鸿瑞·天一墅项目交流合富辉煌（中国）安徽公司2011年9月“没有人能拥有百达翡丽，只不过为下一代保管而已。”YouneveractuallyownaPatekPhilippe,Youmerelylookafteritforthenextgeneration.一件真正的传世佳品，它的价值注定超越物理意义上的使用功能，而是承载更多关于生命的思考。名表也罢，房子也罢，最终，在心灵里的走向是一致的。PART1：风起云涌坐看芜湖豪宅“会”（市场分析）芜湖鸿瑞项目市场分析?城市宏观背景分析?住宅市场发展现状?竞争市场（高档住宅）分析?高档住宅案例分析芜湖是一座历史悠久、文化繁盛的商贸城市长江流域经济中心之一全国重要的大米产地安徽现代工业的发祥地铁画艺术世界文明中国重要的汽车生产基地……定位长江中下游交通枢纽，制造业辐射长三角?城市性质长江中下游国家重要的综合交通枢纽、区域性经济文化中心，先进的制造业基地，滨江特色旅游城市。?城市主要职能使芜湖市成为“长三角”五个重要的“基地”：重化工业基地、先进加工制造业基地、科研成果创新转化基地、绿色食品供应基地和休闲度假基地。芜湖市城市性质和主要城市职能芜湖市三县经济发达，全省十强县中有其三?芜湖市下辖镜湖区、弋江区、鸠江区、三山区；和芜湖县、繁昌县、南陵县；?全市面积3317平方公里，人口231万，其中市区人口106万人，中心城区面积82平方公里；?在全省十强县中，繁昌县、芜湖县位列第三、四名中心城区——数据来源：安徽广播网芜湖交通便利、通江达海，是长江流域重要的港口城市?芜湖市周边150公里范围内分布有南京禄口机场、合肥骆岗机场两大国际机场；?四条高速公路贯穿市区，可快速到达周边主要城市；?芜湖长江大桥大大加强了芜湖与合肥的联系。宏伟壮观的芜湖长江大桥南京合肥长江马鞍山芜湖市上海繁忙的的芜湖港铜陵宣城杭州2009年人均GDP超过5000美元，房地产市场细分趋势增强?芜湖市2009年总人口230万人，城市化进程45.7%，2003年以来，芜湖市人均GDP稳步快速上升；?2009年城镇人均GDP达到39142元，折合约5700美元，城市房地产发展处于平稳增长期，市场进入细分阶段人均GDP水平与房地产发展的关系:启动启动高速增高速增长长平平稳稳增增长长衰退增衰退增长长0-800US$0-800US$800-4000US$800-4000US$4000-8000US$4000-8000US$8000-20000US$8000-20000US$二、三产业的结构稳定，第三产业发展空间大?芜湖产业结构是“二、三、一”型，第二产业主导作用逐渐加强；?“二、三、一”的产业结构表明了芜湖工业、制造业发达，第三产业发展空间大。城市居民收入逐年增加，但与周边城市相比仍处于较低水平人均收入、储蓄额偏低，对大宗商品消费能力有限皖江城市带，芜湖成为承接长三角产业转移的“排头兵”马鞍山皖江城市带规划铜陵芜湖宣城大力强化芜湖港作为安徽省最大的外贸口岸的功能和作为长江中上游部分下行物资进行水水中转、水陆换装的功能。在皖江产业带的规划中，由于芜湖具备有利交通、工业、城市建设等优势，因此发展潜力也更加巨大。芜湖市城市总体规划——城市总体布局“一心四区”城市总体空间结构，东部城区城市地位提升，有利于区域快速发展?中部城市核心区该区为市级商业、金融设施所在地和城市行政管理中心、文化、体育中心所在地，积极发展区域服务性商贸金融业和文体娱乐业。?北部产业区该区以工业用地为主体，适度配置居住、商业金融用地。该区内的凤鸣湖生态保护区为城市主要的文化休闲和观光旅项目位置游生态绿地。?东部产业拓展区该区即经济技术开发区，以工业和大型物流用地为主体，适度配置居住、商业金融、科技研发用地。?城南高教、高新技术区该区位于城南纬五路以南，由高教园区与高新技术开发区组成，适当发展生活居住用地。?西部（江北）产业拓展区该区位于长江对岸，目前仅有裕溪口约2平方公里属芜湖市辖区，其余均属巢湖市无为县辖区，从城市跨江发展的必然趋势考虑，将该片纳入城市发展利用空间，规划以重化工业和现代物流业为发展方向。芜湖市城市总体规划——城市道路交通建设?“三环＋格网”型路网格局其中“三环”是指三条半环状快速路，分别为城区间快速环、过境客运交通快速环、过境货运交通快速环。“格网”是指“十二纵十七横”结构的城市主干路网。?“两纵一横一环”的快速公交线路规划形成以快速公交为骨架，地面常规公交为主体，旅游公交和出租车为辅助的公共客运交通体系。其中，快速公交以轻轨环线与“两纵一横一环”快速公交线为基本组成。项目位置?加大桥梁建设力度规划增建长江大桥一座，过江隧道一座；增建青弋江桥梁4座，扁担河桥梁10座，使城市跨青弋江和扁担河桥梁共计26座。?新建部分客货运站场规划新建三处市级汽车站，分别位于城南、城北和城东。?新增部分停车场规划新建大型汽车停车场四处。小汽车停车场8～10处。芜湖市城市总体规划——重点发展区域?城东新区是近期重点建设区域近期重点建设天门新城、大桥开发区、城东新区、商务文化中心、高新技术产业开发区、三山新区与三山临港工业园区等地区，并重点改善四褐山、大砻坊与弋江区老城区等地区。城东新区?居住用地主要集中在城东新区居住用地重点布局在城中组团和城南组团，城东、城北和三山组团以居住配套为主。规划期内新建28.4万平方米廉租房，约0.6万套；经济适用房项目位置的建筑面积为401.8万平方米，约5.0万套；各类商品住房建筑面积为1720.8万平方米，约17.2万套。宏观经济背景分析对房地产市场的影响对房地产市场发展有利的因素：?芜湖市经济快速发展，为房地产开发营造良好的发展环境；?芜湖市房地产市场进入成熟时期，市场细分加速；?芜湖市城市规划提高了城东新区的城市地位，住宅开发密集；不利的因素：?城市居民对大宗商品消费能力有限，并对价格比较敏感；?城东新区处于发展建设初期，城市面貌较为落后，购房客户容易被其他区域分流；芜湖鸿瑞项目市场分析?城市宏观背景分析?住宅市场发展现状?竞争市场（高档住宅）分析?高档住宅案例分析房地产市场投资快速增长?芜湖市从2005年开始，芜湖房地产资产投资明显增大，进入一个高速发展期。?2009年开始，房地产投资增幅高达37.7%，超过206亿元。数据来源：芜湖各年统计公报09年在市场回暖的带动下，呈现前所未有的增长势头?在2009年，由于房地产市场的回暖，市场销售再次火爆，全年销售各类商品房286万平米，超过07、08年的总和。数据来源：芜湖住宅与房地产信息网由于受到新政的影响，市场成交量在5月份急剧萎缩，价格亦呈现震荡调整?芜湖房地产市场成交量在新政的影响下，5月份呈现积聚萎缩态势，当月成交仅5.6万平米，为09年以来单月成交最低的月份?整体而言，芜湖房地产成交价自09年以来，基本保持持续上涨态势，并在今年4月达到最高，为5362元/平米，此后在成交萎缩的影响下，呈现震荡调整态势，但未见明显下降芜湖房地产市场已经形成多个不同的发展片区经开凤鸣湖片区?芜湖房地产市场的不断发展区板过程中，市场细分日渐明显块；项目位置?目前芜湖中心城区可划分为五大板块（经开区板块、大大桥板块桥板块、中心板块、城南板政务区板块块、政务区板块（形成中）老城片区（形成中）；中心板块?此外，部分板块内又进一步细分为若干高档住宅片区；沿江一线景观片区?三山区因为距离市区较远，因此未列入中心城区板块。城南板块大学城片区三山区板块三山区片区经开区板块：政府重点打造的工业基地，工业产业园的兴起为区域发展积聚充足的后劲?区域形象：经开区是芜湖重要的工业生产基地，随着奇瑞产业园、美的产业园等的兴起，区域形象正在改观，环境舒适，但是目前人气较少?道路交通：路面宽阔，车流顺畅，但是公共交通稍显不足?配套设施：沿江部分区域配套较为齐全，但是档次形象较低，其它区域基本缺乏经开区板块：大盘居多，价格优势突出物业类型：传统多层为主银湖波尔卡规模：多数项目占地面积有限，开发周期长明园户型：集中在120平米以下，大户型供应明显偏少。90平米凤凰城左右的户型约在70%，而50平米的小户型多数尚未推出。工业园片区凤鸣湖片区价格：现售货量有22.7万平米，均价4400元左右，价格区间信德半岛4100-4800；销售：整体销售率较佳，这和本区各盘较低的价格有关；香江碧水城客户：以开发区内企业职工（如奇瑞公司等）为主信德翡翠湾澳然天成主力户型价格楼盘名称规模（m2）物业类型客户层面（m2)（元/m2)银湖波尔卡42多层80-1404800原有居民、区域内企业管理人员明园2.2多层75-94——周边原有居民信德半岛——————4400原有居民、区域内企业管理人员凤凰城70小高84-1384100生意人、管理人员信德翡翠湾11高层50-1204400开发区内企业管理人员、技术人员澳然天成30多层79-1205300企业中高层管理、员工?该板块已经形成以凤鸣湖片区为主的高档项目片区大桥板块：依托方特欢乐世界，认可度高，人气旺盛?区域形象：芜湖的主要游乐中心和批发市场，区域形象整齐、清洁，也是目前芜湖市民比较认可的区域?道路交通：宽敞、顺畅、便捷?配套设施：教育、医疗、行政等配套较为完善大桥板块：大盘主导，开发规模有限物业类型：多层居多，高层正在兴起规模：占地在10万左右，开发强度有限德邑风尚紫苑户型：集中在80-120平米，130大户型余量较多。价格：主流产品价格在5200；部分项目以自然春江花园大桥板块片区已经进入尾盘，前期价格在4000左右。销售：销售较好，120平米以下基本售罄，130雅以上去化较慢景江东方园颐景湾畔客户：周边居民、生意人、对该区域比