技配?城市核心区域?市场需发展的智能家电等均可预设为不同组合的室内场景状态。套建立独有的豪宅别墅项目外延产品阶段?智能安防采用先进的家居配套体系综合布线技术，把家居的数据、语音、进行综合布置和跳线管理vs?生态化?园林生态化保护生态的成本投入大，不建项目位于开发中的环境、倡导健康的生活初级阶段?隔热系统外墙子系统、议投