谨呈双瑞地产藏瓏湖上国际花园3.2期产品建议报告2011-12-12第一部分?分布情况市场部分?供销情况别墅市场分析——分布其它为主+别墅长沙别墅主要分布在二环之外绿城青竹园别墅为主+其它万业巴厘岛纯别墅项目，主要集中在南城、暮云以及中铁水印加州太阳星城纯独别项目河西区域。东部别墅分布较少和记黄埔堤亚纳湾奥莱小镇南山苏迪亚诺湘江壹号目前，全市已知的含别墅楼盘好望谷北纬28东方明珠共43个（售完除外），2011金科东方大院长沙玫瑰园天麓本案年别墅未有新增项目，主要分金色溪泉湾保利麓谷林语布在二环与三环之间。振业浪琴湾影视会展项目澜湾随着城市的不断扩大，三环以红墅湾汇金国际爵世名邸外的远郊别墅日益增多，而真麓山别墅麓山恋迪溪谷岳麓山公馆正位于二环以内的城市别墅仅白鹤天池九龙领仕汇建发汇金国际一个。江山帝景美洲故事米兰春天汀湘十里托斯卡纳郡原美村从地理位置来看，本案处于二环以外，橘郡米哈斯长房天际岭项目格兰小镇三环以内，离城市中心较近，是适合作比华利山龙湾国际社区中信新城为第一居所的别墅产品；市场上适合做保利阆峰云墅第一居所的城市别墅较为稀缺。昆仑和府佳兆业水岸新都别墅市场分析——自然资源从资源的角度分析：北部别墅以青竹湖，楚家湖为青青竹湖，楚家湖，竹湖，楚家湖，湘江湘江核心向四周扩散；西部主要为岳麓山，洋湖垸湿自身景自身景观资观资源源地公园；南部主要为植物园，生态动物月湖月湖++广广电电园；城市别墅几乎无自然资源；岳麓山岳麓山洋湖垸洋湖垸湿湿地公地公园园自身景自身景观资观资源源从自然资源来看，本案自然资源较为丰富，资源别墅特征明显；市场上大部分别墅都是依托各类自然资源进行开发。植物植物园园，，生生态动态动物物园园长沙别墅的等级划分销售等级主力总价区间楼盘名称数量所占比例核心价值特征主力客户群速度品牌开发商，占地规模大，远郊地段，产品纯粹度及产品附家庭总资产2500万以上，独栋700-绿城青竹园，湘江一号顶级别墅34%加值高，拥有极其丰富的自然较慢年收入500万以上的超级1000万以上，美洲故事景观资源，园林及建筑品质高私企老板，顶级会所配套，一级品牌物业独栋400-品牌开放商，拥有丰富的自然景家庭总资产在1000-20001200万观资源或具备一定的地段优势，金科东方大院，保利阆万左右，年收入300万以高端别墅，双拼300-600622%园林及建筑品质高，产品附加值较快峰云墅，托斯卡纳上的私营业主，外企高管万，联排200-高，高端会所配套，一级品牌物业以及政府官员等400万公司多为品牌开发商，近郊地段，拥有独栋250-600万中铁水映加州，堤亚纳家庭总资产最少在500万以一定的自然景观资源，园林及建筑中高端别，双拼200-400湾，盈峰翠邸，郡原美村,上，年收入50-100万以上830%品质较高，产品附加值一般，中高快墅万，联排150-保利麓谷林语，北纬28°，的私营业主，企事业单位级会所配套，一、二线品牌物业服300万澜湾，昆仑和府高管以及政府公务员等务公司麓山别墅，好望谷，奥莱小少数品牌开发商，拥有少量自然景家庭总资产在200-500万镇，岳麓山公馆，丁香十里经济型观资源，园林及建筑品质一般，产以上，年收入50-100万以独栋400万，迪亚溪谷，九龙领仕汇，1244%一般别墅品附加值较少，普通级会所配套，上的私营业主，企事业单龙湾国际，格兰小镇，橘郡多为开发商物业位高管以及政府公务员等米哈斯，佳兆业水岸新都?根据主力总价的不同，将长沙的别墅分为顶级、高端、中高端及经济型四个等级；从市场所占份额来看，档次越高越稀缺，而且销售的速度也是很慢的。?鉴于本案所具备的自然景观资源优势以及城市别墅特质，加上极高的单价与总价，因此本案的价格未来肯定是处于长沙别墅界的第一梯队。小小结结通过以上分析，我们发现本案是城市别墅中自然资源最好的，资源别墅中城市性最强的，虽然在这两方面并非是顶尖的，但却是两者结合最好的项目，是非常适合作为第一居所的别墅产品。而且根据对未来的价格预期，肯定是长沙顶级别墅阵营中不可或缺的一员。第一部分?分布情况市场部分?供销情况别墅市场分析——价格区间各物业销售价格（元/㎡）项目名称独栋（折双拼主力面积总价主力面积总价联排（折后）主力面积总价后）（折后）中铁水映加州17000470㎡-600㎡800-1020万10000300㎡-400㎡300-400万8000-9000250㎡-330㎡215-280万郡原美村　　　　　　11000130㎡-180㎡140-200万龙湾国际18000460㎡-480㎡830-860万　　　11000200㎡-260㎡220-280万卓越麓山别墅11500390㎡-505㎡438-500万8500350㎡300万　　　南山苏迪亚诺　　　　　　10000200㎡200万佳兆业·水岸新都　　　9500230㎡-380㎡220-360万6000220㎡-360㎡132万-220万绿城青竹园22000400㎡-1230㎡755-3000万/套　　　　　　天麓　　　　　　14000200㎡-290㎡280-400万北纬28度15550299㎡-1093㎡460-1700万　　　　　　金科东方大院　　　　　　11000300㎡330万美洲故事22000370㎡800万以上　　　　　　万业巴厘岛　　　　　　8000190㎡-260㎡152-210万爵世名邸15000400㎡-430㎡600-650万　　　　　　湘江一号25000420㎡-600㎡1050-1500万21000380-440㎡800-930万　　　裕田奥莱小镇　　　8500330㎡280万7500220㎡-236㎡164-177万澜湾9500210㎡-630㎡200-600万　　　　　　深业堤亚纳湾　　　11500180㎡-280㎡200万-320万8500180㎡-280㎡150-240万橘郡15000300㎡-400㎡450-650万　　　8000250㎡-400㎡200-320万目前，在售的独栋别墅最高单价为25000元/㎡，总价区间为450-1500万之间；双拼别墅多为10000元/㎡左右，总价300-400万之间，联排多在8000-10000元/㎡，总价集中在200万-300万之间别墅市场分析——供销独栋——总体供应量较少，去化率较低；独栋别独栋别墅不同面墅不同面积积段供段供销销情情况况：300㎡以下300-350㎡350-400㎡400-450㎡450-500㎡500-600㎡600㎡以上楼盘名称去化去化去化去化去化去化去化供销供销供销供销供销供销供销率率率率率率率美洲故事3267%200%卓越麓山别墅11100%11100%中铁水映加州　11873%100%爵世名邸6117%10855%3800%东方大院100%北纬28度461839%361644%26514%9333%12650%100%合计　461839%421740%135118%4736%271763%500%来自2011年11月底止房产网签数据独栋总供应量302套，销售量66套，总销售率22%，400㎡以内的独栋产品销售49套，400㎡以上的独栋产品销售仅17套。由此可见，大面积、高总价的独栋产品去化速度较慢。本案独栋产品以380-440㎡产品为主，虽然面积中等，但是由于单价高，预计总价将达到1500万以上，是目前独栋产品之最，因此去化的速度也会比较慢。别墅市场分析——供销双拼——供应量以350-400㎡为主双拼别墅不同面积段供销情况201-250㎡251-280㎡281-300㎡301-350㎡351-400㎡401-500㎡501㎡以上楼盘名称去化去化去化去化去化去化去化供销供销供销供销供销供销供销率率率率率率率卓越麓山别墅11100%99100%湘江一号700%1200%100%龙湾国际18528%1000%橘郡22100%12867%241875%673958%884956%中铁水印加州　241563%611830%500%水岸新都20420%金色溪泉湾16638%天麓400%600%美洲故事12542%161063%12433%合计　6233%301343%11100%704260%1767241%1315945%13431%来自2011年11月底止房产网签数据2011年双拼别墅总供应量427套，总销售率45%，总销售量193套，400㎡以内的双拼销售130套，400㎡以上的双拼销售63套，面积虽大，但是总价比独栋产品低很多，所有去化速度不算太慢。本案的双拼产品面积为361㎡，面积虽然符合主力需求，但是总价超千万，比市场独栋产品的总价还要高，所以去化速度也会比较慢。别墅市场分析——供销联排——供应量以230-250㎡为主联排别墅不同面积段供销情况180㎡以下181-200㎡201-230㎡231-250㎡251-300㎡301㎡以上楼盘名称去化去化去化去化去化去化供销供销供销供销供销供销率率率率率率南山苏迪亚诺3434100%中铁水映加州24417%30517%郡原美村502754%643656%241875%422867%33100%金色溪泉湾22100%271867%281450%水岸新都22100%22100%988899%15014999%2727100%龙湾国际社区482246%14857%天麓1200%3700%700%300%合计　522956%663858%21616275%23117977%1026059%611931%来自2011年11月底止房产网签数据2011年联排别墅联排总供应量728套，总销售率67%，总销售量487套，250㎡以内的联排产品销售40