头鼎正名地产状故○事首制导映片演：：：二鼎易零正居零集中八团国年五月突破BREAKTHROUGH本案如何在周边众多楼盘中脱颖而出?才能像『投名状』那样一举获得8项大奖的殊荣?readandunderstandthecity,respectthemarketinnovationrunstheproject?怎样实现本案总平面积最大化??户型怎样创新才足以有效促成购买??卖多久?卖多钱?利润最大化?本案核心战略思想性价比之王----低于绿地·魏玛公馆创新户型:入户花园、凸窗、飘窗创新外立面:澳洲风情澳洲风情现代时尚居所---平于绿地·魏玛公馆园林景观、三重立体景观配套独一无二----优于绿地·魏玛公馆车位：地下或半地下会所：泳池、SPA美容院等物业：中海、万科甚至更高级别的加拿大高力国际物业公司综上所述，本案优于绿地项目核心战略战术分解五大看点1、片名《投名状》源于《水浒传》1、片区最具性价比楼王2、影片动用了15名副导演、6架摄2、片区唯一澳洲风情楼盘之与本案影机，大场面足够吸引人的眼球3、片区唯一具有会所、泳池楼盘3、李连杰印象深刻的那场“死人戏”4、片区唯一专属星级物管楼盘4、情节荡气回肠，催人泪下5、片区唯一风情商业街大盘配套5、庞大的演员阵容，全明星助阵传说中的故事让我们激动、雀跃----已过去本案不只是传说更值得我们期待----即将上演做1片区最具性价比楼王本案周边竞争项目一是绿地·魏玛公馆，二是白桦林居。绿地·魏玛公馆入市价为4300元/平米，目前均价在5300元/平米；白桦林居，一期已经当时均价约在3000元/平米，二期小高层均价：3500元/平米，花园洋房均价：4500元/平米，目前该项目已全面售罄，对本案不构成威胁，故不再赘述。项目价格策略?分期提价原则?项目都进行合理的分期开发，?先以一期产品入市，价格建议定在4500左右，?二期开盘时可适当调高至4700元，?在形成一定产品梯次的同时，价格也随之不断调整促使其面积快速去化。本案营销可实现利润测算名目可售面积预估均价总销售额住宅一100000m24300元/m24.3亿元住宅二200000m24700元/m29.4亿元商业18000m28000元/m21.44亿元酒店公寓16500m25000元/m28250万元总计15.965亿元做2片区唯一澳洲风情楼盘本案周边竞争项目中绿地·魏玛公馆建筑风格是德式，但在广告语宣传方面没有明显的口号，另一个白桦林居，建筑形态是现代简约式风格，也是没有明确的园林风情，本案首次在片区喊出澳洲风情高尚社区，会在片区内快速形成差异化印象。建筑风格应与绿地魏玛公馆形成差异化，建议可做成欧式如澳洲风情建筑元素，因此，在项目概念包装及外立面营造方面，应谨慎处理，并且尊重现有文化场景，尊重城市精神。必将事半功倍。魏玛外立面本案外立面建议〖本案外立面推荐〗外立面色彩搭配与体验式景观西丰黄安富金市多色场彩彩的的组黄小合金品黑组景白合观灰。，组是合目配前以最立面景观适合一仿跳改佛跃原在的本跳外本舞立板,面无空趣间的,立面空间。空间变化外立面的另类风格中庭景观32组团景观小区做到一中心景观、三组团小景观，移步换景间，体1验德式风情的无限魅力。魏玛公馆园林规划魏玛公馆园林评析魏玛公馆中庭景观效果图易居之于本案----景观规划建议1、建议本案打破原来的绿地轴线型景观，作成集中型社区景观；宅前绿地2、景观规划与风情社区中庭景观商业街有机融合，在组团景观中庭景观、组团景观、宅前景观三大部分景观主题，其间散点特色景观，如泳池、小雕塑、座椅、运动器械等。社区中央绿地效果图组团绿地效果图也水建是是筑整灵组体动团景的之观元间中素设活,计的局灵部魂小。景观,局部水景泳池效果图水景广场景观效果图做3片区唯一具有会所、泳池楼盘本案周边竞争项目中绿地·魏玛公馆社区配套除了商业就是魏玛大公馆，没有明确会所性质及功能，本案在整体规划时，增加产品自身亮点，将泛会所概念、功能分布中泳池面市，会在片区内快速形成高质高形象中价位差异品质楼盘。接待大厅社区会所大堂配套创新会所样板做4片区唯一专属星级物管楼盘本案周边竞争项目中绿地·魏玛公馆的物业管理公司是绿地物业管理公司，建议本案联合中海、万科物业公司，甚至更高物业管理公司如加拿大高力国际物业管理公司，品质提升的同时也是增大了项目自身的一个亮点。物业管理模式创新品质物业做5片区唯一风情商业街大盘配套片区属城运村版块，南对800亩城市运动公园，东邻亚洲第一大城市绿地广场、500亩城市森林雕塑公园，与未来市政府办公大楼仅一路之隔，生活配套、公共服务、文化教育医疗机构集结，地理位置、周边环境均十分优越，但缺少风情商业街这样的产品填补市场空白点，同时弥合绿地魏玛公馆商业之不足之处。风情商业街建议本案做上下二层的风情商业步行街，直接出售，避免目前项目总平图中商业部分呈现的大方盒子格局，建成项目社区型配套，满足社区客户之所需.风情商业街缘起ORIGIN追溯『投名状』中的故事让我们荡气回肠追缘本案中的推理来由让我们更加清晰思路文脉?readandunderstandthecity,respectthemarketinnovationrunstheproject西安热点开发热板点崛起板块块城北经开区西咸共建区浐灞生态区曲江版块高新区城北重点发展“新城市中心”地位确大明宫遗址改造立后带来的聚能效应张家堡商圈，种种的一切无疑昭示着西安城北已经成龙首村商圈为房地产投资的蓝筹城市运动公园股。……本案城运村板块市场态势城北区——经济开发区——城运村板块本案地铁2号线新中央利好因素：城运村行政区公园新中央市政府北迁居住区地铁二号线北二环城市运动公园崛起中的大明宫板块本案地块地理属性距北二环：4KM距大明宫遗址：6KM距灞河河岸：7KM距钟楼：10KM本案地块周边现状周边道路：未央路文景路凤城十路凤城九路重点楼盘（一）——城北生态人居大盘典范社区实景图楼体效果图136平米三房生态居住环境的概念，以舒适三房为主力户型的产品设计，奠定了白桦林居成为城北高端楼盘代表的基础，因其已售罄，故不再赘述。重点楼盘（二）——新德式现代主义风情社区外立面效果图项目效果图售楼中心效果图集众多优势因素于一身，具有独特建筑风格设计的物业，将成为城北城运村板块新兴高端产品的典型代表,因其紧邻本案，故做重点阐述。项目基本资料?开发商：绿地集团西安置业有限公司?项目位置：城北凤城九路与文景路十字?项目规模：77920平米?建筑面积:30万平米?绿化率:41%容积率:2.8?总户数：2744户?建筑组团：8栋18层、6栋30层高层建筑?户型面积:69-320平米?主力户型:92平米两室,145平米三室,?开盘时间：08年3月22日?目前均价:5300元每平米?交房时间:09年5月魏玛公馆项目综合评述规模优势:30万平米建面;品牌优势:绿地集团,全国开发十强企业;建筑风格:德国魏玛共和时期德式风情;对本案的启示:借鉴其成功之处，规避其不足的地方，以下将会详细对比分析。超越SURMOUNTING一样的刺马故事，不一样的『投名状』一样的经开片区，不一样的楼盘形象唯有超越，才能彰显自我—--本案制胜之路readandunderstandthecity,respectthemarketinnovationrunstheproject魏玛公馆pk本案之总平规划启示住宅部分住宅部分商业及公寓部分商业部分魏玛公馆总平本案目前总平〖易居之于本案总平解读〗1、邀请加拿大设计公司，一是为了给项目制造一个跟其它品牌嫁接的机会，增加项目亮点，二是为了项目容积做到最大化；2、总平图所反映产品形态较单一，缺乏39万平米建面大盘应有的丰富建筑形态，目前图中只有T2、T4、T6几种建筑形态，类似行列式的排列，会给后期产品线单一，客户的同质化造成很多的问题；3、建议本案做上下二层的商业步行街，直接出售，避免目前项目总评图中商业部分呈现的大方盒子格局，建成项目社区型配套，满足社区客户之所需；4、现有总平中地上车库建议做成地下或者半地下室形式，尽量不占用地上土地面积。易居赋予本案之总平示意图魏玛公馆PK本案之户型启示魏玛公馆已经售馨户型建筑面积：145平米室型：三室二厅一卫说明：因其已售馨，故未有此户型图魏玛公馆目前在售户型一房69平米四房236平米七房320平米魏玛公馆户型面积配比表一房二房三房四房复式套数比重套数比重套数比重套数比重套数比重19633%30724%38528%6711%224%主力主力主力主力主力面积比重面积比重面积比重面积比重面积比重区间区间区间区间69m24%9238%14545%1507%170--3206%图中绿色部分：目前在售户型，可以看出一房和四房以上销售阻力相对较大；图中红色部分：已经售罄；对本案的启示：做迎合市场二房和小三房为主的主力房型才是明智之举。〖易居之与本案户型面积建议〗面积区间室型所占比例65—80m2小两室25%80—90m2二室50%90---110m2小三室10%110—130m2三室15%舒卧景适室观惬纯大意南阳。向台,,亮点户型充景入分观户利阳阳用台台空,,间移构。步筑景室移内外无限乐趣亮点户型空景入中观户院阳花落台园，,,充移构分步筑利景室用移内空外间无。限乐趣亮点户型充空入分中户利院花用落园空,,间移构。步筑景室移内，外2+无1限创乐新趣户型亮点户型2无卧7限室0惬纯度意南宽。向景,阳移台步,景构移筑室内外无限乐趣亮点户型让全,客心明构厅情户筑和和型室卧阳,内室光通外连一透无带起舒限宽跳适乐景舞趣大。阳台亮点户型L心O主入F情T卫户安空连花然间带园无个景,忧性观构。实阳筑足台室，,内面移外积步无及景