2012杭州世茂广场2012年度推广策略上海博加广告2011年的老方法换不来来2012年的登船票作战时机掌控：2012年战略大势阵地巡逻侦察：2012年竞争形势我方军力评估：2012年推盘策略全面排兵布阵：2012年推广动作第一步：作战时机掌控壞消息接踵而至×限购令×限贷令×龙头降价×土地流拍×砸售楼处×温州梦断×首付利息×绿城风波×老板跑路×又见烂尾×星河事件×集体过冬2008年，寒冬的记忆尚未消逝；2011年，严冬的凉意再次席卷而产老私這個年尾，連萬科也高調宣佈過冬了。好消息姍姍來遲√欧洲降息√存准金降√√政府萌动抄底声起有人漏夜忙抄底，有人斩仓泪狂奔昨晚夜观星象，掐指一算，2012年，房价不是涨就是跌不作神汉，不作巫婆，弱市下我们选择做农夫学习农夫好榜样聪明的农夫，冬天不会睡在被窝里，而是准备好农药、种子，修理农具、翻垦土地，为来年做准备。冬天里的策略：更了解市场、更了解自己、更加精细化地做好營銷工作。◆弱市没有猛招，只有细招◆之前没有做的，现在要做◆之前做三招的，现在要做五招第二步：阵地巡逻侦查看战场看敌方下沙市场扫描在推酒店式公寓下沙—2012城熟期大鳄扎堆、大盘云集、大城崛起、价值中枢下沙多大鳄世茂、保利、金隅、龙湖等一线房企扎堆下沙，地价普遍较低，对全国地产形势极其敏感。下沙多概念杭州市府“东部战略”，沿江发展第三城、大学城，世界500强集聚，地铁，江景，2000亩的稀缺湿地，与钱江新城无缝对接的沿江大道，金沙湖……但下沙又处于远郊板块，对购房者来说，这些概念能在行情火爆时促使他们下单，但在行情低调时，购房者便锁紧荷包维持观望，所以下沙容易大起大落。下沙多大盘保利东湾、金隅观澜时代、龙湖滟澜山、世茂江滨花园，总开发体量都超过70万平方米。大盘云集的好处，产生板块共振效应，快速提高区域知名度。开发时间长，导致同一时间内，在售楼盘楼板价高低不一。下沙沿江区域的楼盘地价最便宜的只要1000多元/平方米，而在大学城板块，有的楼盘低价只要200多万元/亩，而一路之隔的另一楼盘则要1000多万元/亩，这样的差价，无疑是各个公司定价时权衡的重要依据。保利江语海和达御官邸盛泰名都中心宝龙城市广场和达城精欧荣寓和达东东城杭州IBC世茂广场世茂首府金隅·观澜时代宋都晨光国际保利地产老下沙2011杭州最热门板块板块房价走势：（↓10%—↓↓40%）2005年，下沙楼盘均价不过4590元/平方米，而在接下来的2006年迅即跳跃至“6字头”，此后的数年里，楼市虽经历2008年的低谷，但价格再难见到“6字楼”行情。2009年，下沙沿江区域房价首次月销售均价破万后，一路高涨，最高的时候，曾破2万元/平方米。而13000-15000元/平方米的价格，也一度成为市场行情价。2010年11月底，下沙宅地、商用地楼面价更是双双突破万元大关。2011年下半年，下沙首现7字头楼盘，与当下下沙楼板价相比，下沙市场实已触底，购房者已经可以放心出手。截至11月中旬，下沙板块可售房源为8091套，其中住宅为4642套，约为整个杭州主城区库存量的五分之一。作为整个杭州房地产板块的重心之一的，不仅有着庞大市可谓是一发而动全。价值中枢：如果下沙沙22万/平米的价格是泡沫，现在已逐步进入价值区间心比金坚：不确定性中，信心比黄金更重要。尤其是地产开通，商业招商项目世茂保利精欧保利宋都金隅和达广场玫瑰湾荣寓江语海晨光国际观澜时代御官邸开发商世茂股份保利地产精欧置业保利地产宋都地产金隅地产和达地产建筑面积26万方28万方18万方17万方48万方70万方14.9万方物业类型酒店式住宅住宅住宅、别住宅住宅、别住宅公寓墅墅产权40年70年70年70年70年70年70年优势地铁、江景湿地商业中心东区一线江景超高湿地景观5.8米挑复合地产住宅地铁盘江景层高、地铁均价9800元/12500元13000元14500元12000元未开盘㎡/㎡/㎡/㎡/㎡是否精装是否否否否否否史上最牛@下沙商住八雄逐鹿酒店式公寓集中放量，竞争激烈宝龙城市广场杭州IBC盛泰名都中心和达城和达东东城龙湖滟澜山金隅·观澜世茂时代广场保利湾天地保利·湾天地项目位于下沙沿江商住带，邻地铁1号线，20万㎡复合式商业物业群。项目包含10栋ARTDECO高层建筑，集湾区购物、休闲、教育、生活服务等功能于一体，全LOFT精装物业。约40-140㎡精装LOFT，大面宽、短进深，45-60㎡Lime公馆附赠比近100％，可做三房；70-90㎡Lad新墅创新对跃，双标准层高；120-135㎡Lux尚郡。保利湾天地集商/租/住三位于一体。和达东东城项目建筑面积约4.6万㎡，位于下沙沿江大道与10号大街交界口，东临钱塘江及沿江绿化带，是下沙12公里沿江商业带启动项目，将成为下沙沿江景观带的商业中心。推广方面：一线江景、地景建筑、小户型公寓、不限购和达城城··可乐蜗总建筑面积约16万方，集住宅、商业、SOHO公寓为一体的城市综合体项目。，和达城地处杭州地铁一号线下沙高教园西站3号出入口（预计2012年开通）毗邻物美商圈，紧邻下沙大学城，地铁生活综合体。推广：地铁精装小公馆、低总价、大学城巡展。宝龙城市广场总建筑面积约33万㎡，项目依据“Y”型自然河道为轴心规划。集高层住宅、联排别墅、精装SOHO、综合商业、步行商业街等形态为一体的城市综合体。其中，商业涵盖超市、百货、影院、电玩、娱乐及美食餐饮等多种业态。竞争关系：下沙商业中心、繁华地标的争夺龙湖滟澜山龙湖滟澜山，零距离地铁下沙中心站，20万㎡天街（FAMILYMALL）和国际五星级洲际酒店，“全家庭型”的私属高端配套，IMAX影院、冰场、shoppingmall尽……2014年洲际酒店正式运营。20年成品园林，五重园林景观，360度景观定位……曾经远赴迪拜考察学习，营造一片属于自己的森林溪谷。共有优势：地铁板块，小户型、精装、城市综合体独有优势：地铁上盖、世茂打造、自持持16万商业、、2012年开始招商项目世茂广场保利杭州和达和达城龙湖宝龙盛泰湾天地IBC东东城滟澜山城市广场名都中心开发商世茂股份保利地产东部置地和达地产和达地产龙湖地产宝龙地产盛泰地产建筑面积26万方17万方18万方4.6万方16万方80万方14.9万方18万方物业类型酒店式公酒店式公酒店式公小户型综酒店式公LOFT、酒店式公酒店式公寓寓寓合体、公寓别墅、公寓、别墅寓寓寓体量剩500户2000户380户344户620户981户3200户988户产权40年40年50年40年40年70年70年50年面积段38-10140-140㎡60-200㎡32-70㎡40-139㎡50-85㎡50-89㎡46-160㎡㎡优势地铁、复双层LOFT写字楼小面积低地铁建筑地铁综合超大城市地铁综合合地产服务公寓总价综合体体，园林综合体体均价9800元/6999元/18000元/10元/12000元/21500元/60-100万16000元/㎡㎡000㎡㎡㎡㎡㎡是否精装是是是否是是是是小市场洞察总结：下沙楼盘都在主打商业综合体，以地铁为最大的卖点，并且宝龙城市广场商业综合体体量更大。大环境相同，主要卖点大同小异的情况下，怎么区别包装？第三步：我方军力评估重要问题：如何让人2012年继续埋单已宣传近2年，该说的过去已经说了，市场没有新鲜感；区域内新盘云集，老牌渐渐少了关注；2012年大势不同于2011、2010年。我们今天做的不仅仅是世茂广场的策略，而是世茂2012年的推广思路。必定具有2012年的烙印。孙红雷再演潜伏，关注不会超越之前；许三多再演许三多，话题不会太大；费玉清再唱费式情歌，注定不是热点；所以孙红雷一反孙式常规，扮演疯疯癫癫的孙膑，成《战国》谈资所以费玉清一反费式风格，联袂周杰伦演绎《千里之外》，成歌坛新话题世茂广场必须具备新思路，超越2011年，成为引起市场关注的兴奋剂比较中发现现2012年世茂广场的价值两年前的世茂广场VS两年后的世茂广场区域影响力不足，仍需炒作板块保利东湾、金隅观澜时代、世茂首府三大楼盘联合造势，集体炒作区域。沿江第三城、CBD后花园、CBD下一站等概念层出不穷，尤其是保利东湾大篇幅软文炒作初步奠定了下沙的知名度。熟，卖未来卖概念情有可原。两年前的下沙另一方面，楼盘处于前期，区域极度不成青春期：保利、世茂、金隅有竞有合，开启下沙的杭州时代。下沙迎来全盛时代，板块逐步成熟保利东湾、金隅观澜时代、世茂首府已经进入尾盘阶段，前期入住，人气指数稳步上升。龙湖、宝龙、碧桂园等品牌开发商加入战局板块全面开花。成熟期：下沙商圈成熟，领航精致商业未来。两年后的下沙只能卖未来，只能卖概念26万方地铁上盖综合体还只是一纸规划16万平米自持商业还只是概念周边几个大盘交货量少，人气不足我们甚至没有自己的首楼处两年前的世茂广场开启下沙繁华生活元年新售楼处开放地铁2012年确认开通世茂商业开始招商周边楼盘相继交付，区域人气提升两年后的世茂广场让繁华落地，让生活落地两年前的地铁仍有一定的不确定性地铁是个美女，但离我们还很遥远从萌生建造地铁想法到2009年，杭州人的地铁梦已远远超过10年。甚至在2009年，地铁到不到下沙，东起点在不在世茂广场楼下，还存有一定疑问。不敢确定定2012地球是否会毁灭，但2012年地铁肯定会来。杭州地铁经过多轮反复，终于最终敲定，2012年国际开通。虽然，下沙段还需要时间，但杭州人真正可以体验到地铁生活的便捷与快速。两年后的地铁板上钉钉的事2012年国庆试运营2012年新情况下沙地块需要炒作世茂保利宝龙相继圈地两年前两年后世茂广场一纸规划世茂广场即将招商铁1地铁1号线还是规划地铁1号线即将试运营商业配套逐渐完善区域大型住宅相继入市两年前世