【东昌·玉龙公馆】八-九月阶段性推广执行方案辉达地产2012年7月1、上一阶段市场放量分析2、上一阶段成交量分析3、上一阶段推广回顾4、小结阶段回顾区域竞争对项目下阶段手分析推广策略项目定位分析Part4Part1Part2项目销售执Part3行方案Part5上一阶段市场放量分析上月普通住宅成交面积共计19868平米，共计178套，截止目前全县可售套数为3318套。区域上市楼盘111个，本年度新增18个，转结项目93个，成交面积共计134万平米。上一阶段成交金额共计6838万元，住宅成交均价3442.57元/平米。上一阶段成交量分析本项目销售本月项目共计销售面积为1415.39平米，销售套数为15套，成交均价为4166.63元/平米。本月项目共计销售面积为13906.87平米，销售套数为146套，成交均价为4147.33元/平米。截止目前，项目剩余房源为151套。上一阶段推广回顾推广目的、主题、方式主要以告知项目促销活动为主。主标语“住宅3580元/㎡起·准现铺8折！”副标语：“东昌·玉龙公馆，给力含城，五月放价！”短信，楼体巨幔，乡镇墙体广告，网站广告，乡镇推广，房展会推广效果为一期、二期剩余房源寻找新客户；配合特价房源及商铺发售推向市场，为阶段性促销提供支持最大限度的促进滞销房源的去化，为商铺储备了客户资源，树立了一定的产品知名度。小结效果销售状况良好，本月共销售住房14套，今年截止目前共销售145套。达到了项目推广的预期要求，树立了一定的知名度。同时，也应该认识到不足之处随着入市时间跨度的增加，客户对于推广宣传会产生视觉疲劳。周边项目竞争激烈，成交量在逐步减少。1、区域竞争对手汇总2、竞争对手价格分析3、相关项目最新动态4、区域主要竞争对手研判5、小结阶段回顾区域竞争对项目整体营销推广策略手分析Part4Part1Part2项目定位分析项目营销执Part3行方案Part5区域竞争对手汇总板块项目名称销售概况及户型分析优惠活动公示价格东昌·玉龙公在售7栋多层，主力户型75-122㎡一次性付款减12000，按揭减80004166.63元/㎡馆，目前仅剩少量一楼房源。目前房源不多，主力户型为总价减一万，按揭99折，一次性付润丰·凤凰城80,、120㎡，前期热销复式仅剩少3746.88元/㎡量。款95折在售8栋多层，主力户型95-114㎡一次性付款优惠一个点金塔皇都骏景，1、2、4栋基本售罄，5、8、3688.75元/㎡9、11、12栋三四层房源不多。送空中花园在售两栋小高层、三栋多层，主力户按揭每平米减28、一次性付款每平玉府龙庭型89-124㎡，100㎡较热销，小高米减58，总房款再减5000，实际购3764.92元/㎡层低楼层房源不多。买时千位余额还可优惠环峰在售房源不多，为准现房，热销户型锦绣华城4204.34元/㎡106㎡。按揭99折，一次性付款97折总房款立减36000，一次性付款再优在售14栋多层，主力户型91-114㎡3797.52元/㎡盛世华庭，热销106㎡。惠两个点，赠送储藏室在售房源不多，主力户型80-120㎡龙润状元府3925.50元/㎡。尾盘销售，在售3栋多层，主力户型3853.10元/㎡四季花城推出特价房，单价380098-125㎡，为准现房。竞争对手价格分析在售项目本月价格分析4300420041004000390038003700360035003400东昌玉龙公馆金塔皇都骏景锦绣华城龙润状元府洋房均价小结：从环峰各项目本月均价对比来看，除龙润状元府和锦绣华城价格较高以外，其他项目均价均在3900元/㎡以下，因为在价格上，项目本身不具有优势；整个县城，项目所在片区住宅项目最为集中，放量最大，竞争态势严峻。相关项目最新推广动态锦绣华锦绣华城城现场包装大牌效果评估分析：其中以乡镇两块大牌和新华书店三面翻效果最为明显。三面翻灯杆旗锦绣华城本身推广力度较大，一直延续之前的媒介组合。主要靠现场包装，道旗和商贸城三面翻这三种媒介，仙踪和陶厂分别做了两块大牌。相关项目最新推广动态盛世盛世华华庭庭现场灯杆旗展点相关项目最新推广动态现场封顶阶段效果评估分析：客源渠道主要集中来自于设于世纪泽华内的售楼部导视牌售楼部包装皇都皇都骏骏景景皇都骏景推广力度较小，主要靠现场包装和超市展点作为主要客源渠道，其在世纪泽华的售楼部效果很好。相关项目最新推广动态高炮状状元府元府现场大牌效果评估分析：其投放的媒介以户外为主，商贸无城大现场牌包装，售楼部设在汽车站附近效果较好。汽车站大牌状元府主要靠单一户外大牌，在城区和出城口设立了大牌和高炮，户外推广的力度较大，由于推广诉求分散，组合单一，核心卖点不突出，一直没有好的效果区域主要竞争对手研判对本项目影响分析以上项目与本项目处于同一区位，对本项目的营销有一定的参考性户型、价格相对本项目有一定优势，这些条件都将对本项目造成巨大竞争该项目目标客群与本项目基本吻合制定针对性营销策略，抢占区域市场小结?区域住宅市场供量大，竞争对手价格优势、户型优势等无疑对本项目造成竞争；?其他项目较本项目较早投入市场，截流了本项目较多的意向客户；针对本项目，未来营销策略上应避免雷同，拔高项目形象档次，强调产品卖点的唯一性，如绝佳的地段优势等，以此弥补价格上的劣势，才能从各竞争项目中脱颖而出；1、项目新形象定位分析2、下阶段营销主题定位阶段回顾区域竞争对项目整体营手分析销推广策略Part4Part1Part2项目定位分析项目营销执行方案Part3Part5区域领头羊已被市场淡忘？片区住宅市场放量激增——竞争对手的逐渐强大面对市场竞争态势的严峻，对手的价格、户型等巨大优势；项目正被市场所遗忘；项目还有如此大的销售存量；……面对如此不利的市场环境，如何唤起市场的记忆？老盘未完新盘待出项目的重新定位，形象的重点塑造营销推广的丰富，销售模式的改变全新的形象，但又似曾相识！——东组团打造含山最强音项目定位分析项目新形象定位背景含山县城市住宅名片黄金地段、未来城市最中心，坐享政治经济医疗教育优势。项目定位分析项目新形象定位背景本项目坐拥含山最中心黄金地段，是未来城市发展中心，这才是本项目最大的卖点。首创含山多层电梯房是一大特色。面对西组团的销售现状，上一阶段销售业绩在下降，竞争对手表现出色，竞争压力逐步增大，必须果断调整，重新定位，迎合市场。下阶段营销主题定位营销主题以二期加推为主要切入点主标语：玉龙公馆强势加推，79—109平米经典户型袭卷含城副标语：含城最美城市住宅即将绽放副标语：完美楼盘的再续，尊贵生活的开始前期对于新盘的宣传推广将对楼盘销量起到至关重要的作用1、项目定位推广思路2、项目推广计划3、推广方式具体内容阶段回顾区域竞争对项目下阶段推手分析广策略Part4Part1Part2项目定位分析项目销售执行方案Part3Part5项目定位推广思路东昌玉龙公馆东昌玉龙公馆项目在前期已经在含山奠定一定的知名度，由于近期受各竞争项目争相宣传影响，含含山山““第第一”楼一”楼盘盘加上对项目的宣传推广不足，客户对项目的知晓途径受到限制；为扩大项目知名度，必须以提升项目的细节品价价值值体现体现经典经典再再续续质，才能更容易被客户接受，提炼项目独有的卖点，配合活动节奏，让客户在活动未未优优细节上感知项目的高品质，坐坐周周周周来来惠惠继继户户小小继继充充一一从而达到提高客户心理认同拥拥边边边边含含活活西西型型区区续续满满站站度的目的；含含配配环环城城动动组组位位建建含含典典式式山山套套境境中中丰丰团团置置设设城城雅雅教教最最设设优优心心富富后后更更更更首首气气育育佳佳施施美美再再加加加加款款息息资资地地齐齐次次丰丰完完电电的的源源段段全全出出富富善善梯梯公公击击洋洋馆馆房房生生注意注意推推出出的的节节点，点，利用重利用重点点节假日等做节假日等做宣传，结合宣传，结合相相应应活活的的节日开节日开展优惠活动。展优惠活动。享受享受生活，含城生活，含城人人的的幸福洋幸福洋房房项目推广计划渠道数量费用安排时间备注汽车站1处50000元8月份开始户外广告桁架广告5个/60天18000元8月份-10月份分开盘前、后两个阶段投放更换5块发布东组团认筹及开盘信息工地围广900元7月底-8月份（6M×2M）现场包装楼体巨幔2块（6M×9M）1620元7月底-8月份1号楼东以及北立面更换商业以及东组团销控展板销控图2面500元8月份电视台整版字幕一个月16000元8月-9月开盘以告知形式发布短信广告600000条27000元7-9月份月均20万条投放量即时推广邮政夹报10万份23000元9月-12月投放两次DM直投8000份1300元8月-10月投放两次专题单页3000份1350元7月-8月小户型专题单页物料方面东组团开盘单页5000份2250元8月-9月开盘地面宣传东组团认筹、热销推广网络推广含山网通栏半年持续到年底9000元7月-12月合计费用150920元根据媒介资源情况预算内调整项目推广方式及具体内容营销阶段营销工作细分第一阶段重塑项目形象，为项目营销造势；8月初——8月中旬尽快完成户外广告的更新，现场包装的更新，加大对于新盘东组团的宣传力（项目新形象推广期）度，先期打开市场；拜访+派单推广落实，保证售房部的持续来电来访；短信及网络等媒体持续宣传，以小众媒体推广为主导，抓住有效客户；加大老带新营销政策，扩大圈层营销；第二阶段因天气炎热，主动到访客户相对较少，因此，为进一步强化项目形象，促进8月中旬——9月初销售，需优惠政策不断持续，活动影响规模加大；（持续造势销售期）整合推广渠道，加大推广力度，持续对项目进行宣传，集中落实定向客户的拜访、配合推出新型优惠政策，进行市