写在提案之前：做事之前，先学会思考，过上一轮的提案，我们在作一些反思产品未上市之前，明确市场位置，找到消费者，论证产品……论证产品，这是我们应该完成的作业吗？我们在做一次深刻的反思，这一次的反思让我们从土地的价值开始，到企业的的市场影响力，一个庞大的课题！希望，我们做了一次正确的决定，然后，事实也会论证一切！我们联想丰富，于是，我们开始了我们项目的未来想象在东大街与海椒市接壤之地，传统老居民去聚集之地，一座外形光鲜的写字楼耸立于此，每天往来买菜的老妈妈在楼下三五成群的聊天，菜贩往来穿梭于此，一派繁华的景象……NO！不会的，我要的不是这样的房子！我们的消费者发飙了！项目本身没有错，定位也没有错，区域更没有错，问题出在什么地方？带着问题看项目东大街改造成都未来CBD中心商务领地市场给我们多少时间？！政府宏观规划拆迁重建商业商务区域集结过程区域成熟……我们似乎可以遇见东大街的未来商务前景，九龙仓等地产巨无霸的开路让我们可以分羹，但，作为开路先锋的我们，真的有这么美好的的市场未来么？政府的东大街改建工程正式启动，庞大的土地放量，金融商务一条街的定位无疑都给我们规划了一个优美的蓝图，九龙仓带着港资的身份站在我们前边，或许他会喊：我们领导这座城市的商务未来；东方正红在后，未来，尚无可遇见，唯一能想象的，接壤东大街，一座庞大的城市在我们身边拔地而起……可以确定的是，我们的未来，很一大部分需要这些巨无霸的带动，未来可待，但消费者不待，我们可以用多少时间来预热这个看似成熟的市场？我们预估我们可能的销售速度明年三月项目开盘年初广告启动，前期商务建立产品形象住宅部分进入市场快速回收资金，总体量6万方，预估均价7200元/平方米预计销售周期5个-8个月，年底预计回收资金4.5个亿左右住宅上剩余100套左右的时候商业推广开始，预估10月推广开始10月商务推广，参与房交会11月商务部分正式入市场，由于商务部分的销售需要工程进度的支撑，预计销售周期在2年-2年半左右，预计回收资金5亿左右，？用近30个月时间回收5亿左右的资产，对企业而言，我们得到的是什么我们或许应该仔细思考，作为开发企业的我们，真正要的是什么！广联作为一个精品成长型企业，我们在主城中心区域打造一个有影响力的项目，聚集部分品牌关注，同时快速展开下一个项目的建设核心关键词：短/平/快以最短的时候平稳过度，建立好的品牌口碑，快速回收资金怎样实现快速的销售并实现下一个项目的快速启动？关键词：快速资金回收我们建议：项目地块的物业形态以精品住宅为主，辅以部分配套性商业优势在短期内建立一个特有的市场形象，保持市场高感度实现年度进入尾盘，快速回收资金7-8亿左右年底争取在主城重点区域再竞拍80-100亩的地块，同时快速开发，增加市场影响力目标：做精品项目，完成快速的资金积累，专一项目打造，建立品牌高感度，为以后的企业品牌发展建设打下良好坚实的基础。当前房市风云变换，大型开发企业抢占滩头，临近成都300公里之外的两个本土龙头开发企业“龙湖”、“金科”相继进入成都，港资企业虎视眈眈，小型开发企业道路越走越艰难，资金、规模、品质成为三大难题，我们要从市场上脱颖而出，必须快速积累资金，做小而精的项目，以量冲关注，以期赢得市场，以抗衡市场的竞争态势！我司作为一个刚起步的小型智力型服务企业，在接到贵司东大街项目，做命题作文的同时，更从土地的价值与企业的发展开始思考，希望能够真正理解产品的核心本质，站在市场的角度看市场，更希望以谨慎的态度完成我们的每一步思考，并希望战略联盟的方式，与贵司进行长期友好的合作关系！先做命题作文策略分析【2008年度策略目标定向图】精神的建立区域价值金融商务街物与项目价值质诱惑推广核心竞争力头羊态势拉动城市欲望品牌力量挖掘东大街第一桶金卖点梳理分析+产品定位独一无二核心竞争力-项目体量有比较，相对小-企业信心无市场认知项目-竞争对手大盘居上价值提升，制市造话题场+区域价值普遍认同卖点-投资效应利益前景不明+项目形象逐渐建立产品推广欲望制-其他配套无法预知造看到一些优势?位于成都市核心地段，口岸优势相当明显，周边生活及配套设施相对便利和成熟；?市民对区域位置的敏感度较高，可尽快缩短项目与目标市场的心理距离；?立体路网，整体通达性好，利于做足项目开发价值；?规模适度，利于以“适用性”作为产品的卖点进行针对性推广；?项目规划、设计比较合理，目标明确。?政府规划，区域远景增值潜力旺盛；也看到一些不足?临近2环，区域位置造成一定的心理距离；?项目地周围多为老式建筑，居住多为老城区居民，对项目形象有一定影响；?年底同类型项目放量较大，同区域大型项目的进驻，直接威胁项目的销售；从产品看定位东大街与二环交接点，金融大道桥头堡垒商务写字楼与公寓互动效应，城市精英住宅群落东大街未来标志性建筑之一互动式商务领地，商住两用基地平台，投资与中产发展基地并存空间从产品到概念公寓、写字楼各6万M2左右项目建立品牌形象，公寓住宅部分实现快速销售，商务部分实现品牌价值的再提升，同时实现利益的增长对目标群体的鉴定个人购买者和小型公司来源:1）一般为服务、贸易、高科技、个性化服务、地产、网络、广告、合伙人制企业。2）高级白领、金领阶层、小企业主，高成长性小公司。特征：预期收入高，对事业和生活有强烈野心的人，勇于接受挑战。购买目的：投资及自用。或满足对这一地段居住或占有的特殊情结，政府规划远景，未来升值潜力，部分冲动购买。影响购买因素：1）较好的使用性能：外观风格国际的建筑、交通方便、有智能化商务平台、个性化的服务。能为企业运作带来更高效率。2）身份标记：希望借助现代化国际化的区域商业定位、同处一楼的国际性大企业为企业或个人带来的品牌价值的转移。3）财务考虑：强调性价比，想以最小成本博取尽量大的效益，强调资本的增值能力。好转手、好出租的低风险的、简便的投资产品。关于购买动机的明确的判断没有什么人会因为单纯的居住动机或办公需求来购买我们的产品。突出其使用价值的目的并非针对使用，而是做为交换价值的支撑。我们所有的一切推广，需要将产品塑造成为：◎一个精神符号，能获得社会的广泛认同。是绝大多数目标群的自我认同和相互认同。◎具有良好的投资价值及成长预期。◎一个社交名片，它告诉别人，你和谁在一起，你在人群中的位置，你的阶层属性。◎城市理念的一个提炼，是时代精神的一个概括。那么什么是他们的共性？从社会主义公有制，到现在宪法对私有财产的保护。我们清楚的看到这个群体的共同特征是对有效资产的强烈占有欲它，构建了一切物质与财富的梦想的基石，也是这个时代的脉动所在对城市的私有宣言，对财富的增值宣言投资者心深处的欲望宣言创造城市价值的同时城市反馈以其财富与荣耀我们的主力消费者都有绝对的重复性——投资者我们以同一种形式传递我们的项目形象，不进行商务与住宅的拆分，以统一形象进行市场推广，在宣传内容上作区分。我们或许可以开创一个新世纪空间就象一个盒子，我们要创造一个完美的理想世界空间是一种结构，我们解构空间，进行重组，使之成为我们理想的房子，不管住宅还是商务。于是，空间与结构成为这次标志的主体构成部分。长方体的框形昭示建筑的轮廓，菱型结构让图形整体感更为稳固。标志所承载的目的是第一时间产生视觉印象，传递产品可能的形态，进而产生高记忆度，我们的目的，是希望受众在有限的想象空间，进行无限的图形遐想！先看思路我们处在一个什么样的环境？中国的第四城/西部大开发龙头/成都市核心商务圈/东大街门户……这到底是一个什么样的地方？财富之都整个大西南政经要地，未来华尔街门户风情之都第四城的影响力，最适合人居之所，中国西部首善之地商贸之都商业物流云集，国际影响力越来越大但是我们也要看到，到现在为止，成都还没有真正意义上的集中式商务区，也就是我们说的CBD中央商务区在东部，一个新的中心正在成型，对于投资者，所有的投资都与物业升值潜力有关！这是他们的核心财富，他们的“不动产”当东部的CBD中央商务区成型，我们的不动产自然升值东CBD，中央不动产东大街在成都的未来地位区域地位，投资者的价值解读东CBD可以正在成型，我们在创造一个新的商业蓝地我们昭示建筑，昭示明天，新的世界即将来临！世界启示录SLOGAN一个城市的诞生，一个城市核心力量的诞生过程，它带着这个城市的理想，完成一个新的飞跃，唤醒城市，我们看见，世界醒了我们需要创造新的开端，在中国，在西部首府，在成都，在东大街……城市创诞记核心创意概念创诞记一建筑启示录建筑予城市力量，城市还建筑以荣誉！东大街CBD时代已然来临，我们站在这里！创诞记二高度创世纪相对与高度，空间的价值在于，你的世界有多宽阔！东大街CBD时代已然来临，站在这里，你可以看得更远！创诞记三理想昭示中央理想建筑，在东方，有第一缕财富曙光！东大街CBD时代已然来临，在第一时间，完成你的升值不动产！创诞记前夜明日创库东大街中央不动产，全城公启！抢市当前概念的重复性太多，每一个新概念的面世都会被抄袭，我们强烈建议在认可我们思路后，先在成都媒体上有第一次的轰炸，抢占市场，随后再进行户外、工地围墙等形象的跟进！对于外立面的建议?商务部分可增加写字楼造型上的多样化，如增加屋顶塔尖，以增强本项目的区域标杆形象；?写字楼部分可做空中客厅，局部挑空处理，增强空间的通透性，在结构上加强视觉变化感，提升产品品质。?写楼楼部分适当增加外立面造型，以区别于区域同形态产品，增强产品的视觉印象；?公寓部分可加强色调的变化，局部大色调包装可增强视觉的冲击力。适当增加外立面造型，以区别于区域同形态产品，增强产品的视觉印象；造型上的多样化，如增加屋顶塔尖，以增强本项目的区域标杆形象；可做空中客厅，局部挑空处理，增强空间的