发展3上层次规划条件Develop.conditions?粤港澳（台）流通服务业合作试验区范围涉及四个行政村，包括大朗村、唐阁村、龙湖村、窖心村。?《白云湖地区控制性详细规划》将四村整体改造，集中安置在大朗村范围内。即，211.3公顷（占总量的66%）的村经济发展用地、61.2公顷村民安置地块放置于试验区内；?经核实，华南环球商贸物流城征地范围内不涉及村用地。《白云湖地区控制性详细规划》村经济发展留用地规划图《白云湖地区控制性详细规划》村经济发展留用地规划图《白云湖地区控制性详细规划》村安置用地规划图村落村落仓储建筑工厂建筑发展条件3上层次规划Develop.conditions规划用地的规划控制要求:2.0征地红线内建筑面积为101.23万平方米。靠近轻轨站点的商业地块容积率为4.0，其余商业地块容积率为2.0，商业用地建筑密度≤40%；?市政、公服设施：公交首末站2个、油气合建站1个、电信模块局1个、公共厕所2个；2.0原控规控制指标：2.0容用地积建筑绿地建筑用地面建筑面地块编码性质性质名称率密度率限高积积配套公建AB190502C2商业金融业用地2403510029501590022.0AB190503U29交通设施用地000060570油气合建站，公共厕所AB190519C2商业金融业用地240351002782855656AB190521C2商业金融业用地240351002744954898AB190523C2商业金融业用地240351004616992338AB190524U21公共交通用地000000公交首末站AB190526C2商业金融业用地240351003135362706AB190528C2商业金融业用地240351001999439988AB240217C2商业金融业用地4403515036011144044AB240218C2商业金融业用地4403515041583166332电信模块局AB240219U21公共交通用地000018440公交首末站、公共厕所AB240220S3社会停车场用地0035000AB240221C2商业金融业用地4403515028673114692AB240223C2商业金融业用地4403515033507134028AB240224C2商业金融业用地4403515029721118884AB240225C2商业金融业用地440351502015380612AB240226S3社会停车场用地0035000AB240233C2商业金融业用地240301004222684452合计101.23原控规征地红线内土地利用4.04.04.04.02.02.02.02.0发展机场限制净空控制条件Develop.conditions4机场控高?粤港澳（台）流通服务业合作试验区位于新白云国际机场半径15KM以外区域，受到机场限高影响。?华南环球商贸物流城大部分位于机场限高锥形面内，高度控制为130m~160米。锥形面新白云国际机场障碍物限制净空控制示意图案例借鉴CCaasseessttuudydy借鉴案例：我国当下大规模、典型的商贸物流园案例分析Casestudy1.义乌中国小商品城；2.海宁中国皮革城；3.深圳华南城；4.广州珠江国际纺织城；5.广州国际展贸城宾王市场篁园市场梅湖会展中心国际商贸城展销研发专业市场交易广场皮革综合大楼总部商务区物流仓储中心会展中心商贸城（广州光谷）国际商贸城业态发展情况:1.义乌市的小商品城主要由篁园市场、宾王市场、国际商贸城组成。2.其主要功能是商品交易区，而会展、物流、商业配套等则自然形成在城市的各角落。业态发展情况:1.由中部交易广场、皮革专业市场及紧邻的商务区、展销研发区组成。2.主要经营皮革服装、皮具箱包、皮毛、皮革；也是皮革价格信息、市场行情、流行趋势的发布中心。业态发展情况:1.以作为启动区的广州光谷，北部的国际商贸城及配套的会展、物流中心组合而成。2.集展示贸易、研发展览、保税物流、商务酒店、金融服务、生活配套为一体。用地规模：义乌四期：60公顷用地规模：海宁总计：60公顷用地规模：广州展贸城总计：300公顷总建筑量：580万平方米义乌中国小商品城：我国典型的第四代商贸市场，集采购、物流、完善配套于一身。海宁中国皮革城:我国规模最大、影响最广的皮革市场，为典型的产地型专业市场。广州国际展贸城:将建设成为未来超大复合型专业市场园区。A、用地布局：案例分义乌中国小商品城（四期）：海宁中国皮革城:广州国际展贸城:析Casestudy（一期）广州光谷16公顷60公顷60公顷商贸50%商贸80%50%/80%.[义乌中国小商品城][海宁中国皮革城]:[广州国际展贸城]停车绿地服务商贸公寓办公展销研发服务绿地停车停车会展商贸布局模式Ⅰ:1.以义乌商品城四期为例，它采用紧凑的综合体形式组织各种空间。2.其中，专业市场所占比重高达80%。布局模式Ⅱ:1.皮革交易市场、交易综合服务、商务办公、会展研发空间均布于地块四周。2.公寓、办公空间融入于地块中部。布局模式Ⅲ:1.周边环境优美是项目的一大特色，规划注重中部绿化的营造，优化商贸空间。2.展示空间、活动空间位于地块中部。1.以专业市场为主导、紧凑型综合体布局。2.多样的业态产品联动发展。3.注重公共空间的组团式布局。B、业态比例：案例分义乌中国小商品城（一、二期）：海宁中国皮革城:广州国际展贸城:析Casestudy100100100808080606060404040202020000专业市场办公楼会展配套建筑专业市场办公楼会展配套建筑专业市场办公楼会展配套建筑其他配套建筑项目名称专业市场办公会展物流生活配套其他酒店总计/仓储/商务公寓配套义鸟小商品市场17881%63%4.720%30315%海宁中国皮革城5456%2021%4.511824%深圳华南城13461%6.83%2.21%6111635%广州珠江国际纺织城4050%1114%2437%广州国际商品展贸城45077%6010%102%461811%p从以上大规模的综合体项目案例可以看出：1.专业市场建筑面积在总建筑面积中占比50-80%之间；2.各项配套建筑面积在总建筑面积中占比20-50%之间，其中办公楼在总建筑面积中占比2-20%之间，公寓在总建筑面积中占比8-30%之间，酒店在总建筑面积中占比1-7%之间，物流、仓储在总建筑面积中占比1-28%之间；C、地块尺度：案例分析1.将原控规启动区地块尺度Casestudy与国内外地著名物流园区进行对比，原控规的规划支路网过密、地块尺度过于狭小，未能适应现代商贸物流建筑的布局。2.规划路网设计和地块尺度与物流与采购贸易功能需求不符。义乌中国小商品城英国物流有限公司Culina义乌中国小商品城日本东京平和岛物流中心日本大阪南港物流区英国物流有限公司德国不莱梅物流园功能需求不符。Casestudy690m680m780m.....12PPPPP塔楼塔楼:::15mP屋顶停车风雨长廊户外长廊个侧停车位条车道uuu1.2.40%50%60%..初期中期最新模式、案例分析免费环游巴士线免费环游巴士线建筑密度：——配套设施以后街形式置于主体建筑一侧，中间有内街相隔；建筑密度：——配套设施融入主体建筑之内，足不出户即可享受配套服务；建筑密度：——主题建筑布局充分利用地块的深度增加建筑的进深，布局更趋集中和经济。垂直车道地下车库停车配套停车设施以地面停车、地下停车、屋面停车相结合，提供大量的停车位。??C?典型商贸市场布局的改善过程：交通组织形式停车配套设施组织形式：行业选择：广州相关行业商圈分析案例分?广州各主要批发市场总体规模情况：由于家居建材、蔬果农副产品、汽车交易类市场需要大面积的场地经营，从总体规模上析看，这几类市场的规模总量较大，广泛分布在白云区、番禺区、荔湾区以及天河区东部、海珠区部分地带；服装、轻纺布匹、Casestudy皮具皮革、鞋业批发市场的总体规模次之；美容化妆品、酒店用品、珠福玉器类的批发市场规模紧跟其后。现有美博安华相关行业商圈业态规模市场/怡灯饰行业城规模发广广园2场黄石(万M)家俬东汽城配市皮具皮革站西场45路一永福皮具箱包带鞋路汽业市车用沙河商圈流花商圈105场流花商圈品联邦沙河商圈34家居广广场场花花花花服中八商圈8.6解放世界南路装中山八路童大南十三行商装批发商圈一带路商鞋业10圈维亚圈南天家居国际新塘牛仔城商圈鞋业十三行商圈照明海珠广场高中心（成品鞋、43级时装批发鞋材）中心礼品精17品玩具金海红树马家湾家花都狮岭农副产品65俬城居城皮具皮革商圈建材240香江家俬汽配40城白云梓元岗钟表3皮具皮革商圈化妆品26合计645广州南站商圈行业选择：广州相关行业商圈分析案例传统专业市场的行业选择：现状广州专业市场类型众多、规模不一，应该将市场影响力较大，行业发展潜力和经济效益分析水平较好的专业市场进行甄选。依据国家、广东、广州十二五重点发展产业；珠三角核心竞争力产业；市场综合影响力Casestudy等评判分析，本项目传统专业市场（现货批发交易中心）的业态选择建议如下：优选：备选：1.皮具皮革（皮具箱包）1.汽配汽车用品2.服装2.建材3.鞋业（成品鞋、鞋材）3.酒店用品4.礼品精品/装饰品/化妆品4.钟表5.农副产品（以上行业的选择会应市场的变化而适当调整）6.其他有市场容量、租金承受力及具可行性的行业等。经营模式：环球商品交易中心（GTC-GLOBALTRADECENTER）案例?根据中物联公司的战略布局，将在广州兴建环球商品交易中心（GTC-GLOBALTRADECENTER）。旨在广州搭建一个符