通和二期项目营销定位及商业定位纲要上海荒岛(合肥)有限公司2009-11关于第一次提报探讨相关问题的补充汇报：?关于商业以及住宅的价格评估；?A4地块及小二期地块的商业定位建议；?项目总体商业布局图示意?关于商业以及住宅的价格评估；?A4地块及小二期地块的商业定位建议；?项目总体商业布局图示意住宅价格评估1、定价思路在项目营销过程中，价格因素起着重要的作用，定价的高低关系项目利润的多少，以及销售成功与否，正确的项目营销策略就是要如实地体现项目本身的价格规律，反映出项目的合理价值。本案的基本定价思路是以周边市场价格为基准，同时结合项目定位、品质、配套等因素进行加权拟和。2、总体定价策略市场比较法任何物业的价格在市场中并非独立存在，从客户角度看，市场比较原则在定价中处于相当重要的地位，必须遵从“同质同价、优质优价”的操作方法，同时挖掘市场空白点，提高物业的附加值。本案定价主要受以下几个因素影响：户型特征/小区配套（学区）/产品品质/营销推广/开发商品牌而前期的推广与品牌影响本案处于劣势，在后期的操作中应受到重视。3、定价方法价格模拟遵循以上原则，结合周边楼盘的品质、品牌形象以及区位因素，项目可参照的楼盘主要有幸福里、印象西湖、学府名都。幸福里印象西湖学府名都指标权重拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数户型特征0.210.210.21.10.22配套（学区）0.21.20.241.20.241.20.24产品品质0.30.90.270.90.270.90.27营销推广0.20.90.180.90.180.90.18开发商品牌0.10.80.080.90.090.80.08合计10.970.980.99周边参照楼盘均价幸福里印象西湖学府名都价格（元/㎡）600064005800拟和均价6000*（0.97/3）＋6400*（0.98/3）＋5800*（0.99/3）=5945元/㎡建议售价初步拟订开盘时间为2010年9月，结合良好的市场环境及营销过程，本项目建议销售均价6400元/㎡~6600元/㎡。备注：仅作为目前的预测价格，开盘价格则根据周边市场情况作相应调整。商业价格评估1、项目周边商铺租赁概况路段业态面积价格合作化路日用小百货20㎡1000元∕月合贵交口二手房公司70㎡4000元∕月贵池路小餐馆70㎡，其中外间20㎡1900元∕月贵池路摩托修理行58㎡1500元∕月贵潜交口二手在售58㎡75万(12931元每平)青阳路日用小百货（2层）96㎡3300元∕月青阳路二手房公司48㎡3000元∕月贵池路商铺租金：30——60元/㎡/月青阳路商铺租金：50——70元/㎡/月东至路商铺租金：60——70元/㎡/月2、项目周边商铺销售概况（1）新华合钻街区项目位于黄山路与石台路交叉口，总建筑面积约6万平米，由合钻金街、合钻紫街、合钻橙街三条不同业态的商街，以及规划中的合钻红街组合而成，依托120万平方米新华板块生活社区，现已出售运作的商铺主要集中在合钻金街和合钻橙街。商铺面积段15-400㎡，主打户型160-300㎡两层街区面积（㎡）价格（出售）价格（租赁）合钻金街160-300双层13000-15000元∕㎡单层20000元∕㎡60元∕㎡合钻橙街15-400双层13000-19000元∕㎡单层21000元∕㎡50-60∕㎡（2）新华学府星座项目位于黄山路与潜山路交界，3万多平方米建筑面积，精装修纯粹小户社区。商业为项目底层一层商铺，二层三层暂不对外销售。面积价格（出售）价格（租赁）35-120㎡21000-35000元∕㎡120元∕㎡（3）西环中心广场项目位于黄山路与潜山路交汇处，总建筑面积达28万平米的综合性建筑群，以合肥首个时尚主题生活广场为主题创建的时尚街区。商铺的面积段为30-1500㎡，一楼销售均价约为23000元∕㎡。3、本案商铺建议销售价格（1）东、贵交口商业1楼：18000-20000元/㎡2楼：12600-14000元/㎡3楼：9000-10000元/㎡4楼：7200元-8000/㎡（2）合、贵交口商业约20000-30000元/㎡（实际销售过程中视不同位置和铺面进行划分）（3）新庄路商业1楼：18000-21000元/㎡2楼：12600-14700元/㎡（4）光明路商业1楼：16000-18000元/㎡2楼：11200-12600元/㎡影响商业价格的不可预见因素：1、房地产市场环境；2、本项目道路规划；3、实际建筑规划设计；4、销售节点控制等。?关于商业以及住宅的价格评估；?A4地块及小二期地块的商业定位建议；?项目总体商业布局图示意A4地块及小二期地块的商业定位建议商业定位：中高档餐饮休闲时尚街区主力商业业态：（中型品牌店）时尚料理/中华经典菜系店/各国料理/特色美食/主题茶餐厅/咖啡店等辅助商业业态：小型精致餐饮店/SPA会馆/高档名烟名酒/高档美容美发/等商家示意（两岸咖啡商家示意（两岸咖啡//大渔日本料理店大渔日本料理店//韩国料理韩国料理//泰国餐馆泰国餐馆//印度料理印度料理//土耳其烤肉土耳其烤肉//墨西哥墨西哥餐厅等）餐厅等）?关于商业以及住宅的价格评估；?A4地块及小二期地块的商业定位建议；?项目总体商业布局图示意?项目总体商业布局图示意A2A1A3A4?商家示意?商家示意?商家示意?商家示意?商家示意SPA会馆美容美发高档烟酒精致餐厅本次报告的阐述主题：?本次报告是依托宏观定位基础上的而进行的研展性探讨?依托客户摸底的基础上提出对项目住宅的户型配比与整体定位的思路?以项目整体定位为基本考量，提出项目的营销战略总纲?在对周边宏观消费市场总体把握的基础上，对商业定位及业态提出可行性建议报告内容第一部分、市场概况分析第二部分、产品/项目定位及营销推广总体建议第三部分、商业业态定位报告报告内容第一部分、市场概况分析第二部分、产品/项目定位及营销推广总体建议第三部分、商业业态定位报告09年1—9月份，合肥房住房场的三个季度销售量分别跨越了三个等级，1—3月份市场预热，住房月销售面积在40—80万㎡之间，4—6月份市场销售速度加快，月销量保持在80—120万㎡之间，而到了7、8、9三个月份，市场集中放量，将住房销售推向高潮，销售套数连连突破万套大关，销售面积再次推进一个新台阶，纷纷向140万㎡看齐。其中，9月份全市商品房销售备案面积为155.79万㎡，其中商品住宅138.11万㎡（13589套），同比分别增长156%和185%，环比分别增长11%和8%，市场十分活跃，销售量继续维持高位。住房销售均价总体上呈现缓慢增长的状态，第三季度开始稍显回落，市场运行十分稳定，1—9月份，全市住宅类商品房销售金额已经达到326亿元。1至9月份全市住宅类商品房月销售情况区域住房市场进程各异滨湖区跃居首位1-9月份，市区九区的商品住房销售备案数据见下表，各区域销售量都有不同程度的发展，其中滨湖区今年累计销售量已经达到185万㎡，超过传统的优势区域蜀山区和包河区，商品住房销售量跃居全市各区之首，发展速度远远领先于其它区域。——周边住宅市场分析——代表个案一：华润幸福里：项目位置望江路、合作化路交口点评：总建面约28万方1、地段优越；容积率2.5(高层-小高层住宅、5+1多层洋房、商业群)2、华润地产品牌形象、华润集团实力背景1房:49、59㎡；2房:80、82㎡3、业态丰富，有公寓、小高层（高层）住户型面积3房:87、89、120、140㎡宅、多层洋房、大型商业；4房及以上：141-157㎡4、规划优势，小区自身配套有大型商业、高层约6000元/㎡（08年8月开盘均价约5300元/㎡）在售均价游泳池、幼儿园等，底层局部架空；洋房约7500-8000元/㎡5、公共交通便利；已推量约17.27万方6、ABB厂房对其居住品质影响；销售率约90%7、小区主入口不临望江路，北侧临路原有住宅及西侧原有住宅影响其档次形象和出行可售量约1.6万方。推广主题抵达你心中的庭院代表个案二：华地学府名都项目位置潜山路269号（黄山路与望江路之间）点评：160总建面约60万方，目前规划约32万方、万方规模优势；2、新华集团、信地集团强强携手，实力雄容积率2.15(小高层-高层住宅、6+1电梯洋房)厚；小高层、高层3、业态丰富，有小高层及高层住宅、多层2房:80-89㎡电梯洋房；3房:113-137㎡户型面积4、服务团队优势：建筑规划——澳大利亚4房及以上：143-195㎡电梯洋房柏涛墨尔本4房及以上：176-264㎡景观规划——美国贝尔高层约5800元/㎡（08年9月开盘均价约5100元/㎡）高林在售均价洋房约8500元/㎡（08年9月开盘均价约7000元/㎡）物管顾问——美国世邦已推量约14.9万方魏理仕销售率约75%5、公共交通便利；6、私密奢华会所、游泳池、网球场、亚洲可售量约3.7万方首席幼教机构——吉的堡幼儿园等高端配套推广主题城市中央、国际官邸。代表个案三：印象西湖项目位置望江西路65号点评：总建面约61万方1、规模宏大，由13栋高层住宅、2栋百容积率住宅2.94米高soho公寓、1栋高层商住综合楼、1231房:66㎡栋国际甲级写字楼、栋商业楼和层大2房:80-93㎡型shoppingmall等多种物业形态构成的城户型面积3房:92-143㎡市综合体；创意复式：上下共86.9㎡、标准层高2、宋都、中兴品牌合作，形象提升；在售均价约6400元/㎡（09年3月开盘成交价约5200元/㎡）3、户型丰富：面积区间80-400平米，有3已推量约9.7万方创意复式、阳光房、尊贵合拼房、空中四合院等20多个组合户型；销售率约62%4、景观规划：5大组团景观、65-8