商业项目定位报告商业项目定位报告有容乃大郑州新乡商业调查分析2012年09月18日研究背景—国际化操作模式社会性对老人、妇女和儿童有吸引力街道生活夜间的使用可达性和联系连续性和渗透性方便与周边环境有联系使用与周边生动有趣有特性多种功能环境和景观适宜步行有休闲空间和庄椅有场所精神舒适干净研究思路—国际化操作模式项目启动和前期准备区域城市概况行业细分市场市场竞争分析宏观分析中观分析微观分析宏观经济状况商业市场分析人口状况厂商访谈收入水平及消费状况项目初步定位评估功能定位市场定位目标消费群定位主题定位业态定位目标商户定位经营方式定位PARTPART11区域商业市场研究区域商业市场研究PARTPART22项目分析及定位思考项目分析及定位思考PARTPART33整体定位及业态落位整体定位及业态落位PARTPART44策略策略河南省前言河南省概况2011主要经济指标整体发展规划整体布局重大发展契机小结郑州是湖南省省会，辉县市是属于新乡地区的重要城市，焦作市及鹤壁市紧邻辉县市，我们对以上四个城市及辉县市的商业市场研究既能掌握河南省及辉县周边城市现有商业市场的态势，也能对本项目的商业定位作一些借鉴。河南简况面积：16.7万平方公里人口：9700万人城市化率：39％拥有9条铁路干线，全国铁路路网中的“双十字”中心，全省公路通车总里程达到24.4万公里；高速公路通车总?里程达到5016公里，三个民用机场，内河航道里程达1439公里2011年主要经济指标地区生产总值人民币27232.04亿元同比增长：+11.7%消费品零售人民币9322.90亿元同比增长：+18.1%河南省的整体经济表现出强劲的增长势头。同比增长：+8.4%可支配收入人民币15930.26元?同比增长：+7.6%人均消费支出人民币元10838.49元河南省整体发展规划中原城市的发展目标是初步形成以郑州为中心，东连开封、西接洛阳、北通新乡、南达许昌的大“十”字形核心区，形成区域内任意两城市间两小时内通达的经济圈。河南省整体布局四大产业带郑—汴—洛产业带新—郑—漯产业带新—焦—济（南太行）产业带洛—平—漯产业带河南是全国重要的工业大省和经济大省，河南在全国具有举足轻重的地位河南是全国重要的工业大省和经济大省，河南在全国具有举足轻重的地位。。重大发展契机2011年国庆前夕，国务院正式出台《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》，建设中原经济区正式上升为国家战略。经济区范围包括河南18个地市及山东、安徽、河北、山西12个地市2个县，总面积28.9万平方公里、总人口1.5亿人。中原经济区面积及人口居全国第一位，经济总量仅次于“长三角”、“朱三交”及“京津冀”，列全国第四位。小结全面实施建设中原经济区、加快中原崛起河南振兴总体战略，河南经济将会强劲增长。郑州市城市概况交通状况小结主要商圈分析主要专业市场分析城市概况郑州作为河南省省会，地处中华腹地，九州之中。全市总面积7446.2平方公里，人口约910万，下辖金水、二七、中原等6区5市1县。郑州有汽车、装备制造、煤电铝、食品、纺织服装、电子信息等六大优势产业。氧化铝产量占全国总产量50%，冷冻食品占全国市场份额的40%以上，拥有亚洲最大、最先进的大中型客车生产企业。交通状况郑州地处国家地理中心是中国中部地区重要的中心城市和国家重要的综合交通枢纽。国家级战略“中原经济区”的中心城市。拥有亚洲最大的列车编组站郑州北站和中国最大的零担货物转运站郑州东站。未来郑州将成为全国普通铁路和高速铁路网中唯一的“双十字”中心，形成以郑州为中心的中原城市群“半小时经济圈”和全国“3小时经济圈”。以郑州新郑国际机场为中心，一个半小时航程内覆盖全国三分之二的主要城市、五分之三的人口。主要商圈分析火车站商圈火车站是城市对外的重要交通枢纽，其担负着一个城市绝大多数的对外客流运输，是城市的主要人流聚集地。人流的聚集是商圈发展的主要条件，其为商圈发展带来了必要的资金流和信息流。这是火车站商圈开发较其他区域开发的一个天生优势。而客流量全国第二、货流量全国第一的郑州火车站地区一直是商家的必争之地。火车站商圈简介火车站目前己经形成两个阵营：大同路以南因为陇海路方便外地车进出，形成以服装批发为主的区域；小商品批发大同路以北则更方便乘公交车和出租车的本地人进出，从而形成了小商品批发区。其中服郑州火车站商圈装专业市场己经成为国内最具规模的集散地市场之一。服装批发火车站商圈简介这种“隔路而治”的现象现在也一直在延续：新开发的服装市场都在大同路以南，而唯一新开盘的万博城二期刚好在大同路以北。银基商贸城银基商贸城万博商贸城二期效果图万博商贸城二期效果图火车站商圈形态郑州火车站商圈的类型为商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。据统计，郑州火车站商圈内有商户2万余家，据粗略调查，以每平方米月租金计算，南阳市场近30个，高峰期日人流路沿线为20~50元，商城路沿线为30~70元量达70余万人次。，东西大街一带为30~80元，农业路一带为20~60元，火车站地区则为200~1000元。和市内其他区域的租金价位相比，火车站商圈的租金无可争辩地高居榜首。火车站商圈主要物业物业类型火车站商圈主要物业酒店粤海酒店、锦江之星、哈得乐大酒店、天泉大酒店、郑州大酒店、红珊瑚大酒店、金阳光大酒店小商品市场郑州国际小商品城、万博商城、苑陵商场、中天商场、中州商场、河南金林市场、香港城服装市场银基商贸城、世贸商城、天荣时装城、金城服饰广场、恒泰服饰广场、锦荣服装城等曼哈顿商圈分析郑州曼哈顿位于郑州市金水路与未来路交汇处，2006年的3月18日由于现代城市规划的发展，燕庄被现代的高楼大厦所取代，而在这期间也形成了一个极具商业价值的广场，他就是郑州曼哈顿广场。郑州曼哈顿广场与现代郑州市北扩东展的理念相迎合，从市政府、市政各种机关以及郑州市火车站、高铁路口等都可以看出。郑州曼哈顿所拥有的潜在价值巨大，而且郑州曼哈顿与郑州新区的CBD互成掎角之势，两者相得益彰。曼哈顿商圈分析根据郑州曼哈顿广场所处的地理位置和对城乡贸易中心顾客构成的分析，可以把郑州曼哈顿广场现有的区域市场规划分为两个商圈，即基本商圈和辐射商圈。基本商圈：以曼哈顿为中心，东至107国道，西至紫金山。北至东风渠，南至郑汴路。为中心的商圈半径约3~4公里，常驻人口从多。这一商圈为曼哈顿的基本商圈，其购买力有40%~50%可能在本商圈内实现。辐射商圈：曼哈顿广场辐射区为城东、城南扇形辐射区。基本商圈曼哈顿曼哈顿商圈形态郑州曼哈顿商圈的类型为商住混合区。以中高档的步行街及沃尔玛和国美、赛博等为主，其特点就是经营档次比较高，购物环境优雅，交通便利。曼哈顿商圈主要物业物业类型曼哈顿商圈主要物业酒店海容大酒店、永和铂爵国际酒店、正方元锦江国际饭店、格瑞芙精品酒店、圣菲特花园酒店、梧桐树假日酒店大卖场沃尔玛、国美、赛博数码广场连锁餐饮肯德基、德克士郑州国际小商品城现状郑州国际小商品城座落于火车站核心商圈兴隆街8号，是中原地区最早创办的小商品专业。于2005年6月26日开业，由A、B两个市场簇群组成，营业面积高达34234平方米，商位1831个。商场历经多次科学规划与扩建，已经形成了中西部地区规模最大、产品辐射力最强的小商品批零基地、小商品流通中心、展示中心。郑州国际小商品城业态1楼：精品饰品、喜庆用品、小电器、水晶制品、玉器、打火机、钟表、太阳伞、雨伞、棋牌、麻将、塑料制品家用百货2楼：针织布艺、床上用品、地毯地垫、箱包皮具、体育户外、办公用品、书画用品、水杯茶具、毛绒玩具、手机配件、益智玩具、餐具、厨具、不锈钢制品、工艺礼品、水晶制品、塑料制品、紫砂、汽车用品、精品家电3楼：精美饰品批发、工艺礼品、家饰、彩妆、玉器、皮具皮带、围巾手套、帽子、银饰、手工制品、蜡艺香薰、十字绣、动漫周边、立体工艺画4楼：品牌服饰、毛绒玩具批发、迪斯尼、HelloKitty、芭比等儿童系列用品、数字油画、妙趣花草、精美工艺品、品牌钟表、精品百货批发、新光饰品、品牌饰品万博商城现状万博商城位于二七区福寿街苑陵路口（火车站正东300米），于2008年9月20日体盛大开业。万博商城一期单面积6.6万平方米。万博商城意图打造中西部针棉品集散地，中原玩具采购中心，在针织品和玩具类上具有很大优势，饰品和文具办公用品亦有较大优势。万博商城业态1楼：礼品工艺品、钟表、眼镜、喜庆用品、假发、彩妆日化2楼：家居家纺、小家电、陶瓷餐具、时尚杯子、礼品工艺品、塑料日用品3楼：动漫周边、毛绒玩具、益智玩具、电动玩具、文具用品、体育用品、户外用品、家居饰品、工艺礼品、保健器材4楼：饰品第一城、头手饰品、手机周边、软陶挂件、彩妆、玉器银饰、十字绣、太阳镜帽子5楼：品牌内衣广场、家居服、睡衣、品牌袜子、塑身内衣、保暖衣租金对比分析1、小商品批发市场铺面分割都比较小，相对于步行街的品牌服饰专卖店，小商品经营户的经营面积要求不大，大部分商户只需十来个平方就可以完全展示出所有的商品品类。2、小商品批发市场的租金相对步行街要高很多，这一部分是地里位置决定的，因为以上两个小商品城处在郑州最核心的商圈，客流量是无法相提并论的。同时也是由于小商品城的单个铺面较小造成的，小商品城铺面的进深都很短，这样商铺内的成列顾客可以一目了然，可以最大限度的利用铺面经营面积。曼哈顿商业广场现状曼哈顿商业广场位于郑州市金水路与未来大道交汇处，总建筑面积26万平米，于2009年5月4日开业，致力于打造郑州最大的城市多业态复合综合体。项目以“主题购物、主题休闲娱乐、主题休闲餐饮、主题