三墩19号地块房市金碟www.fdc01.com开始之前，让我们先“闲聊”三分钟……房市金碟www.fdc01.com虽然提案有很多家但我们还是把她作为最终提案因为只有这样才符合我们认真地、一次性把事情做好的一贯作风当然，这也是唯一的一次提案，壹线从不做二次比稿……房市金碟www.fdc01.com我们充满激情而冷静的思考……房市金碟www.fdc01.com我们不想将她定位为住宅因为我们想赋予她更深层的含义她不仅承载着生活、更诠释着精神、个性的灵魂因此，我们将她作为精神的依靠、空间的享受、商务的载体······房市金碟www.fdc01.com痛，并快乐着……准备提案的第一天，快乐充满着整个案组，随后而来的是伴随着快乐的痛苦，市场在向弱势转变，任何一个轻率的、肤浅的定位都会让我们损失一块好地应有的价值。面对这样一块弥足珍稀的土地，我们在反复的问自己：我们要把它雕琢成什么？会上，好一段时间都没有人说话，大家都陷入了深深的思考……房市金碟www.fdc01.com三思，而后行……我们认为，要想把这个项目做好，一定要对项目本身有深、度的了解，只有吃透项目，才能将项目发挥到极至。在这里，我们将这痛，并快乐着的过程记录并呈现给所有关心并且热爱这片土地的人们……房市金碟www.fdc01.com我们的策略是……不求最新，但求最适合！不怕中庸，但求最实效！时间有限，请允许我们以删繁就简的方式分享这次“思考之旅”房市金碟www.fdc01.com首先，明确800平与小户型的营销关系房市金碟www.fdc01.com主体与各个子项的营销关系树干与枝叶，主品牌需要与子品牌相互映衬做大做强800平品牌，毕竟任何一个子项无论是销售与否，它都是建立在800平的基础之上的；800平品牌的落地也需要各个子品牌的有力支撑，就像是树干与枝叶。但是，贯穿营销全程的主线一定是800平的品牌房市金碟www.fdc01.com吸附800平的品牌影响力50-70平的品牌价值房市金碟www.fdc01.com因此本次提案以800平营销为主体展开；小户型专题会以专项营销提交；房市金碟www.fdc01.com首先，我们来看800平的营销方向房市金碟www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com铭：钅=金=金钱财富铭：名=名气、名望房市金碟www.fdc01.com著：显著、卓著、书写人生房市金碟www.fdc01.com回归本质，我们还是从项目说起房市金碟www.fdc01.com首先，我们来看下产品房市金碟www.fdc01.com1、具有围合式的排兵布阵房市金碟www.fdc01.com2、具有高端特性的新古典主义建筑风格房市金碟www.fdc01.com3、7.2米挑空空中花园，私人化的自然房市金碟www.fdc01.com4、800平米的大平层的空间享受房市金碟www.fdc01.com5、800平30套，少数人才能拥有限量版房市金碟www.fdc01.com6、5.8米的顶层挑高，一豪双享房市金碟www.fdc01.com7、原生态自然景观水系房市金碟www.fdc01.com特有的产品类型新古典主义建筑风格800平米的大平层7.2米挑空入户花园5.8米的顶层挑高原生态自然景观水系800平30套从规划布局、建筑风格、面积段、空间配置产品数量来说，奢侈产品、奢侈空间、奢侈物业房市金碟www.fdc01.com无须太多描述，我们看到了……优越的产品规划，一流的产品品质，奠定本项目的唯一性与不可超越性！巅峰之作收藏级奢侈物业房市金碟www.fdc01.com其次，分析下目前的市场环境房市金碟www.fdc01.com三墩，宜居型楼盘开发地中海紫藤苑、金地自在城……一个平凡的区域市场房市金碟www.fdc01.com左邻——中海紫藤苑建筑类别：小高层高层户型：74-139平方米均价：17500元/平方米精装修客户描述：74-90方：刚需人群110-140：首改人群最新动态在售北区4幢21层楼房源为精装房源，一共168套精装修房源主力面积为89方的刚需户型总价在140万－180万元均价17500元/平方米，一次性付款98折、按揭99折的。房市金碟www.fdc01.com右里——金地自在城建筑类别：花园洋房户型：122-156平方米（一二层赠送地下室）均价：26000元/平方米精装修客户描述：120-130：首改人群140-156：豪改人群最新动态目前在售为电梯花园洋房，一期销售超70%，剩余30房源在售；优惠：9.4折房市金碟www.fdc01.com综上所述1、板块内与名企、名盘为友，板块知名度较高；2、名企开发运作，带动板块前景的提升；3、板块内并未出现相同产品交叉竞争；4、周边产品均主打景观、精装改善型或一步到位产品，说明该区域属于适宜居住板块；房市金碟www.fdc01.com放眼杭州这样一个高端市场房市金碟www.fdc01.com我们用算术的方式证明一个问题“800平米”=“周边价值”÷“70年产权”ד40年产权”ד85%项目体量值+环境值”“800平米”=“26000元/㎡”÷“70年”ד40年”ד85%”“800平米”=约13000元/㎡=“1000万以上/套”房市金碟www.fdc01.com800方在市中心需要花多少钱？区域楼盘价格（元/方）总价人群共性钱江新城蓝色钱江5.5万4400万沉稳、有品味钱江新城城市之星4万3200万张扬、炫富市中心武林府5.6万4480万内涵、有品味事业处于上升文教区御西湖4.5万3600万期城西西溪蝶园3.2万2560万高新人群房市金碟www.fdc01.com1000万在杭州能买多大户型？区域楼盘价格（元/方）面积钱江新城蓝色钱江5.5万180方钱江新城城市之星4万250方市中心武林府5.6万178方文教区御西湖4.5万220万城西西溪蝶园3.2万312方房市金碟www.fdc01.com1、市场中并没有800方的产品，市场空白点2、800方需要花去你近3000万以上的资产3、1000万在杭州，只能享受250方左右的平层4、1000万你并不能买到空间的奢华5、1000万你只能支付一半不到的总价房市金碟www.fdc01.com区域环境内乃至杭州市场并无同类产品，确保了产品的稀缺性、尊贵性、特有性；同时30套800方这样极少数产品放眼杭州市场来说绝对具有代表性，更是一种奢侈品；杭州首个少数派奢侈品物业房市金碟www.fdc01.com我们要针对这样的产品，寻找一群人！房市金碟www.fdc01.com无可置疑他们是一群有钱人房市金碟www.fdc01.com他们对奢侈品如痴如醉？房市金碟www.fdc01.com为太太订制私人LV、Gucci包包房市金碟www.fdc01.com为自己订制私人古巴雪茄房市金碟www.fdc01.com为自己订制私人法国红酒房市金碟www.fdc01.com拥有自己的私人游艇房市金碟www.fdc01.com财富、名望、权贵是基础他们有着奢侈心理，对稀少、昂贵、原创独有的东西占有；他们思想鲜活，追求自我，懂得犒赏，有独特个人魅力和品味修养；房市金碟www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com头衔：中国俏江南主席个性、执着、狂热、稳健、细腻、果敢见长、爽朗、自信喜好：喜欢奢侈品牌、追求生活个性、讲究品位房市金碟www.fdc01.com也是兰会所中的VIP房市金碟www.fdc01.com个性解析个性：发自内心的偏执、执着；区别与常人的，骨子里具有一股拗执的执着；就是对某种事物的无比狂热；消费习性：只买符合自己个性的物质；在消费观中以满足自我需求、个性展示为主；房市金碟www.fdc01.com目标客户来源——核心来源：工作、事业在杭州CBD（大杭州）的CEO、总裁、董事长、中、大型企业法人等高端客户。次级客源：他们来自温、台、甬等地的高端客户（高端物业的投资客，他们看好本案的稀缺价值和投资前景）补充客源：少量浙江省外，但与杭州有经常性生意、商务上往来的高端客户。房市金碟www.fdc01.com客群描述——偏执、执着、狂热他们大多带着“CEO、总裁董事长”的头衔和光环，通常被称为名流，精英、新贵。他们有多次购房经验，甚至有不少“收藏型”置业，占据这的社会最稀缺资源。他们有着高人一等的地位（财力、权力身份与地位），得到和占有最珍稀的资源。他们总在最高处，当然生活也一样！房市金碟www.fdc01.com如此高端的人群，本案拿什么来打动，并征服他们？接下来，看看我们有什么……房市金碟www.fdc01.com他们需要自己的私人官邸或者私人会所以此来满足自我需求房市金碟www.fdc01.com在大大的客厅中眺望整个城市房市金碟www.fdc01.com在家中开私人派对房市金碟www.fdc01.com在家中召开私人会议房市金碟www.fdc01.com在家中惬意的享受高尔夫乐趣房市金碟www.fdc01.com在家中与夫人享受SPA礼遇房市金碟www.fdc01.com在家中享受私人的70方景观花园房市金碟www.fdc01.com800平还可以给他们带来更多…房市金碟www.fdc01.com他们就爱这800平房市金碟www.fdc01.com因此，我们的项目定位方向是少数人拥有的奢侈个性物业房市金碟www.fdc01.com项目定位全杭州30席·定制级奢侈藏品房市金碟www.fdc01.com主推案名房市金碟www.fdc01.com