中强集团中强集团··商丘中州路项目商丘中州路项目定位报告定位报告20112011年年77月月总目录第一部分：商丘市场分析第二部分：产品定位第三部分：我司优势第一部分：市场给我们的启示目录1房地产政策分析2商丘市房地产市场现状3商丘商业地产分析4商丘写字楼市场分析5商丘小户型市场分析Contents1房地产政策分析2商丘市房地产市场现状3商丘商业地产分析4商丘写字楼市场分析5商丘小户型市场分析新国八条房地产分析2011年国务院出台新国八条房地产调控政策中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款20112011年年11月月1414日日类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。要求各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房20112011年年11月月2626日日房贷首付比例提高至60%，拉开了限购、限外和限贷财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的20112011年年11月月2727日日通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。中国人民银行决定，自2011年2月9日其上调金融机构20112011年年22月月88日日人民币存贷款基准利率0．25个百分点。住房和城乡建设部发布《关于调整住房公积金存款利率的通知》，要求从2011年2月9日起，上调个人住房20112011年年22月月99日日公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0．20个百分点。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0．25个百分点。房地产分析中国人民银行宣布，将于24日起上调存款类金融机构20112011年年22月月1818日日人民币存款准备金率0．5个百分点。20112011年年33月月2525日日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期20112011年年44月月66日日存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。调整后，一年期存款利率达到3.25%，一年期贷款利率达到6.31%。中国人民银行宣布，从21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。这是央行今年以来第四次上调存款准备金率。今年以来，央行以每月一次的20112011年年44月月1717日日频率，在过去一季度里先后三次上调存款准备金率。同时，这也是央行自去年以来准备金率的第十次上调。此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达20.5％的历史高位。国家发改委规定，5月1日开始一二手房销售单位在醒20112011年年55月月11日日目位置为每套房明码标价，以打击价格欺诈现象。房地产分析小结：受调控政策影响，预计对房地产市场发展产生如下影响：?1、抑制了投资及改善性需求；?2、虽市场需求强劲，近两三年仍处于上升周期，但上升的幅度会趋于平稳温和。?3、建议在项目产品设计中，应加大商业部分比例，住宅产品中搭配满足首次置业的刚性需求产品以应对市场风险。Contents1房地产政策分析2商丘市房地产市场现状3商丘商业地产分析4商丘写字楼市场分析5商丘小户型市场分析房地产市场现状GDP发展稳步增长12002005-2008年商丘市人均GDP图表12000100010000800单8000位：元6000600亿GDP：位元同比单增速4000400200020002005年2006年2007年2008年0人均GDP68797951930911227200520062007200820092010(数据来源：商丘市统计公报)从2004年中央提出“中部崛起”开始后，商丘市GDP增长幅度一直保持了较高增长率，受2008年的经济危机影响近两年经济发展，有所减缓，但仍旧维持在11.2%的高位运行，高于全国9%的GDP平均水平。从2005-2010年商丘人均GDP平稳持续增长经济水平的大幅度提升为房地产市场的发展奠定了良好的基础房地产市场现状城镇化率加速发展商丘市城镇化率接近27﹪，低于全省、全国平均水平。但近几年的高速发展已经接近全省平均水平，这说明商丘近年城市化率正在加速。城镇化率的加速将有利于商丘房地产的发展。房地产市场现状城市化进程可观发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化低速增长期高速增长期稳定发展期城市化水平30%30-50%50-90%90%以上工业产业成为城城市经济高度发工业基础比较深工农业生产水平市的绝对经济支达，农村人口的厚，影响力明显较低，工业提供柱，城市经济的绝对数量已经不增强，工业产业城市特征的就业机会有限乘数效应迅速刺大，城市发展表快速扩大，工业，农业人口劳动激第三产业发展现为内部人口由接收大量农业人力过剩，城市经济进入第二产业向第三口高速增长期产业转移按照城市发展理论，商丘的发展正处于“快速城市化进程”的低速增长期，城市化发展的不断演化，带动房地产市场的发展房地产市场现状小结：商丘经济发展进入加速期，虽目前人均收入偏低，消费力有限，但从中长远发展来看发展势头仍就可观。商丘市是一个农业型向工业型过渡的城市，社会体系呈“金字塔”形，贫富差距较大。按照规划和定位，随着商丘城市发展，城市房地产发展前景良好，可发展空间巨大。房地产市场现状商丘房地产市场板块分析商丘房地产市场现状城市发展格局及规划道北片区：老城区，城中村集中，人口密度极高，众多专业市场老城区：人口密度高，集中了百货、步行街等多种商业业态神火大道区：住宅集中开发区域，城市面貌较好经济开发区：轻工企业集中，西移住宅开发兴起，但配套不足东进城西区：随着梁园区政府的西南扩迁，周边小区初具规模，市政配套有待提高。总体来说商丘市的城市发展方向：“南扩东进西移”房地产市场现状板块划分为更好对商丘市场发展趋势进行分析，将城市分为道北版块道北板块（陇海线北）城西板块（梁园区政府周老城区城西版块边）神老城区板块（中心城区）火。大经济开发区道神火大道板块（神火大道版两侧）、块经济开发区五个区域来进行分析研究。房地产市场现状商丘目前主要在售项目一览0370目前在售项目主要集金地绿洲华联商贸国际中在景苑书香人家天秀城帝和水上乐园神火大道板块海亚春天富饶新城国际东方豫园天明第一城水木清华经济开发区盛大世纪城上东一品建业桂园上海城市花园汇豪天下普罗旺斯城西板块联盟新城东方兰亭苑房地产市场现状神火大道板块项目分布房地产市场现状神火大道板块项目分析总建筑面均价项目名称积主力户型客户主群体备注（万㎡）36-48㎡一房96-120㎡两房现只有三期四十多帝和水上乐园90投资客、改善住房群体3800平方一室一厅户型105-145㎡三房，一梯十二户165㎡四房69㎡一房93-103㎡两房学校老师、投资客、首次东方兰亭苑103000125-145㎡三房置业者160㎡四房100-109㎡两房投资客、改善住房群体水木清华12133-159㎡三房对房屋品质要求比较高的5000165-175㎡四房富有人群40-60㎡一房目前三期差不多已94—110㎡两房改善性住房；企业、政府新城国际463200卖完，只剩下部分管理层117-140㎡三房复式楼62㎡LOFT房地产市场现状总建筑面积目前均价项目名称主力户型客户主群体备注（万㎡）113-143㎡三房追求高品质住宅，对生洋房5000联盟新城29170-298㎡四房活要求非常高的高端消销售一次性98折别墅7000别墅费群体96-110㎡两房采用地源热泵、天棚辐射、对生活品质讲究的高端汇豪天下12117-157㎡三房6000新风置换等系统，打造就是消费群体145-152四房恒温恒湿科技豪宅104㎡两房看好该地段的投资客、二期由五栋高层组成共三百上海城市花园173800127-143㎡三房商人，改善性住房客户套，已基本售完53-55㎡一房94㎡两房改善住房条件，公司管盛大世纪城115000最后一栋，一次性98折108-154㎡三房理层，投资客155-166㎡四房56㎡一房中档消费群体改善性住96㎡两房1期差不多售完，一次性90海亚春天55房，周边企事业单位员3500折按揭92折118-132㎡三房工153㎡四房房地产市场现状项目数量是全市最多，平均规模也是全市最大。此区域项目发展出现两个极端趋势，一是趋于规模化：比如帝和、海亚春天等大盘，打造的就是配套齐全的大社区，核心竞争力在于“大”“齐”。二是趋于个性化：具有自身核心竞争力的项目，就应当具备不可复制的特色，比如汇豪天下打造的就是恒温恒湿的科技豪宅，联盟新城打造的是中式低密度宽景豪宅。从价格上来看均价在4千左右，但是特色鲜明、品质较高的项目价格相对较高，在售项目水木清华达到了五千，成为目前价格最高项目。房地产市场现状主力户型面积区间分析户型配比序项目名称公寓一房两房三房四房号配比配比配比配比配比面积面积面积面积以上1帝和水上乐园00%4812%9612%130-14964%14314%2东方兰亭苑00%6920.9%93-1036%124-14559.7%16013.4%3水木清华00%00%100-10926%133-15948%165-17526%62lof4新城国际10%45-9520%94-11025%117-14045%00%t5联盟新城0%0%0%113-14355%170-29845%6汇豪天下00%00%96-11020%117-15745%145-15335%7上海城市花园00%00%10710%127-14070%17020%8盛大世纪城00%53-5510.73%945.36%108-15470.5%155-16613.4%9海亚春天00%5611%9625%118-13246%15318%从户型上看，目前区域内户型供给以三房为主，大面积的四房和宽阔两房的投放量次之。