哈尔滨花园街项目Accelerating市场研究报告successFebruary17,2011For:中荣建投控股集团主要内容?项目分析?哈尔滨基本情况?哈尔滨未来城市发展战略?写字楼市场分析?商业市场分析?四五星级酒店市场分析?哈尔滨高端住宅市场分析2项目分析3项目分析本项目项目区域位置地块占地面积（平方米）?本项目位于南岗区核心区域，毗邻西大直街及花园邨宾馆；A地块26,494?本项目共分为四大地块，A、Ｂ、C地块彼此相邻，具有较B地块36,894高的连接性，又彼此相对独立，花园邨宾馆将D地块与其他三C地块24,234块地相隔开，该地块与其他地块的链接性较差，但独立性及私D地块31,410密性较高；总占地面积119，032?整体而言，本项目地理位置极具稀缺性，周边商务及商务氛围较弱，但由于新世界百货及家乐福人气的带动，商业零售的氛围较浓。4项目分析周国际饭店边M百项界世中货国目务新银商物街行博园中分云东国福馆花联海店乐远通医酒家D析中交江地通龙院街块街黑究沟研A园河哈地花宾木行行块邨介工支海街日馆关铁街假北元店京天酒MC街哈工大地联发块繁街荣居B街民海城楼地中学块海城公街司街居居民楼民楼5项目分析周边重点项目影响分析–A、C地块分析国际饭店?A地块毗邻西大直街、北京街联发街与海城街；M界世?货中由于A地块毗邻主路，有较好的展示面，且交通方新国百街银商园行云店博面可通过西大直街直达东大直街、中山街、红军东花中海酒馆国福远联务乐物D通街、及果戈理大街等繁华区域，通达性为四大地块中家交江院地通中最高，靠近C地块一侧，由于毗邻花园邨酒店，龙究块街黑研街沟医A河该侧的相对远离主路，环境优良；哈花行行地园木介?工支块邨海C地块由于紧邻A地块，两地块的连接性较好，且关街日铁宾街假北元店靠近花园酒店一侧地块较为安静、环境优良；C京馆天酒M街哈工大地?AC联块、地块周边紧邻哈工大、中医要研究所、工行发繁居街荣等，这些企事业、研究院的上下游企业形成了一定B街民海城楼地中学的商务氛围；海块城公街司?因此，从整体分析，A地块的商务办公及商业价值街较高，C地块的居住及商务价值较高；居居民楼民楼6项目分析国际周边重点项目影响分析–B地块分析饭店M?B地块毗邻C地块与哈工大，其繁华程度远低界世货中新于其他地块，且周边均为住宅区，因此该地块百国商街银园云店博行东花中相对其他地块较为安静；海酒馆国福远联务乐物D通中家?同时，由于B地块紧邻A、C地块，B地江院交地通龙究块街黑研街块可以为A、C地块的商务及商业功能提供沟医A河哈花良好的支撑配套作用。行行地园木工支介块邨海街日铁关宾街假北元店C京馆天酒M街哈工大地联块发繁居街荣B街民海城楼地中学块海城公街司街居居民楼民楼7项目分析国际周边重点项目影响分析–D地块分析饭店M?D地块紧邻花园邨宾馆，周边项目包括远东博物界世货中新馆、新世界百货、省人大及天元假日酒店；百国商街银园云店博行东花中海酒馆国?该地块虽然与新世界百货相对，但由于该商业的福远联务乐物D通中家侧门与该地块相对，因此，未来商业互动性较江院交地通龙究块街黑研街差；沟医A河哈花行行地园木?由于该地块紧邻花园邨宾馆、且位于省人大后工支介块邨海街日铁关宾街假侧，因此，该地块的私密性及绿化环境相当优北元店C京馆天酒M街越；哈工大地联块发繁?综述分析，该地块很难与A、C地块形成互动，居街荣B街民海城因此，商业价值较低，但其私密性及绿化环境，楼地中学块海使得该地块的居住性价值凸显。城公街司街居居民楼民楼8项目分析项国际饭店目M百可界世中货国达务新银商物街行博园中性云东国下沉福馆花联海店乐远通通车道医酒家D及中交江地通交龙院街黑究块街研沟通A园河哈地花宾木系行行块邨介工支海街日馆关铁街假统北元店MC京天酒哈工大街分地联析发块繁街荣居B街民海城楼地中学块海城公街司街居居民楼民楼9项目分析项目可达性及交通系统规划分析国际饭店M?A地块临近城市交通干线-西大直街，该世中新百国地块的交通可达性最高，在建设中的地铁商界街银园货行中云店东国下沉花联一号线铁路局站距离本项目100米，但该海酒乐远物通博D通车道务家馆江福地交地块两侧的地下通车道使得本地块的地下龙研通黑医块街街A沟中院河出入口设置受限；哈究地花行行木块园介工支海日?关街B、C地块虽不临主路，但地块四周交通铁邨假C北街元店京宾M街天酒B哈工大地馆的通达性仍较为方便，地块公司街一侧联块发繁形成一个松散的露天市场，影响该侧的交居街B荣街海城民地通，有待治理，C地块四周道路通达性楼中学块海城公街较好，可为A地块提供地下出入口；司街?D地块由花园街连接中山路，该地块虽然居居民不临近主路，但由于中山路的交通分流作楼民楼用使得交通街与河沟街及木介街的交汇处常常拥堵，另外，省人大部分车辆停靠在城市主要交通干线交通街两侧，使该路段交通情况较差；子区域内主路子区域内次主路地下车道10项目分析项目子区域内自然、人文等资源研究11项目分析项目子区域内自然、人文等资源研究?本项目地块内拥有2处保护建筑及68栋近代俄式建筑，目前除2处保护建筑被政府修缮隔离保护外，其他建筑均已破损，有些已被当地居民私搭烂建，已完全破坏原有风貌，多数俄式建筑已趋于成为危房；?四大地块环抱花园邨宾馆，因此，靠近宾馆一侧的绿化景观应加以利用；?D地块北侧为远东博物馆及展览馆（现为新世界百货），该两栋均为保留建筑；?如何合理利用与搭配本项目内的遗留俄式建筑，将成为本项目的关键点；项目内人口特点：p该项目原为哈尔滨铁路局职工居住区，但目前由于该区域内的环境非常恶劣，加之城市的挤出效应，使得原有居民及青壮年城市人口早已搬出；p目前项目内的居民均以老年及消费能力较低的外来人口为主，该类人口对中心城区的经济发展贡献度较低；12项目分析影响拆迁因素分析人口因素目前，该项目内的居住人口庞大并逐年增多，居住人口的收入及素质较低；《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月21日政策因素正式对外公布，对于公共利益的界定、征收程序、强制搬迁等都作出了明确规定，增加了拆迁难度；建筑因素区域内有部分保留建筑，增大未来项目的设计难度，B、D地块东南侧小地块内建筑密度较大，增加拆迁成本；13项目基地特征分析对项目定位的启示4项目地理位置优越，目前周边商业氛围良好，为本项目奠定了良好基础；项目基地特征4目前该项目区域整体形象较不理想，部分建筑十分陈旧，如分析的何与新建建筑融合，将成为该项目的亮点；启示4项目周边虽有一定商业氛围，但高端住宅及商务项目较为稀缺，为本项目提供了一定的市场空间；4项目周边尚未有类似的多地块综合体项目，开发潜力巨大。项目分析小结SWOT分析W劣势n项目地理位置优越，目前周边商业氛n目前该项目区域整体形象较不理想；围良好，为本项目奠定了良好基础；n部分建筑十分陈旧，如何与与未来建n未来的轨道交通及道路交通将大大提筑融合，将成为该项目的亮点；高本项目的通达性；nA地块两侧地下行车道加大了规划难n项目周边尚未有类似的多地块综合体度。项目，开发潜力巨大。S优势151515项目分析小结SWOT分析T挑战n哈尔滨市政府着力推进该区域发展n新拆迁法的颁布，增加了拆迁的难度；；n哈尔滨为中国北方重要的中心城市n国内通胀严重，加息将加重项目的融及东北亚未来的大都会城市，未来资成本；房地产市场上涨也是必然趋势；n房地产政策近期的多变性将影响本项n周边虽有一定商业氛围，但高端住目发展，并直接影响高端住宅的消费宅及商务项目较为稀缺，为本项目人口的购买行为；提供了巨大的市场空间；O机遇161616哈尔滨基本情况17哈尔滨基本情况城市经济4哈尔滨经济运行平稳，虽然2009、2010年受到宏观环境影响经济增速有所放缓，2010年全市GDP增速仍然达到12.5%，超过全国增速，占全省GDP的44%。4哈尔滨经济结构持续优化，截至2010年末，第三产业GDP占全市GDP比重达到51%，超过第一二产业之和。亿哈尔滨地区生产总值哈尔滨三个产业GDP比重120.2100%0.1890%100.1680%0.1470%80.1260%60.150%0.0840%40.0630%0.0420%20.0210%000%18哈尔滨基本情况城市经济4哈尔滨全市房地产投资活跃并持续高速增长，2010年全市房地产投资额达到全市GDP总额的9.8%。亿哈尔滨房地产投资额12121010886644220019哈尔滨基本情况城市经济4哈尔滨全市房地产开发施工面积随房地产投资额增长，2010年增速超过50%，商品房销售面积在2008年受宏观环境影响有所下降，但随后恢复两位数增长。万平方米哈尔滨房地产开发数据12121010886644220020哈尔滨基本情况城市经济4哈尔滨旅游业未受到宏观环境影响，总收入占全市GDP比重持续上升，自2008年以来旅游业总收入保持20%以上增速，2010年全市旅游业总收入达到382亿，达到全市GDP总额的10.4%，4哈尔滨全市旅游业持续景气，尽管2010年受宏观环境影响增速有所下降，全市接待旅游人数仍然保持两位数增长。亿元哈尔滨旅游业务总收入万人哈尔滨接待旅游人数12121212101010108888666644442222000021哈尔滨基本情况城市经济4哈尔滨全市户籍人口保持平稳态势，城镇就业人数增速高于全市户籍人口增速。万人哈尔滨全市户籍人口与城镇就业人口12121010886644220022哈尔滨基本情况城市规划4哈尔滨市是黑龙江省省会、我国东北北部中心城市、国家重要的制造业基地、历史文化名城和国际冰雪文化名城。4根据《哈尔滨市城市总体规划（2010—2020年）》，哈尔滨城镇空间结构将形成一个中