名城名城..湖左岸湖左岸推广方案沟通稿推广框架2012年楼市分析Promotion金沙CBD商业背景Framework周边项目研究商铺销售分析推广销售策略视觉表达部分2012楼市分析2011年可谓是史无前例的调控年，调控呈现出连续性和广泛性。下表可以看出调控的动态发展：月份政策新政落实至4月，各地政策执行均较为严格，4月份以来，信贷政策进一步收紧，中央再?四月出政策干预商品房交易秩序，政策紧缩的基调仍持续。国八条出台至今已有4个月，近期出台又出台了诸如一房一价等政策，但由于执行和监督?五月难度普遍较大，所以对市场的直接影响均比较有限，因此当前这个时间段，楼市已逐渐进入调控政策的空档期。整个2011年上半年，国内房地产调控全面升级，从“国八条”限购限贷、各地公布房价六月控制目标到近期部分城市开始限价，政府越来越倾向于利用行政手段直接干预楼市，从重点城市市场成交反馈来看，政策影响明显。七月温家宝总理在国务院常务会议上对房地产调控做出指示，未来限购政策执行范围将进一步扩大，预示下半年市场政策面依然会保持严厉。?八月“新国五条”要求限购令向二三线城市扩张至今，虽然仅有台州一地正式落实，但调控加码的信号已经对市场产生潜移默化的影响，其中包括前期已经限购的重点城市。月份政策7月份限购令扩容至今，仅有台州和衢州正式落实，而两地细则相比年初那轮限购的城市?九月明显偏宽松，另外部分热门三四线城市纷纷出台限价令，用意以此代替限购。至此，新“国五条”的落实情况不甚理想。7月份限购令扩容至十月，有台州、衢州和珠海正式落实，而三地细则相比一二线城市的?十月限购政策明显宽松，另外，本月佛山极具戏剧性的是当地政策长达半天的松动，从中可以看出：中央在调控问题上的不松口，以及地方政府对调控越来越大的抗拒心理。11月6日，温家宝总理在圣彼得堡表示，下调房价是国家坚定的政策，房地产调控绝不动十一月摇。25日，李克强副总理在廊坊考察保障房建设时表示，2012年将继续实行抑制房价过快上涨的政策。中央经济工作会议要求坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住十二月房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。同时，要抓好保障性住房工作。会议还提出，明年将推进房产税改革试点。2012年中央政府对于楼市的态度2012楼市调控仍是主旋律大势向下成定局地产中国网2012-2-9一些地方房价还远远没有回到合理价位温家宝总理表示:楼市调控不会半途而废本报记者王炜2012年03月19日07:59来源:人民网-《人民日报》手机看新闻20122012年政策基调年政策基调房地产调控方向坚定不移，行业冬天未现尽头“限购”等调控实施细则或适度微调“限贷”或将适度放松，但开发商融资仍不会通畅长三角依然是调控重点区域从2011年全国出台的政策来看，国家对房地产调控决心依然坚定不移，随着12月各地政府相继表示2012年仍将延续限购政策的实施，预计2012年上半年市场调控力度仍难以放松。回首2011年---中国房产政策年，全国楼市遭受到前所未有的冲击。上半年开发商咬牙死撑，下半年更是遭遇四面埋伏，杭州的高房价终于土崩瓦解。而关注商业地产的投资者越来越多，2011年下半年商业推盘项目众多，成交量快速增长。12月12日至14日，中央经济工作会议召开，会议明确，坚持房地产调控政策不变。2012年国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使得房地产业健康发展。从长期来讲，调控对于整个行业和宏观经济是有利的，也是必须的。从短期来看，我们要看到调控带来两面性。未来展望房地产调控不放松，市场寒冬刚刚开始※货币政策：微调不改变房地产信贷偏紧格局。※房地产调控：短期内限购仍将继续，扩大保障房供给不放松。※房地产市场：寒冬刚刚开始，继“金九银十”成色暗淡后，11月主要城市量价水平继续向下，预计接下来半年左右，主要城市量价水平继续向下的可能性较大，开发商资金紧张成都进一步上升。1挤出多年来房地产业中的泡沫，规避市场风险。正2面有利于遏制房价过快上涨，治理通货膨胀。效应3有利于转变经济增长方式，深层次调整产业结构。4有利于商铺、写字楼等商业类产品的成交量快速增长.1不利于扩大消费保增长。负金融业受到明显冲击。房地产萎缩后必然出现面2大量坏账，影响金融业的资产质量。效应3影响地方经济发展。房地产是地方经济增长的主导产业，拉动与之相关多个产业的发展。4导致地方财政减收。央行调查显示中国居民购房意愿降至历史最低未来3个月内有购房意愿的居民占14.1%，与上季基本持平，是1999年调查以来的同期最低值。在不同收入水平的居民中，高收入居民(家庭月收入5万元以上)投资房地产意愿最低，仅为13.7%。特大城市(北京市、上海市)居民的房地产投资意愿甚至低于2009年初的最低水平，仅为9.4%。2011年全年政府的楼市调控政策越演越烈“商铺是金”的说法已经深入人心金沙CBD商业背景金沙湖版块是链接主城区与下沙新城的枢纽区域金沙版块区位图一、一、项项目目区域区域总总体体分析：分析：1、区域概况：下沙新城金沙湖项目南起北苑路、北至金沙大道，东临海达北路（新业北路），西接规划聚首路，湖区面积86公顷（1290亩），其中湖面面积36公顷（540亩），湖面面积与纽约中央公园的湖面面积相近。是集购物、办公、科研、居住、休闲度假于一体的城市综合体。2、区域定位：承载60万居住人口的下沙，金沙湖周边全方位的功能设施将实现一座城的梦想。金沙湖将打造成为下沙新城的心脏、下沙区域的绿肺、城市客厅、城市旅游景点、景观公园、集功能与娱乐一体；3、区域生态特色：将杭州水文化的特色结合国际化设计,金沙湖能否展现“纽约中央公园”的魅力。下沙地处钱塘江下游，拥有14公里的钱塘江景观资源，下沙管辖区域内拥有33条河渠，总长约132公里；同时，下沙在开发建设过程中，保留了数千亩水域的生态湿地，规划中的运河二通道由钱塘江穿越下沙，随着金沙湖的开发建设，下沙将形成江、河、湖、生态湿地“四水共导”的城市特色。金沙湖生态公园效果图3、区域交通金沙湖外围道路四通八达，可通过之江东路与钱江新城相连，通过艮山东路与武林广场相连，通过天城东路与火车东站相连，通过建设中的金沙大道与汽车东站相连，通过德胜快速路与城西相连。地铁1号线有两个站点经过金沙湖，即地铁下沙西站与下沙中心站，通过地铁1号线可直达西湖、武林广场、钱江新城、火车城站和东站、萧山机场，通过绕城高速下沙西出入口与其它城市连通。以后还将规划多路公交线，金沙湖乃至整个下沙副城正在逐步实现与杭州主城的无缝链接。高铁交通区位图总结?金沙湖板块作为下沙连接杭州城的枢纽区域,今年先是迎来了备受关注的金沙湖开挖,然后是10月高铁1号线的开通,再是又增加两路主城区至下沙的公交线路,让金沙湖板块的利好不断.?金沙湖作为杭州东部的"城市之眼",以开阔的水面及绿地为载体,把部分商业/会展及综合用地,联合构成区域生的城市综合区.这也对本项目商铺销售起到重要依托作用.竞争项目研究周边楼盘---德信.中外公寓基本信息规划信息开发商浙江德信金沙置业有限公司规划面积22291平米投资商浙江德信金沙置业有限公司建筑面积105595平米售楼处地址杭州下沙星河北路与学林街交叉口物业公司浙江盛全物业管理有限公物业类型普通住宅酒店式公寓司建筑类型多层高层规划户数884户装修情况毛坯车位数527个(0.6)产权年限70年容积率公寓:3.20绿化率25%?德信.中外公寓商铺的面积主要在50-90方之间.层高在3.6米左右,价格在35000元\㎡左右；?目前的优惠措施为一次性付款9.7折；商业贷款9.8折；?可售商铺共35套,现可售房源仅剩4套.?2013年交付使用。周边楼盘---万亚.金沙湖1号基本信息规划信息开发商浙江万亚置业有限公司规划面积22291平米投资商香港万亚国际控股有限公建筑面积105595平米司物业类型酒店式公寓售楼处地址杭州经济开发区4号大街规划户数884户建筑类型高层车位数527个(0.6)装修情况毛坯容积率公寓:3.20产权年限40年绿化率25%交房时间预计2013-12?金沙湖1号商铺的主力户型在30-80方之间.层高在4.9米,底商价格在40000元/㎡,二层价格在26000元/㎡；?目前的优惠措施为一次性付款9.4折；商业贷款9.6折；?现可售房源仅剩10套左右.?2013年交付使用。周边楼盘---绿城.财通中心基本信息规划信息开发商杭州财通房地产开发有限公司规划面积13352平米投资商杭州财通房地产开发有限公司建筑面积88537平米售楼处地址学林街1370-1376号物业公司绿城物业物业类型酒店式公寓规划户数530户建筑类型高层车位数545个装修情况精装修容积率公寓:4.00产权年限40年绿化率25%?财通中心项目商业规划为2万平方左右,1-3层以中高档服装、服饰为主,4层以餐饮娱乐为主.租金在2-9元/天/平.项目商铺统一招商,不对外销售；周边楼盘---和达.御观邸基本信息规划信息开发商杭州和达房地产开发有限规划面积40795平米公司建筑面积152000平米投资商杭州和达房地产开发有物业费暂无数据限公司规划户数暂无数据售楼处地址待定车位数暂无数据物业类型普通住宅容积率公寓:2.80建筑类型高层绿化率30%装修情况毛坯产权年限暂无数据?项目商铺统一招商,不对外销售；周边楼盘---龙湖.滟澜山基本信息规划信息开发商杭州龙湖房地产开发有限公规划面积180,000.00平米司建筑面积800,000.00平米资商杭州龙湖房地产开发有限交房时间预计2012-05公司规划户数640户售楼处地址新城核心金沙湖畔新业北路车位数640个(1)物业类型普通住宅商住两用容积率公寓: