谨呈：安徽万国投资有限公司万国大厦营销思路报告合创地产顾问机构（深圳）2012年7月22日报告前言本报告基于与投资商初次沟通及对项目初步理解，制定的框架性营销思路。至于项目深化主题、投资商具体目标还须进一步的探讨与落实后，形成统一的项目认知。因此，本报告必然有所欠缺，还希望双方进一步沟通，进一步完善项目的营销策略。PART1?本体认知与发展方向认识PART2?市场认知与发展方向研判PART3?项目的定位与发展建议PART4?项目营销策略与推广表现PART1本体认知与发展方向认识本体开发条件的认识本项目为开发强度中等的集约型商业写字楼。技术经济指标数据项目指标及区域条件占地面积（亩）15.311、基本指标计容总建（万㎡）54892?对于商业地块而言，本地块容积率中等，考虑没有限制性的物业形态，地块物业有一定发挥商业面积13274㎡空间。办公面积33098㎡2、出让价格容积率≤4?地块出让价格一般，但开发商自持物业绿化率≥40%50%；因此本案前期开发投入较大，对于企业资金要求，前期现金流至关重要。总地价（万元）5098万元楼面价（元/㎡）1249元3、区域环境?从区域位置、环境、规模角度看，本地块较小，商业体量没有规模优势，办公写字楼具备一定的地段优势和生态资源优势。非合肥市传统商务中心，却是该片区的中心，两条本体区位条件认识主干道交汇口。新站区商业网点分布图新站区商圈规划在建主要商业网点规划商业网点现有主要商业网点本案本案本项目地处新站北部区域，属城市新兴区域；新站站前现代电子板块为物流、商贸区，站北区域则主要为居住，本项目城处于两者结合地带。板桥农贸市北二环和铜陵路交口，两条主干道的交接地带，一直以场来都是新站区最热闹，最堵塞的交通要道信地城市广新建的铜陵路高架，轨道1号线的起点，都将改变站北银座夜总场沃尔玛会区域的地位，项目的地理位置将更加突出。项目产品条件认识项目按写字楼的硬件配套设施划分，属于乙级写字楼，在合肥写字楼市场属于中等水平建筑项目参数数据总建面积5.4万㎡建筑高度25层，99、9米单层面积1300多平米面积分割约300-1300平米层高、净高3.6大堂层高10.2米，面积200㎡外立面干挂石材与玻璃幕墙相结合电梯8部（品牌未知）空调系统无中央空调停车位371公共空间无物管公司未知宽带光纤接入商业层高6米商业总面积13274㎡项目发展目标认识本地块是万国集团进入房地产开发行业的首个项目，是未来万国集团自身办公总部，希望打造成高形象、价值集约型商业写字楼项目。项目认知和发展方向思考定义合肥新站区商务经贸写字楼；其中写字楼是重点、商业是难点。?开发?企企业业背景：唯客集背景：安徽万团与国投资白马有限公司——多集团联合开发个，服装企品牌导业入；共同出资，形象价值导入；背景??政府要求：企业要求：开发自持项及运营条目50%物件要求业，严品质格，价值优形象价先。值优先。项目?物业组合：写字楼+商业，复合型物业；背景?功能思考：项目体量小，规模不大，属于合肥市写字楼中等水平，区域内高端水平。区域?区域背景：产业、景观、交通等综合推动下，项目价值凸现；背景?片区背景：商贸、物流、居住、配套较为集中，主动区域中心化。重新定义合肥新站区站北区域商务写字楼PART2市场认知与发展方向研判办公市场/分布格局目前合肥写字楼分布格局已形成，集群化特征开始凸显濉溪路商务区高新区商务区以财富广场、新天地广场、金鼎国际广多分布在软件园周边，以浙商大场等为代表的写字楼群体，分布在北一厦、TOP创展中心，写字楼数量较少，环（濉溪路）沿线，整体形象较好，品形象一般，总体档次中端偏下。质中等偏上。新站区商务区以蓝鲸大厦、中环国际大厦等为代表的写字楼群，多围绕胜利广场周边，周边商务氛围已形成，仅次于中心区。中心商务区以三孝口和四牌楼区域为主，辐射周边区域，发展较为悠久，早期有邮电大厦等，亦有后期兴建的CBD中央广场等，商环境优越，但写字楼档次参差不齐。包河区商务区马鞍山及徽州大道沿线，商务办公气氛已形成，部分写字楼较老，品质较差，后期以九华国际、吉瑞泰盛、万达广场政务区商务区等为代表中高端写字楼开始投入使用。该区域内代表楼盘如西环中心广场、、新城国际、万达广场等为新兴项目，无五里墩商务区论是质量、设计理念、项目外立面、写新兴办公区域正在形成，早期改造式写字楼整体综合品质都是首屈一指。字楼多以淘汰，以汇金大厦、之心城、IFC金融中心等中高端写字楼正在出现。办公市场/发展趋势办公市场发展迅速，且高端化、细分化的特征明显合肥写字楼市场发展历程发展态势：由中心区外延现象明显第一阶段第二阶段第三阶段第四阶（80年代—90年（90年代中期—（2002年—2008段代中期）2001年）年）（2008年——至?背景：经济社?背景：经济社?背景：经济社?今）背景：经济社市中心区域会发展较缓慢；会发展较较快；会高速发展；会高速稳定发展；?代表：合肥大?代表：邮电大?代表：天徽大厦、长江大厦等厦、富康大厦等厦、万通大厦、?代表：IFC国?特征：多为早趋?特征：整体呈财富广场等际金融广场、天鹅湖国际商务中期政府部门投资现多元化特性，?特征：只租不政务区心等兴建，多用于出还是以政府及国售的情况结束，租，功能欠缺，势企单位主导，总写字楼市场化形?特征：5A级配套缺少，面临体设计较差，但成，整体设计及高端写字楼出现淘汰的命运。由于租金较低，配套服务有了极，硬件及软件配目前仍受欢迎。大的提高。置都达到了高水滨湖区平。市中心市中心土土地日地日益紧张益紧张，办，办发展区发展区公市场向公市场向政政务区、务区、包河包河区区域域及滨湖及滨湖区区发展较发展较明明显。显。合肥写字楼市场集群化、合肥写字楼市场集群化、发展方发展方细细分化分化程度加程度加深，产品深，产品高高向向端端化开始显现。化开始显现。办公市场/市场供应未来2-3年，办公市场供应量超140万方，多集中在政务区，本区域竞争较弱。区域后续货量（万方）主要货量来源总北一环区域约7供国光万豪广场、祥源广场应市中心区域约17量华侨广场、安粮东怡金融广场、合作经济广场超三里庵区域约20.3过环球金融广场、IFC国际金融中心144.新站区区域约103信地城市广场、创智坊万方包河区区域约10东方广场、荣信商务中心华邦世贸城、蔚蓝商务港、新地中心、天鹅湖国际商务政务区超过35中心、置地中心其他区域超过40恒盛坝上街RBD、蓝鼎国际商务中心?合肥未来2-3年总供应量超过140万方，供应量充足；?供应量多集中在三里庵区域、政务区及黄潜望板块，达65.3万方；?本案所在区域—新站区域未来供应量较少，约10万方。办公市场/成交分析写字楼普遍销售周期较长，在售典型项目去化速度表现一般合肥典型在售写字楼项目成交分析价格（元/㎡）销售率（备案）92%150001600013000100%89%95%14000120001050080%12000900072%9000780060%100007500680080005800600040%600069%31%26%14%20%20%400010%3%20000%0-20%心厦座场场心座代场场大广A场时中B广中广广广基豪侨场象智融场务物融立万华商广印财金广澳购金际光鹅际际浩融国港利国金天国国徽怡白盛华安新C东泰IF粮瑞安吉IFC安徽国安粮东怡吉瑞泰盛国光万豪白天鹅商务港澳广场A新华国际利浩财智项目际金融中立基大厦金融广场华侨广场国际购物印象时代广场中心座金融广场广场心B座广场2009-10-开盘日期2010-6-12011-4-122011-6-132010-11-222011-11-122011-11-102009-8-262011-11-262011-6-172009-9-1820?合肥典型写字楼销售周期普遍过长，整体去化速度表现一般；?合肥写字楼项目细分化、高端化开始凸显，例如IFC安徽国际金融中心，同时该项目去化表现较好。新站区办公市场/市场格局火车站将新站写字楼分为站南和站北两个片区，目前站南依靠火车站，多为商贸型企业，但随着站北片区的产业和城市化开发，具备生态资源的站北区域，未来将成为发展新方向。?依托火车站，新站区域写字楼格局划分为站南和站北两个区域。站北区域?以商贸物流型中小办公企业为主，利浩财智广场目前入住率较高。租金在30-40元/利港生态商务港㎡。宝文国际大厦火车站本案?站北广场建设、产业驱动和城市化中环广场九龙财富广场进程，写字楼发展方向趋向站北。浙江商贸城站南区域中绿广场?铜陵路高架桥修建完成，将带来重大利好条件。中绿广场九龙珠儿童城中环广场宝文国际浙江商贸城新站区办公市场/业态分析写字楼需求主体为建筑装饰、外贸批发类，这与周边大量专业市场、批发市场相关新站区入驻业态分布政府机构0.5%饭店旅游1.0%法律会计1.4%能源业1.4%多元化1.9%农业1.9%营销售后2.4%其他3.4%传媒业3.8%互联网信息系统4.3%咨询业4.3%交通运输4.8%房地产5.8%电子通信7.2%金融保险7.2%美容保健8.2%科教文8.7%制造业9.1%外贸/批发/零售10.1%建筑装饰12.5%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%?该商务区内的写字楼入住最多的行业为建筑装饰类，其次为外贸批发零售类，两者占据总体的22.6%，这与该区域内存在大体量的专业批发市场及建材市场相关；另外，制造类企业占比9.1%；?入住企业大多为民营企业，国企、政府机构及外资企业占比较小。区域办公市场/市场现状站北广场写字楼整体品质一般，面积在50-100㎡，以平层为主；入驻多为中小型商贸、金融担保和服务配套型企业。