商职幼儿园地块棚户改造项目定位报告宝富德策略研究中心2012年3月12日出品本定位报告内容提要?1、政策、城市规划阐述?2、哈市近三年楼市行情?3、道外区分板块描述?4、商职地块价值分析?5、哈市小户型公寓市场发展状况?6、客群定位分析?7、价格定位分析?8、项目物业定位?9、成功案例?10、经济测算分析一、哈尔滨市城市化建设所处阶段判断“北跃”——松花江以北，呼兰河两岸地区，建成生态型园林新城区“西扩”——开发群力新区，建成集居住、商贸、旅游为一体的新城区“中兴”——现有中心城区，及南岗、道里、道外、香坊等地现有建成范围内经济与城市建设的“整体复兴”。“东优”——整合和优化现有以工业为主的城市东部地区“南延”——重点发展平房地区,将建成国家机械制造业基地哈市道路建设?2012年哈尔滨市将以联通环路、打通节点、优化路网、提升功能等方面完善城市环路快速交通体系，约投资100亿元，重点实施三环路联通工程、西部区域路网连接工程、主城区跨区跨线联络工程、重大项目保障服务工程、保障性住房路网配套工程等5个方面的路桥建设，计划新建改造道路87条，桥涵27座。?据了解，三环路联通工程自2005年开始启动建设，目前，江北段、江南段西线和东线部分路段已相继建成。今年重点实施南部联通线和东部联通线（化工路）工程，全面完成三环路江南段工程建设，并与江北段联通，形成贯穿城市六个行政区、联通高开区、经开区、哈西、群力等10个新兴经济区、与43条主次干道互通，快速便捷的城市环路交通体系。?西部区域路网连接工程。今年启动实施龙腾路、齿轮路联系线、跃兴街等道路建设工程。实施清华街、东华街、东明大街、秦岭路等14条新区区域内道路联通工程，工程完工后将实现空港、西客站、西部区域主干路网之间交通无缝贯通。14／4／13哈市地铁建设a.　哈尔滨地铁工程是哈尔滨市迄今为止最大的城市基础设施项目。b.根据城市总体规划，未来15年哈尔滨市将建设一个国际区域中心区、4个副中心区、4大产业基地。而轨道交通将引导这一次哈尔滨城市发展布局的改变：地铁建成后，将加速城市边缘区和近郊工业区的发展，成为调整城市结构布局的最有力手段。c.目前，哈尔滨正面临着三大交通问题：道路结构严重不合理，哈尔滨市城区被5条铁路线和几十条铁路专用线，以及“三沟一河”分割得支离破碎；车辆增长过快，哈尔滨市现有各种机动车辆32.9万辆，而且每年正以20%左右的速度增长，加之每天5万多辆外来车辆驶进城区，中心区交通处于高度饱和状态；客运量日渐增大。地铁是让城市提速的唯一、也是根本出路。d.哈尔滨市轨道交通网络规划采取地上地下相结合、城区城郊相结合、平时战时相结合方式。网络规划为“九线一环”和两条支线，总里程340公里，总投资2000亿元，建设期20年。2010年，哈尔滨市重新修编完成了轨道交通网络规划，线网规模已从原“四线一环两支”调整为“九线一环两支”，线路长度增加到340公里。2012年年初，关于“十线一环”已经通过国家环评预验收。e.一期工程后，地铁的输送能力将达到每小时1.49万人次，全日客运量可达到21.2万人次，这将使全市的地面公交日客运量减少4200车次，中心城区的交通压力将得到彻底缓解。　　拉动沿线经济增长　f.　地铁，对于一个特大城市而言，除了便利交通外，一个最间接的效应是，拉动地铁沿线的经济增长。14／4／13二、哈尔滨经济与社会发展主要数据摘要哈市近三年GDP及其增幅2009年2010年2011年GDP（元）3285.1亿3665.9亿元4243.4亿元增幅13.0%14.0%12.3%人均可支配收158871755620030入（元）增幅8.9%10.5%14.1%三产结构12.8:37.7:49.11.3:37.8:50.10.5:38.8:50.59710哈市近三年固定资产投资和房地产投资2009年2010年2011年固定资产投资1892.1亿2651.9亿3012亿（元）增幅41.1%40.2%32.1%房地产投资278.7亿360.7亿562亿增幅29.2%29.4%56.3%14／4／13哈市近三年商品房建设和销售量2009年2010年2011年商品房施工1922.8万2911万4550万面积（㎡）增幅19.4%9.2%56.3%住宅施工1605.8万2408万3544万面积（㎡）增幅24.6%12.4%47.2%商品房竣工529.3万500.8万719万面积（㎡）住宅竣工448.2万421.3万609.4万面积（㎡）商品房销售704.1万881.7万953.1万面积（㎡）增幅20.1%25.2%8.1%住宅销售626.7万809.9万881.6万面积（㎡）增幅24.4%29.2%8.9%14／4／13市政政策一?主城区棚改回迁安置房竣工1.7万套，哈市二环内不再上新的住宅项目，把中心内过高的容积率控制住，把过密的人口逐渐疏散出来，把过高的交通压力过高的缓解下来。——哈尔滨市2012年保障性安居工程工作会议。市政政策二?5月中旬，哈尔滨市就即将出台的《哈尔滨市优化中心城区功能规定》公开征求市民意见。《规定》征求意见稿中明确提出，中心城区实施分区人口密度和建设强度规划控制，划定中心城区内除优化城市功能的建设项目和保障性安居工程项目（含棚户区改造项目）外，不再批准建设住宅项目。其中，旧区改造中占地面积不足三千平方米的零星地块实施房屋征收后，用于公园绿地、公共管理和公益性服务设施用地，不再批建住宅建设用地。新规定的出台将进一步优化哈尔滨市中心城区的空间和功能品质，合理疏散市中心人口，改善这一区域的交通环境和人居环境。市政规划——哈尔滨市内最长隧道八区地道桥哈洽会前将通车?八区地道桥起点为医大四院前月牙街与颐园街交口处，下穿霁虹广场、一曼街、南极街，终点南极三道街，全长1200余米，建成后将是哈市现有地道桥中最长的。?目前，从哈站方向去往道里、道外方向，需要经过霁虹桥、地段街，或者是经一曼街到景阳街。八区地道桥建成后，车流直接经过下穿隧道，只需要不到3分钟的时间就可以到达南马路或一面街。借助该地道桥既可以分离过境交通，也能够快速分流经火车站、霁虹桥广场前往道里区、道外区的车流，缓解霁虹桥、一曼街、景阳街的交通压。?八区地道桥续建工程，今年将完成哈站至道外南极三道街地道工程。南极三道街至北环路段工程，将随三马地区拆迁后同步跟进。?　　南极街是道外区的交通要道，与景阳街、承德街等要道相通，所以，从火车站来向车通过八区地道后，可以直接进入到道外区的核心区域。八区地道桥今年投用后，借助该地道桥既可以分离过境交通，也能够快速分流经火车站、霁虹桥广场前往道里区、道外区的车流，缓解霁虹桥、一曼街、景阳街的交通压力。道外区区域现状项目所处的道外区位于哈尔滨市区中东部，是历史悠久的老城区，这里既有世界上保存完整的“巴洛克”风格的建筑群，也蕴含着富有浓郁传统气息和地方特色的民俗文化，商业文化，餐饮文化，地域广阔，与呼兰、松北两个行政区隔江相望，与道里、南岗、香坊、阿城四个行政区接壤，成为中华民族文化与异域文化交融发展的瑰宝。　　道外区土地总面积618.6平方公里，其中市区面积40.62平方公里，郊区面积577.98平方公里，总人口80.2万人。　　道外区是哈尔滨传统商业批发区域，整个区域以批发为主，主要涉及服装、鞋帽、建材、文教等业态，由于老城区居多，整体交通组织、城市规划、硬件配套等已明显不能适应区域发展需求。目前整个区域，尚无大型休闲娱乐购物中心，日常此类活动均需前往道里、南岗。鑫辉大厦好民居滨江新城橄榄城中华巴洛克柏锐星城泰富长安城本案南极国际福宏名城富达蓝山曼哈顿奥韵国际地块价值分析——哈尔滨“三马”改造将打通三条干道连通道里南岗两区　据介绍，道外区三马地区现有道路6条，包括北马路、中马路、新马路、小八站街、沟沿街和东内史胡同，路面最宽的中马路也仅为13米。其中北马路为断头路，沿街有许多商店、物流、空车配货、专业市场，车辆乱停乱放，随意堆积货物现象严重，而且车流量非常大，几乎天天塞车，直接造成与其相交叉的新马路、小八站街的拥堵，这种状况已影响到景阳街、北环路等交通干道的正常通行，其承载能力远不能满足区域内生产、生活、经营对道路的基本要求，形成了影响道外区交通畅通的顽症。　　目前，道外区三马地区北部、中部区域改造已经启动，按我市总体规划要求，整个三马地区北、中、南三片全部改造后，将形成新的区域交通网络格局。规划改造后新建三条道路：打通开原街由南马路至北环路路段，连接北环路和南岗区，设计路宽40米；打通道外区南勋街由景阳街至森林街路段，形成连接道外、道里的又一主干道路，设计路宽40米；新建新马路由南马路至北环路路段，疏导北环路的交通压力，设计路宽20米。道路升级改造一条：原北马路由10米拓宽至20米，打通三马地区交通节点。三马地区整体改造后，将在区域内形成南勋街、北马路、新马路、开原街两横两纵的交通新格局，变节点为通途，变拥堵为顺畅，在满足和方便地区内居民出行，有效缓解道外区景阳街、南马路、北环路交通压力的同时，形成连接道里区和南岗区的便捷交通网络。市政规划——哈尔滨市内最长隧道八区地道桥哈洽会前将通车?八区地道桥起点为医大四院前月牙街与颐园街交口处，下穿霁虹广场、一曼街、南极街，终点南极三道街，全长1200余米，建成后将是哈市现有地道桥中最长的。?目前，从哈站方向去往道里、道外方向，需要经过霁虹桥、地段街，或者是经一曼街到景阳街。八区地道桥建成后，车流直接经过下穿隧道，只需要不到3分钟的时间就可以到达南马路或一面街。借助该地道桥既可以分离过境交通，也能够快速分流经火车站、霁虹桥广场前往道里区、道外区的车流，缓解霁虹桥、