惠州□别样城热销及如何提高成交率专题分享惠州公司公元二0一二年一月规规模介模介绍绍PART项目介绍1产产品介品介绍绍核心价核心价值值别样城总用地指标：70万平米大社区学校汽车站二期三期一期总占地：17.25万平米五期容积率：3.5总建面：70万平米四期计容建面：60万平米惠阳新城中心毗邻惠阳新客运总站70万平米建面大盘社区计划分5期开发完毕规规模介模介绍绍PART项目介绍1产产品介品介绍绍核心价核心价值值别样城产品构成：中、小刚性居家户型(高附加值)分期户型面积区间(平米)套数比重附加值2房2厅58-6951460%入户花园及赠送可改房81-8922126%一期3房2厅内阳台93-10012114%一期户型合计856100%单身公寓28-4597246%赠送入户花园2房2厅55-661628%1+1房2厅71643%赠送可改房内阳台2房2厅66-671387%2+1房2厅741869%二期入户花园及赠送可改房2+1房2厅93-9725015%内阳台2+1房2厅109-1182559%3房2厅97643%3+1房2厅131231%赠送可改房内阳台二期户型合计2114100%1房1厅49312%2房2厅63312%入户花园3房2厅70-7735427%入户花园三期2+1房2厅80-8232625%入户花园及赠送可改房2+2房2厅87-9046636%内阳台2+2房2厅103-106907%三期户型合计1298100%规规模介模介绍绍PART项目介绍1产产品介品介绍绍核心价核心价值值别样城八大物理价值：随开发进程逐步成熟70规模价值70万建面万建面宜居花园社区宜居花园社区产品价值宜居户型宜居户型高赠送率、高实用率高赠送率、高实用率交通价值惠南大道纵观惠阳惠南大道纵观惠阳深惠跨市公交终点站深惠跨市公交终点站行政区规划城市未来发展方向豪宅区域区域价值行政区规划城市未来发展方向豪宅区域八大物理价值品牌价值上市公司品牌上市公司品牌花样年进驻惠阳花样年进驻惠阳景观园林价值原生态山林原生态山林高品质园林景观高品质园林景观商业价值汽车总站汽车总站带来无限人流带来无限人流物管价值皇冠物管团队皇冠物管团队确保物业保值增值确保物业保值增值?规模价值：70万平米大社区。别样城一期开发已完成，二期加速建设，三期的规划进行中城建用地国土局二期期期三一期五期四■占地面积：17.2万㎡■总建面：70万㎡■容积率：3.49■规划户数：8590户■分期：五期开发■配套：商业、泳池、幼儿园、九年制学校?产品价值：区域地标，高附加值。二、三期由一期的小高层变为高层，形成区域标杆作用；同时，丰富的产品线，超高附加值高体现高层国际精装公寓高层区域地标建筑?由一期的11层小高层洋房转变为33层的高层，视野更广，景观资源更佳。?交通价值：总站式物业，城市主干道近在咫尺。深惠巴士2号线开通，更紧密与深圳的联系。惠南大道惠南大道，在区域交通规划上地位堪比深圳的深南大道，已改造完成，该大道贯通了惠城、惠阳和大亚湾三个区域，是惠州市的南北纵向大动脉。11?区位价值：惠阳新行政中心。根据惠阳的发展，该区域将被发展成“惠阳新行政中心区”，城市发展逐渐成熟，大配套初步形成项目周边现已有卫生局、建设局、武装部进驻未三和，来还将有国土局气象局行政服务中心等行政事组团中心、、秋长业单位入驻，好益康五星级酒店（惠阳唯一）、好组团秋长北益康高景国际会议中心等正在建设中，一个新的城中心组团中心市行政中心已初步形成。惠阳新中心区惠阳中心区大亚湾旅游休闲度假区大亚湾大亚湾大亚湾西部综合产业区行政金融商务区石油化学产业园区大亚湾港口物流仓储区?资源价值：原生态山景，东南亚风情园林。一期园林景观已建设完毕，逐渐展现出项目的品质山体资源景观示意图山体资源一期园林景观园林景观资源示意图根据后期客根据后期客户户成交原因分析，可知：成交原因分析，可知：二期三期一期8大物理价值，充分获得客户认可……促进成交，但不是别样城热销主要原因！PART22011年惠阳市场2011年宏观调控政策回顾：高频率调控年价稳量跌价跌量稳价跌量稳量价齐跌以价换量2011.1.26国八条2011.1.20-2011.6.14先后六次上调存款准备金率2011.2.9-2011.7.7先后3次上调银行存贷款基准利率2011.7.12国五条2011.8全国各银行自行出台政策大幅提高按揭贷款利率2011年房地产调控组合拳一波未平一波又起，贯穿全年，堪称为历年调控频率最高、覆盖范围最广、波及面最大的一年。国八条之影响六次上调准备金率?主要体现在国家调控的决心，使?上调存款准备金率造成开发商资金得市场短期内形成观望的氛围，此链条紧张，融资成本大幅提高，难以外，市场保障房的建设一定程度上维持以往的捂盘惜售，促进部分楼盘缓和了市场的需求量。以价换量。抑制房价过快上涨国五条之影响三次上调准备金率及上调利率?银行3次上调基准利且首次置业?国五条最致命的就是二三线城市，需上浮1.1倍的利率，在高利息面前限购令导致今年7-8月期间惠州市，，在投资客望而却步的同时，也一定场量价齐跌。程度上误伤了刚需。2011年政策打破历年调控“越调越涨”的“怪圈”，真正意义上的实现了抑制房价过快上涨的初步目标。2011年政策下的惠阳市场表现：政策敏感型市场受2011年4月、9月宏观政策影响，常年5-6月、9-10月旺销期在2011年均出现了较大幅度的下降，但进过短暂的消化期后，市场销售迅速恢复；从而知，惠阳市场是一个政策敏感市场。惠阳近年商品房供求分析：市场竞争异常激烈2011年，商品房供应172.85万平米，同比增长41.7%；商品房成交100.77万平米，同比增长37.9%。新增商品房供求比是1.7，供远大于求。PART22011年别样城营销推广2011年重要节点目标及完成1月2月3月4月5月6月1月2日开盘80套，约5725平1、2栋开盘目标——米认筹目标：250批实际完成：215批销售目标：60套实际完成：80套3月26日开盘166套，约12924平米9、10、11、12栋1月15日开盘目标——启动认筹认筹目标：400批实际完成：412批销售目标：150套实际完成：152套4月30日开盘252套，约19559平15、16、17、18、19、20栋3月13日开盘目标——米启动认筹认筹目标：500批实际完成：458批销售目标：200套实际完成：168套24、25栋开盘5月28日认筹期启动认筹热销期7月8月9月10月11月12月24-25栋9月17日开盘开盘目标——372套，约34600平米认筹目标：1000批实际完成：887批销售目标：225套实际完成：251套9月28日加推加推26栋186套，17428平米开盘目标——销售目标：50套实际完成：26套11月19日开盘22-23栋28、65平米单位及包租单位412套，18073平米10月1日开盘目标——启动认筹认筹目标：批实际完成：90批销售目标：256套实际完成：186套12月3日加推加推21栋28、65平米单位116套，5463平米开盘目标——销售目标：100套实际完成：70套121728栋月日开盘开盘160套，12660平开盘目标——认筹期米销售目标：60套热销期实际完成：25套2011年阶段营销推广安排(一期)?推广时间：2010年12月-2011年1月?推售单位：1-2栋、80套一期第2批?推广渠道：1、线上:网络、户外、短信、楼体2、线下:展场、暖场活动（客家文化节、元宵）、三级市场、老带新?推广时间：2011年1月-2011年3月?推售单位：9、10、11、12栋、166套一期第3批?推广渠道：1、线上:网络、户外、短信、楼体2、线下:展场、暖场活动（植物DIY、植树节等）、三级市场、老带新?推广时间：2011年3月-2011年5月?推售单位：15-20栋、252套一期第4批?推广渠道：1、线上:网络、户外、短信、楼体2、线下:展场、暖场活动（幸运大抽奖活动）、三级市场、老带新?2011年上半年市场环境较好，且一期第2-4批的营销推广主要集中在5月份前，因此主要采用线上网络、户外、短信、楼体推广为主，线下展场、暖场活动、三级市场、老带新等为辅；?一期采用“少量、多次、快跑”的营销战略，保持市场热度。?第一阶段：一期第2批营销推广分析1、营销推广结果?一期第2批1月1日开盘，共推出80套，开盘1小时售罄；?12月11日至1月1日接受认筹215批开盘当天到场220批客户含新到客户87批左，（右）；?第2批成交客户主要来源于深圳，占82%，付款方式按揭75%，一次性25%；?第2批推广上削弱了媒体的推广，转向线下，启动老带新，三级联动效果明显。2、营销推广渠道线上：?搜房、房信网网络平台覆盖，网络看楼团；?短信：发送短信惠阳、深圳；?户外：深汕、沿海高速，惠阳沃尔玛户外，新洲户外；?楼体：灯光制广告，条幅，路旗杆；渠道推广快速释放项目形象及节点认知线下：?深圳华强北固定展场；?二三级市场、花样年物管联动：星彦行、家家顺，21世纪等；?老带新：实行老业主带新客户购房奖励制度；?活动：元宵活动、客家文化节；周末暖场活动……对多种渠道的尝试、有效保证了蓄客和销售成果3、营销推广渠道效果评估认筹客户渠道分析一期2批认筹客户来访渠道30.00%28.20%25.00%25.20%20.00%15.00%13.40%15.10%10.00%8.10%5.00%5.70%2%0.00%0.70%1.70%场告信部过络场绍场市广短程路网现介展级外工过友三户路朋?一期第2批认筹客户获取信息的途径，主要以朋友介绍、路过及三级市场；?第2批线下推广增加三级市场带客渠道