www.fdc01.com房地产智库合肥·桂花园一期工程营造教训与体会桂花园鸟瞰图·合肥桂花园一期工程营造教训与www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库体会一、项目概况：合肥·桂花园位于合肥市西郊高新开发区境内，东连合肥外商俱乐部、西接人工湖，与大蜀山隔湖相望；南依天湖路、北靠合肥景观大道黄山路，桂花园依山傍水，自然景色十分宜人。园区由多层、小高层公寓、中心会馆、商铺、游泳池、学校、幼儿园及各类现代生活服务设施所组成。项目总占地面积480亩，总建筑面积约41万平方米，容积率1.22，绿化覆盖率42.3%，是低密度，低容积率，高绿化率的大型高尚生活园区。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库桂花园总平面图·合肥桂花园一期工程营造教训与www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库体会桂花园共分三期开发建设，一期主要由：中心会馆和溪递苑、闻莺苑两个组团构成，共29幢多层住宅。二期由：学校、幼儿园、桂雨苑、映澄苑、芳树苑、沐霞苑四个组团构成，共29幢多层、16幢小高层住宅；三期是沿黄山路的云栖苑小高层，目前尚在规划设计中。·合肥桂花园一期工程营造教训与www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库体会二、一期工程建设概况：桂花园一期工程是由30幢建筑单体、泳池、北入口、西入口商业步行街、水系等景观所构成，总建筑面积13.17万m2，中心会馆地上三层，地下一层，建筑面积为6430m2。29幢多层住宅楼，建筑面积为12.53万m2。其中住宅594套，车库176个，车位209个，商铺16个。·合肥桂花园一期工程营造教训与www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库体会一期多层的建筑外形采用天然花岗岩（617及邮政绿）、清水面砖和高档涂料饰面。由于园区的地质条件较好故采用独立基础、框架异形柱结构形式、墙体为粘土空心砖填充、门窗为彩色铝合金、中空玻璃。参与一期工程建设的单位有：总体规划设计——同济大学张轶群先生；方案阶段设计——浙江绿城设计公司；施工图设计——安徽省建工学院设计院；勘察测量——安徽省建设工程勘察院；质监安监——合肥市高新区建发局；工程监理——安徽华夏监理公司。·合肥桂花园一期工程营造教训与www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库体会（一）一期工程由中心会馆与四个标段组成：中心会馆（建筑面积6430m2）由浙江大经建设股份有限公司承建。Ⅰ标段：溪递苑1-7#楼，建筑面积29729m2，由浙江耀江建设集团股份有限公司承建。Ⅱ标段：溪递苑8-11#楼、桂雨苑4-6#楼，建筑面积31495m2，由浙江舟山广宇建筑有限公司承建。Ⅲ标段：闻莺苑1-8#楼，建筑面积33029m2，由浙江耀江建设集团股份有限公司承建。Ⅳ标段：闻莺苑9-12#楼、映澄苑8-10#楼，建筑面积31033m2，由东方建设集团有限公司承建。·合肥桂花园一期工程营造教训与www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库体会一期市政工程由浙江宝业建设集团和中国地质浙江分公司共同承建。一期景观工程共分为三块：①泳池、北入口景观由绿城景观公司承建；②水系及水系以南：硬质景观由浙江宝业集团承建；软质景观由浙江祥符园林承建；③水系以北景观由绿城园林园艺公司承建。·合肥桂花园一期工程营造教训与www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库体会（二）工程建设过程：中心会馆于2002年5月28日开工，合同工期180天，实际竣工日期为2003年11月10日。一期Ⅰ标段于2002年10月6日开工，合同期250天，实际竣工日期为2004年7月23日。一期Ⅱ标段于2002年11月1日开工，合同工期240天，实际竣工时间为2004年7月23日。一期Ⅲ标段于2002年12月6日开，合同工期265天，实际竣工时间为2004年7月23日。一期Ⅳ标段于2002年12月8日开工，合同工期为265天，实际竣工时间为2004年7月23日。道路、综合管线工程于2003年12月15日开工，2004年7月29日竣工；泳池、北入口景观工程2003年9月初开工，2004年3月31日竣工。一期景观工程于2004年2月15日开工，2004年7月30日竣工。·合肥桂花园一期工程营造教训与www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库体会（三）检查、整改、验收阶段：2004年4月底工程部组织由监理、施工单位、工程部全体员工，开始对一期各单体工程进行逐套逐间检查。检查主要从使用功能、质量缺陷、细部收头着手，每次检查出的问题分门别类地汇总，工程部员工、项目经理人手一份落实整改，整改、检查在一期工程建设过程反复数次。·合肥桂花园一期工程营造教训与www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库体会2004年6月初开始对管线、道路、景观工程进行检查。2004年6月20日开始一期工程初验，7月23日由高新区质检站组织单体竣工验收。2003年10月份，安徽绿城物管公司进驻现场，早期介入桂花园的工程管理。2004年4月份进入接管准备阶段，参与了工程部组织的数次检查，2004年7月25日完成了单体工程的正式交接。·合肥桂花园一期工程营造教训与www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库体会三、工程营造过程中的进度、质量、成本控制分析：1．进度控制分析：桂花园一期工程各标段于2002年10～12月先后破土动工，直至2004年7月23日方才完成竣工验收，各标段实际施工工期为21个月左右，累计日历天数为630天。而各标段的合同工期均在260天左右，计划工期与实际工期相比反差之大，令人不可思议。工期严重滞后的主要原因有以下几个方面：·合肥桂花园一期工程营造教训与www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库体会（1）集团公司“双赢”思想没有得到正确理解和有效执行。我公司在一期I标段招投标前，没有对合肥建筑市场进行充分调查，也没有将同类型的建筑用浙江定额与安徽定额套用进行对比，从而造成未能合理确定总价下浮点数。当施工单位施工到一定阶段发现项目亏损时，就不愿意再投入大的资金，能省则省，消极应付。·合肥桂花园一期工程营造教训与www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库体会（2）项目经理被换“包”，没有把好项目经理到位关。一期工程四个标段在招投标时上报的项目经理均为一级项目经理或省级优秀项目经理，而实际到位的都是“替补队员”。他们既没有雄厚的经济实力，又没有良好的个人信誉；既没有丰富的管理经验，又没有稳定的施工队伍。因此，当施工过程中发现绿城房产品的复杂性和难度时，积极性受挫。而我公司在进行一期II、III、IV标段招投标时，为了尽早开工，也没有对施工单位和项目经理进行重新考察。因此，一期工程建设实际上在开工时已埋下了严重的隐患。·合肥桂花园一期工程营造教训与www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库体会（3）施工单位对异地施工难度估计不足，劳动力组织存在严重问题。桂花园一期工程的施工单位均来自浙江，他们原本认为安徽是一个劳动力极富足的省份，且地方经济不发达，民工要求不高，但情况恰恰相反。在面对劳动力不足且劳动力素质低下、劳动态度不端正等问题时，各施工单位缺乏思想准备和有效的措施。同时，在施工的先期阶段，我公司对此问题缺乏认识与行之有效的办法。因此，劳动力组织的问题严重影响了一期工程的建设进度。·合肥桂花园一期工程营造教训与www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库体会（4）管理者缺乏工程管理经验。在项目开工前，我公司在思想认识、人力资源等方面都没有做好充分的准备，对开工后可能面临的诸多问题缺乏前瞻性；以致于四个标段全面动工后，施工道路不畅、施工场地狭小、劳动力严重不足、施工机械设备不能完全到位，基坑开挖后只能任其曝晒或雨淋，因而光基础部分工期就滞后在两个月左右。（5）没有选择好优秀的监理单位，并且项目总监调换频繁。·合肥桂花园一期工程营造教训与www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库体会（6）工程部管理人员以及施工、监理单位以前从未接触过绿城房产品，对绿城房产品营造的难易程度、绿城对房产品的品质要求几乎一无所知；因而，在确定合同工期时带有一定的盲目性、在施工时不能有效地控制工期、施工过程中不能把握要点、难点，较容易出现反复、延误工期。（7）工程部主要负责人更换频繁，并且在管理经验、管理力度、管理办法以及工作责任心等方面都尚有欠缺。·合肥桂花园一期工程营造教训与www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库体会（8）不可预见性亦是工期滞后的又一个原因。诸如03年春合肥连续阴雨近三个月的时间；“非典”给人们带来的恐慌等。单体工程的严重滞后必然影响后续工作的开展。由于受到销售合同的时间约束，留给室外管线道路、景观工程时间少之不能再少，故在后期的工程建设中唯有抢进度、交叉施工、各工种齐头并进。抢进度必然对工程质量和成本控制造成一定影响。所以，一期工程进度控制过程实践也启示我们：在今后的营造过程中，我们有必要根据绿城房产品的不同建筑风格、不同结构形式、不同层次、不同区域来确定一个科学的、合理的、行之有效的计划工期，从而最大限度减少抢进度的概率，确保我们房产品的品质。·合肥桂花园一期工程营造教训与www.fdc01.