前所未有...2011点睛中国海世界嘉年华万有引力地产营销机构2011年2月26日旅游休闲地产，下一个增长极！?在时下住宅地产被调控，商业地产仍处于“商住倒挂”的泥潭之际，旅游地产或是调控背景下地产商们另一个可选之路。?因为旅游地产蕴藏的巨大市场规模，任志强曾直言：“随着中国旅游从观光旅游向度假旅游发展，继住宅、商业地产开发热潮之后，旅游地产将会成为市场下一个热点。”.?“中国目前已经进入休闲旅游地产时代。”北京大学旅游研究与规划中心主任、教授吴必虎称，根据专家预测，2015年人类将会进入到一个休闲时代，80%的劳动力会跟休闲旅游产业相关，这也将是中国旅游导向型发展的趋势。“届时房地产开发不再是单纯的开发模式，而是地产与旅游相结合的开发模式。”?中国房地产协会副会长朱中一表示：在一些省市制订的“十二五”规划中，已经有27个省区市把旅游业作为支柱产业或者第三产业当中的领头产业，这说明各地对这项工作非常重视。数字说明一切！?全球最佳迪斯尼乐园日本迪斯尼日本迪斯尼：年平均接待人数15501550万万//人次人次。?新加坡：年接待人数17001700万万//人次人次....?2009三亚：接待旅游人数670万/人次。?20102010海南海南：前三季度接待游客1915.4万/人次。?20102010年大连年大连::黄金周接待旅游人数127.8万，全年接待超1000万人次。大连金州“郊区”的世茂·嘉年华项目目标年20002000万人次万人次，意味着什么？金州新区得益于两区合并表现抢眼金州新区得益于两区合并表现抢眼?金州与开发区合并后市场表现抢眼，供应量与销量全面井喷，成为未来一段时间的主力热点区域。2011年市场供量继续放大，热度不减。(大连市场仅四个月黄金周期,以高总价项目的本案仅指望本地肯定不行)?市场供应项目：2010年大连市在售137个项目，展示78个项目；金州新区在售项目为38个，占总体市场的28%；展示项目11个，占总体市场的14%。成为主力供应市场区域。?市场供应量：新城区(金州新区+旅顺口区）总计61个在售项目，18个展示项目，存量面积47.16万平方米，展示面积440.03万平方米。金州新区在原金州与开发区合并后表现抢眼，在售项目占新城区的62.23，展示项目占比达到61.11%，充分显示了在区域行政重组后潜在的巨大发展潜力。　　?市场成交量：全年成交面积824.67万平,几与2009年持平，金州新区和甘井子区为当仁不让的成交主力区域。金州新区占比高达33%，即全年成交面积达到272.14万㎡。虽然金州新区目前各版块经过一年的消化出现有效供应明显不足的现象，但未来在滨海板块与大黑山板块的带动下金州新区有着极高的供应量。?2011未来供应：2011年市场供应仍将以金州新区和甘井子区为主，两区域占据未来供应半壁江山。蛋糕蛋糕世茂嘉年华世茂嘉年华怎怎么么吃吃？？上：战略篇导言:这是一次超越地产常规的营销任务任何以传统房地产思维审视本案，都将走入局限....?就不提国八条和限购令了?一座规划20平方公里陆域海域的项目，无论是在开发广度还是时间长度上,必然要经历若干个天时地利人和上起起伏伏......在于我们如何赢得未来做好当下问题在于：我们必须改变观念！我们必须面对和需要解决的问题：?观点1:为什么开发商抢占山河湖海资源时代，恰遇蓝海思维下的红海竞争？?观点2:为什么旅游地产，不足以支撑20平方公里的海上蓝图？无论这蓝图多么宏伟！?观点3:为什么卖海景房乃至卖房子思维才会是巨大的风险？?观点4:为什么告别广告告别纸媒之后迎来的是广告营销模式的变革？?观点5:售楼处？!外展场？!为什么首先要改变坐销，才能迎来旺销？?解读本案核心之道即从这五个问题开始:1、为什么开发商抢占山河湖海资源时代，恰遇蓝海思维下的红海竞争？?千军万马,再走独木桥！?传统住宅开发日渐式微,其实早就不是个别开发商的有识，而成为了众多开发商的共识。数据数据1:1:国国内外内外大开发商的大开发商的山河湖山河湖海海圈圈地地运运动一动一览览□据不完全统计的63个项目来大区域项目数总用地面积（平方公看：海、山、河、湖圈地运动有里）增无减；海南岛1195.798□安徽等地因涉及风景区开发占安徽、江西、云南、5826.4新疆地面积占统计面积的50%以上；东北地区1654.75□天津地区项目占总用地面积的广东、福建4118.219.4%；北京415以上□河北地区以目前已知项目统计山东半岛629.8占9.4%，实际上仅香河县1地目天津8309.9前已经取得土地的20个项目（不河北9150.245含首创和红岩）总占地面积已达（环北京城市群）182.56平方公里。631600.093合计□涉及独特自然资源的大型项目均以旅游度假、养老养生等复合（详细个案资料信息见后附件）开发模式进行运作。广东港中旅花都休闲度假旅游项目港中旅“海泉湾”品牌连锁度假区华侨城海南澄迈富力红树湾项目鸟瞰图数据数据2:2:环渤环渤海海域的海海域的填填海海造梦运造梦运动：动：辽宁葫芦岛首创龙湾总体效果图大连渤海计划东方湾夜景效果图辽宁营口金泰城总体鸟瞰图大连小平岛总体鸟瞰图结论1：旅游地产的旅游地产的首要要素即首要要素即资源资源的的占占有有!!?除了不可复制的天然资源唯一性,项目的人造资源唯一性必然是项目竞争利器！(中国最大果园迷宫迪斯尼喜洋洋引入。。）22、为什么旅游地产、为什么旅游地产,,不不足足以支以支撑撑2020平平方公里方公里的海的海上蓝图上蓝图？？无论无论这这蓝图多蓝图多么么宏伟宏伟！！?20平方公里规划，长期的开发战略，多样的产品类别。?从满足白天看庙、晚上睡觉的景点式旅游到地中海式的贵族消费时代多样需求。A、休闲度假型心理：?中产阶层的压力越来越大，传统的观光式观光旅游必然被度假旅游所取代。?因此经济发展到一定程度，休闲度假将成为一种基本点的需求。?高收入者不仅要吃和住，还需要放松心灵，这种心理是主流消费心理。B、投资型心理：旅游房产具有投资价值有两个原因：?一个是客观的市场需求，市场需求的急剧膨胀必然带来资产的升值；?另一个是资源的不可再生性。旅游地产依赖优美的自然环境和土地，而这些自然环境和土地随着知名度的升高会升值。C、炫耀型心理：度假休闲也有高中低档次之分：?普通大众可能通过分时度假获得相对低廉的度假需求；?而一些社会金字塔顶尖的人士将选择豪华的超五星级设施，如阿联酋迪拜的七星级帆船酒店，每个入住的客人都会感到是一种荣耀。通过入住这些高星级设施，获得一种炫耀性的满足感。D、养老型心理：一般说来，旅游房产比较偏远，难以边工作边居住。但退休后居住在风景优美的小镇比大都市更能保证健康。因此在年轻时买一栋旅游房产作为养老居住成为许多高收入阶层的选择。?中国人口变化的最大特点是“未富先老”，2000年，中国65岁以上老人占人口结构比重为6.8%，与世界平均水平完全一样，至2009年，中国的老龄化比例已达8.3%，显著赶超世界平均水平7.5%。E、商务交际型心理：??商务交际和谈判需要一个相对好的环境，对于一些高档次的别墅群，房产购买人可以形成一个交际平台，有利于促进事业的发展。?同时商务谈判如果放在风景优美的别墅更能使谈判双方放松，达到增加成功机遇的目的。F、礼品型心理：??随着经济的发展，旅游度假将成为一种时尚，旅游房产也将会成为一种礼品。?前期主要是子女送给父母，后期将扩散到成为一种普通的礼品，从而形成一个礼品需求市场。结论2:六种六种客客户户心心理理,,界界定定海海上上心国度心国度!!?我们市场的突破点,若局限于第一类必然陷入苦战,20平方公里的规划必须要符合多元需求才能赢得未来！（对产品匹配也可以满足六种心理为标准)3、为什么卖海景房乃至卖房子思维才会是巨大的风险？?中国海岸一线牵：对内陆人来说，大连、营口、葫芦岛、秦皇岛、青岛、威海、海南......只是一念之差的选择题，卖海景房，必然面临海量竞争！?外地人观点:老虎滩、星海湾、金石滩、旅顺口..最优质的海资源在外海不在渤海！?本地人观点:潮湿、风大、腐蚀、噪音，离海一公里外才宜居!?重要的是我们不是小项目，而是一个集合资源的区域。?而小开发商与大开发商最大的不同：即是从单体项目思维到品牌思维，只有品牌的力量才能让人信仰！结论3:不卖项目，卖梦，卖品牌；打造北中国第一海品牌.4、为什么告别广告告别纸媒之后迎来的是广告营销模式的变革？再见广告,再见纸媒！?2011年初跟随SOHO发展多年的SOHO小报停刊后，张欣微博宣言:再见广告,再见纸媒！?张欣微博粉丝1369014人，潘石屹微博粉丝3467358人，意味着他们一句话可以影响近500万人!案案例例说明说明11、、澳澳大大利利亚大亚大堡礁堡礁：：?2009年之前还因为淡季当地很多酒店景点空置思考如何增加客源。?豪华海景房《全球最好工作》700万美元的全球推广，改写了广告行业的推广法则！美丽的大堡礁风光大堡礁海底珊瑚2009年02月27日来源：京华时报大堡礁看护员广州小伙子姚逸入选澳大利北京女孩余莹报名申请亚大堡礁看护员面试十六强案案例例说明说明22、海南海景、海南海景名盘名盘大大PKPK：：?半山半岛、雅居乐清水湾PK香水湾一号、福湾、阿罗哈(可能后边三个很多人印象都不深）：?海南的热销法则，不是产品最好、资源最好、体验做的最好就一定卖的最好！?很简单！这类型的购买目的性极强，且往往是冲动购买！?半山半岛、雅居乐清水湾卖的最好，最主要的原因:名声在外！！三亚半山半岛半山半岛5期雅居乐清水湾---总体规划图雅居乐清水湾案案例例说明说明33、全国、全国几千几千万人万人买票去买票去看看的的广告广告《《非非诚勿扰》诚