在安溪竖立一处水岸第一排新贵名宅的形象牌蓝溪国际2期--项目行销推广提报厦门浩瀚置业/2009年04月22日Part1—竞争分析Part4—广告计划一、市场情况一、案名二、LOGO视觉设计二、竞争个案对比分析三、广告诉求主题Part2—推案分析四、广告表现一、过去行销上不足Part5—行销推广二、解决之道一、行销理念Part3—行销策略二、整合行销一、概念形成前的思考点三、广告时程二、整体行销概念三、目标客群设定四、整体推广主轴PART1—竞争分析安溪在售楼市情况分为6个片区,总计21项目，目前在售楼盘18个，市场整体供应量大,而需求量有限,后续整体市场竞争激烈；各片区主要在售个案情况片区代表项目名称主力户型价格情况总价情况推案情况城西片区龙凤都城90－120㎡2800元/㎡25-33万推第四期预计均价城南片区蓝溪明珠105—128㎡39-47万预计五月3700元/㎡75—95㎡预计均价溪西片区时代广场（挑高5.24500－4600元/34-43万预计五月米）㎡溪南片区蓝溪国际120—129㎡3000元/㎡36-39万二期待推溪北片区东城丽景87－115㎡2700元/㎡23-31万二期尾盘中心片区阳光城100—120㎡4400元/㎡左右44-53万一期在售主力面积范围：100-120㎡左右的户型总价范围：23-53万主要竞争个案分析世纪豪庭同一片区内，所剩产品主力户型与本案较相似项目位置：安溪县火车站工贸区世纪豪庭（恒兴中学南侧）项目总建：173870㎡共35幢1200套，二期在推距离本案：步行五分钟剩余：200套左右主力户型：120—130㎡单价：2980元起，层差50元，均价3400元优于本案：工程进度，拥有配套商业。劣于本案：区位不如本案,户型结构不合理，二期剩余产品只有01、04单元可看溪景,且商住混杂。推广诉求：配套齐全，30亩专属体育公园，看山看湖。时代广场总价与本案二期相似,预计5月开盘。项目位置：安溪县凤城镇北石利民路项目总建：57318㎡，总套数550多户与本案距离：7分钟车程主力户型：75—95㎡挑高5.2米楼中楼预计均价：4500—4600元/㎡优于本案：周边生活配套优于本案，产品新颖，竞争力强劣于本案：观景、项目知名度、工程进度、周边生活环境嘈杂。主诉求：项目主力产品为5.2米挑高空间，买一层用两层。蓝溪明珠总价与本案二期相似，预计四月底五月初开盘项目位置：龙津大桥南侧与本案距离：5分钟车程主力户型：105—128㎡预计均价：3700元/㎡优于本案：项目所在地与县中心仅一桥之隔，商业与生活优于本案，主力户型面积小于本案二期产品。劣于本案：工程进度，项目规模小于本案，绿化率低，周边生活环境嘈杂。主诉求：楼盘地段优势、观景。市场总结我司经过市场分析,认为时代广场和蓝溪明珠在主力户型、总价、客户群体、推案时间等多方面都会分流本案的客户群体，因此应当以其二者做为本案主要竞争对手，而世纪豪庭无论在区位、环境、建筑品质方面都不如本案，因此我司建议将其只做近期竞争对手。PART2—推案分析过去行销推展上的不足1.项目定位、行销推广诉求不清淅2.行销推展项目给客户竞争排位降低比较分散整体印象模糊销售阻力加大不利快速行销3.现场情境呈现不足如何解决?三大策略3.拉高项目形象,1.精准的市场定位跳脱市场竞争精确的推广诉求2.弱化区位概念强调市场唯一性PART3—行销策略形成行销概念前思考点！看山看水很多，但真正临河、临公园第一排水岸高端1.市场空白点产品少，有需求空间2.项目优势特性3.购买者需求点1.临溪、临河滨公园第一排1.优越感,彰显身份地位前后无阻挡，视野开阔的风水宝地2.传家的名宅2.300米大面宽建筑布局，气势磅礴3.良好的建物品质3.0店面纯居住规划4.安全和私密性4.高级的建物品质及配置5.开发商信誉独特清晰的行销概念！1．临溪、临河滨公园第一排，Benefit视野开阔的风水宝地2．优越建筑品质及配套3．居住高档社区的优越感TargetPosition城市新贵水岸第一排的新贵名宅Concept蓝溪国际2期不只提供优越的居住品质及配套环境更提供水岸第一排稀缺居住环境及豪宅式生活情境，滿足安溪有钱人的生活新境界清淅的产品概念定位！水岸第一排的新贵名宅1.临溪第一排4.0店面、纯居住视野开阔风水宝地规划、高级建物品质及配置2.临河滨公园3.300米大宽面第一排琴键建筑布局公园.水岸第一排的新贵名宅宅产品概念示意图临溪第一排0店面纯居住规划临河滨公园第一排288米大面宽琴键布局锁定城市新贵为目标客群！1.刚快速累积财富城市新贵5.喜欢购置高级品富起來的有钱人获得他人认同2.向往真正有钱人4.喜欢炫燿身份的生活及品味喜欢附庸风雅3.不重视精神內涵重视外表亮丽蓝溪国际2期的整体推广主轴！PART4—广告计划尊贵的气势万千的案名！彰显、炫燿身份的视觉设计！蓝溪御景推广构想整体概念篇Catch----区位篇Slogan----水岸第一排新贵名宅Catch----Sub----水岸富人区龙首区位视野篇Slogan----水岸第一排的新贵名宅Catch----Sub----水岸第一排建筑篇Slogan----水岸第一排的新贵名宅Catch----Sub----300米大面宽建筑布局绿境篇Slogan----水岸第一排的新贵名宅Catch----Sub----河滨公园第一排整体概念诉求的广告表现！亮点诉求的广告表现！PART5—行销推广行销理念沟通好的包装才能创造好的价格产品的定位和诉求要明确高尚接待会馆广告受众要清楚创造好销售简约庭园造景八大条件广宣活动要震憾销售团队精致的物管服务职能要专业多重智能化的保全系統情境式销售接待会馆灯光要足,米黄灯光更能营造高品味效果二期夜间灯光营造建议示意一期灯光缺乏温馨与品味接待会馆内部呈现要干净整洁和温馨二期白天通透明亮、干净整洁营造建议示意低档次布置\杂物背景墙要现代、简约不能太复杂二期背景墙建议示意过于复杂高级住宅大楼的模型要高，要有足够震摄力二期超高模型建议景观样板区提升建议接待会馆门口保安结合点线面的整合行销！四大营销手法4.以礼相待的赠品营销1.三分钟下订的3.GPS快速营销客戶锁定营销2.以客为尊的体验营销快刀斩乱麻！1.三分钟下订的快速营销第1分钟第2分钟第3分钟外围指引销售现场样板房呈现引起注意融入氛围引起冲动挑起兴趣放下戒心直接下订贯穿主轴动线的指引看板！想都没想过的DM！充满俱乐部氛围的接待会馆！看了就想买的样板屋！给新贵一个炫耀的平台！2.以客为尊的体验营销家装设计大赛河滨嘉年华名车鉴赏会池边音乐酒会弹无虛发的狙击攻势！3.GPS客戶锁定营销GPS客戶锁定营销1.小众团体锁定2.数据库锁定礼赠新贵！4.以礼相待的赠品营销精准的广告时程！本分期暂以09年6月中旬为开盘日而设定第一期行销推广品牌形象建立期第三期销售持续期2009.4.30~2009.5.312009.8.1~2009.9.30第二期开盘强销期2009.6.1~2009.7.312009.4.30~2009.5.31工地现场品牌形象销售团队组建及营销中心建立期及培训整改1.现场售楼处整改1.人员招幕/团队组(灯光/背景墙/洽谈桌椅等)建2.样板房装修2.礼仪培训3.景观样板区提升3.项目概念培训4.超高模型制作4.销售主轴培训5.现场围板及罗马旗媒体广告销售物料企划设计1.戶外看板及指示系统1.DM/折页2.销售现场看板2.Vi系统应用3.电视广告3.项目广告短片企划4.电视新闻报道/专访制作到位5.第一波拦截广告精准创造价值！概念客群广告整合定位设定企划营销城市新贵1.三分钟下定2.以客为尊3.GPS定位1.风水宝地4.礼赠新贵水岸第一排的新贵名宅2.水岸第一排3.临河滨公园第一排4.300米大面宽琴键建筑蓝溪御景势如破竹一路长红！