越地集团-广汉项目竞标案（技术标）引Preface广汉，发展商在激烈市场博弈中抢夺有限客群。越地，是做饱和市场的跟随者？还是拿出所谓的“亮剑”精神，去挑战行业领军人？重新诠释城北市场，做新的领跑者？跟随或领跑，姿态必须确立！一二三四市场研究政策行业现状︱宏观市场规划土地供应︱广汉区域市场市场供销板块特征宏观市场/政策调经济结构2012调控仍是主旋律限购限外提高首付新国八条后需求被严重连续的调控限价压制成交量监管组合拳极度萎缩房产税保障房限贷加息政府的宏观调控政策从未放松，财政及货币政策逐渐趋紧，购房成本上升，销售难度增大，部分城市首置市场也被“误伤”。宏观市场/政策政策松绑，首置项目利好，但改善市场依然严峻。u“差别化的信贷政策”放松首套房贷——首套房贷利率回归基准，个别银行还有优惠；首套房贷房贷速度更快……首置购房受支持；u存款准备金率持续下调，释放部分资金流入房地产领域；目前房价下行成趋势，2012年政府将持续巩固调控成果。宏观市场/政策时政：总理两会谈房价远远没有回到合理价位，调控不放松。p2012年3月5日温家宝表示，2012年要继续搞好房地产市场调控，严格执行并逐步完善抑制投资、投机性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。宏观市场/政策p政策VS市场：大势所致推盘放缓p对本项目的影响：不限购，限贷政策松动，改需客户推迟购房打算。区域多盘推迟入市，本案入市时，可能压力过大。宏观市场/行业现状全国房地产景气指数走势图全国商品房销售增速走势图12景气区间10864不景气区间20p全国房地产步入不景气区间，且下降趋势形成，尚无触底特征。p全国房地产销售增速跳水，环比出现负值。宏观市场/行业现状122008年-2012年3月成都主城区商品住宅供销价走势图（备案口径下）9000800010：价值线7000房价合理价格8600050006400043000200021000001210864供销比为1均线202012年2-3月成都住宅市场有所回暖，但是主城区备案均价跌近7600元/平（包含保障房），以价换量的现象屡见不鲜。宏观市场/行业现状2012年3月大成都范围内各面积段供销存走势图（单位：万平方米）大成都范围内不同面积段的销售面积占比图（备案口径下）121086420面积段50以下50-7070-9090-110110-130130-150150-170170-200200以上销售面积(万2.08614.3391.24447.59438.82314.4158.6797.45511.702㎡)新增面积(万0.4355.49659.83445.30932.25517.190.7413.10310.785㎡)存量面积(万30.04108.869650.823455.184453.826259.406114.305130.665336.214㎡)首置刚需和首置改需占市场份额75%以上，面积段集中在70-130㎡之间宏观市场/行业现状2012年3月大成都范围内各建筑形态供销存走势图（单位：平方米）大成都范围内不同物业类型销售面积占比图（备案口径下）121086420p别墅及豪宅市场依然冷清，原因是政策不支持。p得房率成为客户衡量产品好坏的重要指标，赠送越大的项目越好卖。宏观市场/行业现状p宏观市场结论：五月未能大红，各家观望市场。十月推点不佳，明年春季更旺。p对本项目的启示：?虽大势不利，但刚需和首改项目绩效良好，为保证项目投资安全，保量快销是项目值得研究的方向。?产品设计时注重得房率，做大赠送。广汉区域市场/规划广汉市城市性质确定为：省级历史文化名城，全市政治、经济、文化中心，以发展加工业及旅游业为重点的古蜀文化旅游城市。城市规模规划：1.人口规模：2005年为18.5万人；2010年为20.0万人；截止2011年，城区建成面积27.1平2020年为25.0万人。方公里，常住人口约为21.7万人。2.用地规模：广汉市正处于一个快速发展阶段！2005年为16.0平方公里；2010年为18.0平方公里；2020年为22.1平方公里。广汉区域市场/规划城市总体布局规划特征以河为界，多组团式发展布局?一河：主要指以鸭子河为界分，为南北两大主城区；?组团式发展布局，分别为：1、北岸区域：行政中心及高档居住组团，预计未来规划居住人口为8万人，是未来的重点城市发展方向之一；2、南岸区域：分为旧城中心组团+现代加工制造业组团，预计未来人口约为17万人；3、西区：滨河景观生态绿轴+三星堆文化旅游组团；项目所在区域为北岸行政中心及高档居住组团4、东区：民航特色旅游组团；城市交通组织规划广汉区域市场/规划两纵一环，放射加环形发展1、城市对外交通：?以城市外环路为纽带，联系城市内、外交通。建立自旧城中心区、滨河路至“三星堆”两条旅游联系通道。?建立机场——城区——“三星堆”的快速通道。对穿越铁路线的新建城市道路，规划要求交叉口采取“上立交”形式通过，以增强城市交通景观功能。2.城市内部交通：?城市由鸭子河水体自然划分为南、北两大功能片区，呈现“一河两片”的用地形态。?规划设置“两纵一环”城市干道交通，重点联系城市南、北两岸片区，由两条南北方向的城市级50米主干道以及外环路构成。同时由三条横向主干道及滨河路联系城市次干道和支路，构成放射加环形的干道形态格局。项目位于规划的城市主干道旁，未来交通道路通达性高。广汉区域市场/土地供应p2010年土地放量猛增，2011-2012年土地市场持续保持冷清局面。p新城板块及经开区板块供应量较大，新项目的不断面市，市场竞争非常激烈。p土地价格涨幅：老城区经开区新城板块，本案处于新城板块，土地成交价格涨幅较小，未来升值空间巨大。近年广汉成交土地一览表广汉区域市场/土地供应新推土地累计可建面积高达219万㎡，其中本案区域可建面积115万㎡，未来供应较大，竞争激烈,2012政府无商品房土地供应计划，全部是保障房土地供应。广汉区域市场/市场供销广汉商品房市场销售：2009年以来，成交逐年稳步增长，2011年累计成交住宅60.33万㎡，月均5万㎡/月。存量：广汉目前整体房地产市场可售5527套，面积52万㎡，体量偏大，竞争异常激烈。可售期房统计可售房屋套数：5523可售房屋面积（㎡）：520874可售住宅套数：3211可售住宅面积（㎡）：382177可售现房统计可售房屋套数：4可售房屋面积（㎡）1111可售住宅套数：4可售住宅面积（㎡）：1111广汉区域市场/市场供销编号项目名开发商总占地建面（㎡）1怡景花苑三胞房产103尾盘2经典上城四川经典房产83尾盘3泓景湾锦弘房产2304000004格兰维亚金领房产961536015英伦豪庭金雁房产982050006嘉铭·悦城嘉铭房产1101500007广信鹭岛广信地产851586678国际城　1842698689望景·新城　13425013510雒城印象万兴房产82138000总计171.83年内城北供应量超过170万㎡，为广汉年备案面积的3倍，市场饱和度较高。广汉区域市场/板块特征老城区板块：商业、商务中心和滨河餐饮休闲配套区，综城北新合商住板块三星区板块堆板城南经开区板块：块老广汉工业发展区，楼盘以低价刚需盘为主城区三星堆板块：板旅游休闲发展区，以别墅盘为主块城南经开城北新区板块：区板块未来的政务中心和高尚住宅区城北已成为城市开发热点区，新城北必将树立新的居住标准，全城有产者都会为新城北上风上水的居住条件所吸引，谁来挑此大梁？市场结论之中成观点：宏观：p政策不明朗，但平稳发展已成大方向，抓住13-15年理性上行中的最佳推点，保证项目安全投资，合理溢价。中观：p快铁-成德同城化，南北纵向渗透加速；p二绕-广汉大成都，城市全面同城融入。p北宜居，南工商，项目占据上风上水。微观：p一个什么都不缺的市场，我们无所畏惧。p新城北居家新标准舍我其谁！整体思路及定位︱项目解析︱项目总体发展思路︱总体定位︱形象定位项目解析/区位研判大成都东北，广汉未来政务中心和高尚居住区成都一广汉广汉一项目广汉北部上海路新区北京路广汉南部老城区广汉北临德阳市区17公里，南距成都项目位于广汉鸭子河以北，广汉北部综市区23公里，境内地势平坦，气候温和，河流纵横，土地肥沃，风光秀丽，合功能新区，北京路与上海路（在建）被誉为“成都的后花园”，也是“四川省交界处东南侧，西南侧临坪桥河，可居经济综合实力十强县”之一，是成都半小时经济圈重要组成部分住属性优越，属于广汉高端住宅核心区。项目解析/交通研判第二绕城、成绵高铁，缩短成都客户的心理距离成都第二绕城高速公路路线全长222.17公里，概算总投资285.52亿元，起于广汉境新丰场南侧龙居寺附近，之后沿顺时针方向环状前行，途经广汉、青白江、金堂、龙泉驿、简阳、双流、新津、崇州、温江、郫县、新都、彭州共12个区县市，闭合于起点成绵高速公路成绵乐客运专线估算总投资392亿元，全长315公里，设计时速250公里，单向运输能力每年8000万人次，采用公交化运行模式，每隔4.6～6.6分钟发一班车，设江油、青莲、绵阳、罗江东、德阳北、广汉北、青白江东、新都东、成都东客站、成都南、双流机场、双流西、新津、新津南、彭山、眉山等车站。项目解析/四至研判关键词：临河、高端板块北、宜居、未来政务中心、上海路（在建）新城?项目四面临路，西南临河，规划中绿地休闲广场北京路（双向6车道）市政路（双向2车道）?北京路、上海路双向6车道，交通可达性强项目地块?项目地块，平整，方正，利于景观打造和呈现。?广汉市政府及相关部门将西坪桥河东大部分搬迁至城北新区南项目解析/配套研判2、3、7路公交线泓景湾风