38TeamBest准确的商场定位，是后期进行招商及运营管理的基础。定位的业态、品牌组合是未来招商的底线。充分理解项目的地理位置，扬长避短合理的设计以及硬件包装，要符合商业的要求准确的定位及合理的业态及品牌组合招商中要制定合理的租赁条件，既要吸引租户，也要业主有合理的回报注重商场的整体运营和管理，要有专业的管理团队，规范并高效1.2.3.4.5.三定位的重要性.39在建商业正方京城莱蒙商场凯悦城市广场（金鹰）TeamBest123江南商场莱蒙国际电脑城百货大楼莱蒙都会商业街南大街商业步行街泰富百货新世纪商城亚细亚国际影城现有商业1234567827654312183怀德北路北大街路西陵延南大街公里1N对项目周围辐射范围的分析（以吾悦国际广场为例）商业1.四定位的主要步骤与方法.40在建住宅TeamBest置信商务广场正方京城万博国际广场凯悦中心莱蒙时代三期12345现有住宅金色新城红星新村星河名居杨柳巷小区璞丽湾河景花园南大街鹏欣丽都天禧星园安阳花苑123456789普济街小区荷花池小区玉隆花园邮电公寓聚丰苑怀德苑早科坊大厦莱蒙时代二期1610111213141517321148107175213156131912416怀德北路北大街路西陵延514公里1N对项目周围辐射范围的分析（以吾悦国际广场为例）住宅1.四定位的主要步骤与方法.41在建写字楼凯悦中心TeamBest置信商务广场乐颐大厦澜天大厦机关房产大楼正方京城1234现有写字楼万博国际广场（甲级）华景大厦金润大厦格林大厦金成大厦中粮大厦13456789嘉业国贸广场（甲级）2新闻大厦中亚大厦101131211102389165744怀德北路北大街路西陵延南大街公里1N对项目周围辐射范围的分析（以吾悦国际广场为例）写字楼1.四定位的主要步骤与方法.42TeamBest在建酒店现有酒店阳光国际大酒店德泰恒大酒店良茂国际大酒店宫苑宾馆下江南行宫商务酒店华高商务宾馆汉庭快捷酒店（常柴店）连锁酒店（常州店）新中信大酒店12345678ID999正方京城14128537196怀德北路北大街路西陵延南大街公里1N对项目周围辐射范围的分析（以吾悦国际广场为例）酒店1.四定位的主要步骤与方法.43TeamBest对项目周围辐射范围的分析社区型项目：周边多住宅，写字楼与酒店较少，地理位置也较偏僻。例如：上海大宁国际广场（闸北区）1.四定位的主要步骤与方法.44TeamBest对项目周围辐射范围的分析社区型项目：周边多住宅，写字楼与酒店较少，地理位置也较偏僻。例如：上海金桥国际商业广场（浦东新区）1.四定位的主要步骤与方法.45TeamBest对项目周围辐射范围的分析社区型项目：周边多住宅，写字楼与酒店较少，地理位置也较偏僻。例如：重庆城市广场（渝北区）1.SM四定位的主要步骤与方法.46TeamBest对项目周围辐射范围的分析项目：周边以写字楼及酒店为主例如：上海恒隆广场1.CBD四定位的主要步骤与方法.47TeamBest对项目周围辐射范围的分析项目：周边以写字楼及酒店为主例如：上海1.CBDIFC四定位的主要步骤与方法.48TeamBest对项目周围辐射范围的分析项目：周边以写字楼及酒店为主例如：北京新光天地1.CBD四定位的主要步骤与方法.49TeamBest常州购物中心常州泰富百货常州吾悦国际广场分析竞争对手（以吾悦国际广场为例）2.四定位的主要步骤与方法.50TeamBest泰富百货商业商业平方米平方米百货百货受现有品牌合同期及整体面积限制受现有品牌合同期及整体面积限制较高引进品牌灵活性主要为百货类零售主要为百货类零售零售、餐饮、娱乐、服务、超市业态组合旧旧崭新舒适购物环境双层橱窗硬件特色无较少个地下停车位景观特色功能组合商业面积商业形式沿河水景商业、住宅、办公楼平方米//32,00058,000//1,180100,000ShoppingMall常州购物中心本项目分析竞争对手（以吾悦国际广场为例）2.四定位的主要步骤与方法.51周边城市延陵西路商业人群，住宅居民，企业家、公司高管和白领，酒店商务人群自驾车步行步行高档住宅居民，企业家、高管、白领，星级酒店商务人群，政府官员TeamBest常州市企业家、商务人群、政府官员自驾车公共交通周边一公里项目自身周边一公里常州市周边城市*项目自身高档住宅居民、企业家、公司高管、白领自驾车出租车公共交通日常生活消费、家庭式消费、商务型消费、奢侈品名品消费商务型消费、家庭式消费、奢侈品名品消费、日常生活消费、家庭式消费、商务型消费、奢侈品名品消费商务型消费、家庭式消费、奢侈品名品消费、////客户来源主要特征交通途径消费群分析（以吾悦国际广场为例）3.四定位的主要步骤与方法.52TeamBest项目硬件应该与定位相符，以符合此定位租户的硬件需求。例如：大众定位商场：重庆万达广场五定位与设计、招商间的关系.53TeamBest项目硬件应该与定位相符，以符合此定位租户的硬件需求。例如：大众定位商场：重庆万达广场五定位与设计、招商间的关系.54TeamBest项目硬件应该与定位相符，以符合此定位租户的硬件需求。例如：大众定位商场：常州吾悦城市广场五定位与设计、招商间的关系.55TeamBest项目硬件应该与定位相符，以符合此定位租户的硬件需求。例如：大众定位商场：常州吾悦城市广场五定位与设计、招商间的关系.56TeamBest项目硬件应该与定位相符，以符合此定位租户的硬件需求。例如：大众定位商场：福州宝龙城市广场五定位与设计、招商间的关系.57TeamBest项目硬件应该与定位相符，以符合此定位租户的硬件需求。例如：大众定位商场：福州宝龙城市广场五定位与设计、招商间的关系.58TeamBest项目硬件应该与定位相符，以符合此定位租户的硬件需求。例如：中档偏高定位厦门新生活广场——SM五定位与设计、招商间的关系.59TeamBest项目硬件应该与定位相符，以符合此定位租户的硬件需求。例如：中档偏高定位厦门新生活广场——SM五定位与设计、招商间的关系.60TeamBest项目硬件应该与定位相符，以符合此定位租户的硬件需求。例如：奢侈品定位商场：宁波和义大道五定位与设计、招商间的关系.61TeamBest项目硬件应该与定位相符，以符合此定位租户的硬件需求。例如：奢侈品定位商场：宁波和义大道五定位与设计、招商间的关系.62TeamBest项目硬件应该与定位相符，以符合此定位租户的硬件需求。例如：奢侈品商场：福州大洋晶典五定位与设计、招商间的关系.63TeamBest项目硬件应该与定位相符，以符合此定位租户的硬件需求。例如：奢侈品商场：福州大洋晶典五定位与设计、招商间的关系.招商65TeamBest出街招商要做足够的市调：了解竞争对手有哪些品牌了解品牌的背景了解品牌开店情况收集品牌代理商经销商联系方式准备招商工具：楼书和招商信品牌组合落位图招商办公室项目模型打样区1.2.3.4.//1.2.3.4.5.招商筹备期一招商流程.66TeamBest项目模型项目打样区项目楼书招商筹备期一招商流程.67TeamBest开始招商招商初期案例参考：一招商流程.68TeamBestKent&CurwenLottusseGieves&HawkesAquascutumFenixRolex开始招商招商中期案例参考：一招商流程.69TeamBest招商概要招商部与工程部配合LeasingSummary一招商流程.70TeamBest业主审图总裁考察现场设计店铺开业上报考察现场家具到位签约流程年月之前完成→春夏开业年月前完成→秋冬开业201272013/201312013/洽谈店铺装修确定入驻出街招商（假定）2011/11确定施工队奢侈品招商流程表一招商流程.71TeamBest不低于年合作年限需要外立面广告大于个停车位－营业时间给予消防要求和协助消防验收消防℃（冬季），℃（夏季）室内温度需按平面设计在每个房间设置出风口中央空调及新风系统燃气安培，（项线制）电容量需要排水管Φ污水管径（不小于公斤）上水管径不小于层高（从垫高地面到吊顶之间）层以下楼高左右使用面积美丽田园要求项目品牌52009:3022:0024-2822-28/15080-100KW351105022.7m6392m2项目硬件要配合招商需求。如餐饮要考虑上下水、煤气、排烟、隔油池等。服务也要考虑上下水等问题。招商人员要清楚商场各区域的硬件配套。一招商流程.72TeamBest常州吾悦国际广场苏州泰华商城福州大洋晶典进场装修工程部要制定商场的租户的装修手册。在进场装修之前，提供给租户以规范其装修。一招商流程.73TeamBest⑤购买装修保险原则上取得双证后租户可营业，根据实际情况，业主方需要帮助租户与有关部门协调消防、营业等证照问题。租户装修公司自行前来需有租户的委托书进场前租户应打围板④支付进场费与装修押金租户需提供装修开始③效果图、装修施工图、设计说明书、材料小样、标识设计图商铺验收合格后试营业租户前来物业部申请装修租赁部、物业部、工程部对装修竣工进行验收，商管部审核审核通过后由物业部开具施工单和办理施工人员临时出入证②报消防、质监的回执或审核意见书的复印件除业主所规定的施工平面图外，租户还应提供效果图，方便商管团队审核租户店铺租赁线内展示情况①租户向管理公司提出开业申请，管理公司同意后通知物业安排移交，并监督拆除围板，更新营业情况进场装修商场的工程部门与品牌的设计团队要对接，工程团队要提供相应的图纸。一招商流程装修公司的营业执照和资质证书的复印件.74TeamBest事件初案提案确定具体时间；，确定合作公关公司；确定活动策划细节，签订公