花样年太湖4#地块项目整合营销提案博思堂地产综合服务股份有限公司2011年8月4#地块销售目标2011年去化3亿！市场是否支持？宏观政策宏观政策经济层面——保民生，降通胀，控房价是中国政府今年的头等大事2009年2月到2011年4月CPI和PPI同比走势图5.3%08年10月至今以来的房屋价格指数走势图3月14日，中国国务院总理温家宝在回答美国有线电视新闻网记者提问时说：高踞的房价和上涨的物价无疑是今年“两会”老百姓普遍关注的话题，而经济民生问题也再度成为今年两会“总理记者会”的焦点。在近三个小时中，共有12位记者向温家宝总理提问，其中涉及经济民生问题的占大半。在回答这些提问时，温家宝再度提出“信心”激励、“决心”以对，彰显中央对经济民生的高度关注与重视。宏观政策宏观政策经济层面——市场进入加息周期；上一轮07-08年的连续加息期间，房地产经历了市场寒冬?央行今年第四次上调准备金率0.5个百分点，大型金融机构准备金率上调至历史新高的20.50%。央行再收3629.5亿流动资金。?10年10月-11年5月，国家连续四次加息，贷款基准利率为6.31%，上次连续加息为07年3月-08年9月，房地产经历了惨淡的08年。?钱钱少了，借少了，借钱难钱难宏观政策政策层面——“限购”、“限价”、“限贷”政策频出，国家调控决心宏观政策空前，未来住宅类产品走势不容乐观，投资性客户转战其他领域政策解读?政策一：相比较去年11月的苏州限购令，此番限购令更加严厉，这也更进一步证明了中央调控房市的坚决态度，上半年楼市基调势必为严厉调控打压之主旋律。更大范围的21误伤了一批改善型置业者，而受政策冲击较小的中小户型产品未来市场氛围势必显著提升。?政策二：控制目标还是允许房价上涨，除了北京的“稳中有降”的政策，地方政府房价控制目标皆容忍房价的继续上扬，该政策对房市调控价值有限。苏州房价还会继续上扬，上涨幅度预计在10%左右。?政策三：该规定抑制了开发商在开盘销售中，根据客户数量而盲目加价的行为。此外，强调一次公开房源将打击变相捂盘现象，要将房源的价格透明化，与消费者信息对等。宏观政策宏观政策苏版限购令——二次改善及高端住宅需求受到严重限制，刚性和首改需求受政策影响较小，商业性质地产几乎不受影响经市政府研究决定，从即日起调整市区住房限购措施，具体规定如下：政策解析暂定在市区已有1套住房的本市户籍居民家庭，能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会??调调控控对对象：本市象：本市（含定（含定销销商商业业性性质质房房保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套房房))限限33套、外地限套、外地限22套套；；产产不不计计入限入限住房（含定销商品房、危旧房小区改造配建商品住?购条购条例，本例，本房等以外的新建商品住房和二手住房，下同）。对?调调控控时间时间：：暂暂定；定；预计预计至至2012底；案几乎不受案几乎不受在市区已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭2012底；，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不苏苏版限版限购购令令??严厉严厉程度：程度：违规违规的的购购房人房人影影响响，客，客户户能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税、、开发开发商、房商、房产经纪产经纪机机构构均均缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的须须承担相承担相应应的的经济经济和法律和法律责责存在存在继续继续深深非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房，违反任。任。挖挖的机的机会会。。限购规定购房的，不予办理产权登记手续，并由其承担相应的经济和法律责任。竞品公寓成交走势限购前，中低端纯水岸一枝独秀；限购后，整体成交下滑，小面积公寓相对较好竞品别墅成交走势别墅竞品受宏观调控效应明显，政策后成交急剧下调，但不同产品类型表现差异大，低总价的叠加、联排依然受市场追捧?政策对普通住宅的挤压，对于身为商业用地的本案有一定的利好。?但是政策对于投资客信心的打击，也对本案产生了不利影响。政策对于本案是一把双刃剑，且弊大于利项目自身区位价值项目自身区位价值。。酒酒乐乐靠靠游游店店部部香香度度本本，，，，山山假假项项区区西西花花区区目目位位边边园园内内属属价价则则，，，，苏苏值值紧紧东东南南州州较较邻邻临临对对吴吴周周项项太太太太中中边边目目湖湖湖湖区区竞竞配配国国文文太太品品套套际际化化湖湖本更更的的高高论论国国案胜胜五五尔尔坛坛家家一一星星夫夫，，旅旅筹筹级级俱俱背背项目地块价值项目地块价值4.54.5万方的建筑面积不算很大，无法万方的建筑面积不算很大，无法形成规模效应与周边竞品直面竞争形成规模效应与周边竞品直面竞争。。项目环境研究——交通环境项目环境研究——交通环境交通便捷，四通八达?铁路：沪宁城际铁路?公路：北有沪宁高速公路，东有苏嘉杭高速公路，西有230省道，南有绕城高速?轻轨：位于太湖北的1号线的起始段，2号沪宁城际铁路线也将贯穿吴中区长桥板块?水路：区境扼太湖之出口，为长江三角洲重要水利和交通枢纽太湖大桥苏州轻轨线路绕城高速项目环境研究——旅游环境项目环境研究——旅游环境?项目周边，太湖风景名胜区内的山水湖泊、园林第宅和文物古迹等自然景观和人文景观，不仅互相渗透，连成一片，而且各具特色。?此外，项目所在板块集聚大量苏州山水人文资源：古镇、名山、秀水相映成趣，更临近木渎、甪直、越溪，石湖、太湖、灵岩山等。穹窿山木渎古镇太湖灵岩山?项目所在的太湖板块因其得天独厚的自然景观资源，别墅丰厚的景观资源为发地产带来了极大的附加值、酒店式公寓项目云集，成为休闲度假胜地。项目环境研究——楼盘环境项目环境研究——楼盘环境有放高效量档提，楼周华丽升未盘边家族，来，项整区高目体域品聚趋价质集势值社，看更区大好会的量。得逐成到步熟项目身处太湖度假区，周边旅游地产发展相对成熟，拥有自然来人的优势前期成交客户也显示，本案的客户是来自各地的旅游/投资客如何把握这部分人群来满足本案4#地块的销售需求？项目前期回顾——产品解读项目前期回顾——产品解读保值地产的金科玉律A户型2室1厅1卫1厨80.00C户㎡型1室1厅1卫1厨49.00㎡实用空间，精细功能D户型2室1厅1卫1厨95.00㎡62㎡、80㎡、95㎡三种户型有望延续前期公寓产品的销售热潮，49㎡因产品重复而受一定抑制。B户型1室1厅1卫1厨62.00㎡4#4#地产品解读地产品解读联排：94/97㎡-1F1F2F3F2F?联排是4#地的主力产品；1F?区域内独有的户型，自身具有较好的附加值，填补了公寓与别墅之间的需求空白；?但同时也因为首次亮相而具有接受度的问题。4#4#地产品解读地产品解读洋房：A，88㎡；B，68㎡；C，56㎡?南北通透，室内阳光充沛?户型方正紧凑，动线流畅?入户花园的设计，增加利用空间，提高附加值?大阳台设计，美景自然延入室内，享受度假心情4#4#地产品解读地产品解读合院别墅：167㎡?合院产品秉承本案超大附赠空间的传统，竞争产品也较少，但因总价和体量的因素，不可能成为4#地块冲击销量的主力。-1F2F3F竞争思考竞品年内供应预判年内小面积公寓、大独栋供应充足，竞争压力大；叠加、联排别墅、花园洋房供应相对稀缺，面临较好机会点11年区域主要竞品预计推量楼盘名称产品类型推案时间、量体（预计）面积区间（平方米）预计单价（元/平米）预计总价（万元）纯水岸公寓9-10月：3.5万方80-1379000-950072-130叠加9-10月：1.3万方175-24912000-13000210-300太上湖联排9-10月：1.7万方271-29115000-18000434-466独栋一期持续销售，截止11年7月，剩余95套，量体约5万方，均价23000-25000公寓（城仕）10月：3万方40-9616000-1800064-160高尔夫独栋（三期）9-10月：3.5万方（53套）600-120030000-350002100-4200公寓10月：0.3万方（38套）60-180，主力6018000-20000110-320黄金水岸独栋10月：3万方（70套）400-50028000-350001200-1500联排10月：0.8220-23012000-12500250-300太湖相王府公寓10月：2.240-130，主力40-908500-900040-80合计普通公寓：9万方,花园洋房：无,叠加、联排：3.8万方,独栋：10.4万方?普通公寓量体9万方，以100平米以下的中小面积为主，推案集中期9-10月，竞争压力大，花园洋房无供应，面临一定市场机会点；?别墅量体14.2本案在品质方面无明显优势，万方，其中经济型的叠加、联排3.8万方，40竞争对年产权带来的是价格与接受度的两面性手为太上湖和太湖相王府，独栋10.4万方，未来供应量充足。竞争对手公寓供应量体研判公寓产品线同质化严重，竞争压力大，但项目产品类型花园洋房与竞品相比在舒适性和客户接受度上存在一定优势区域内未来潜在供应量体主要集中在40-90㎡，周期密集，同质化严重高尔夫城仕太湖相王府黄金水岸纯水岸144㎡以上黄金水岸花样年120㎡纯水岸以上90㎡高尔夫城仕纯水岸80㎡太湖相王府70㎡本案公寓主黄金水岸力面积60㎡高尔夫城仕50㎡太湖相王府纯水岸40㎡11年311年611年911年1212年312年612年912年12月月月月月月月月竞争对手别墅供应量体研判联排除D1户型外，处于市场绝对空白；D1户型、合院产品与纯水岸、太上湖部分叠加、联排重叠，但交集线短，项目别墅产品线优势明显高尔夫城仕太湖相王府黄金水岸纯水岸太上湖高尔夫加推黄金水岸黄金水岸500㎡高尔夫太上湖黄金水岸