许昌商业项目定位报告目的A:选择什么样的业态目的B:功能搭配与业种组合目的C:目标商家的确定目的D:价格定位目的E:物业设计适用化整体定位产品建议效益测算zzz提供研究材料提供结论依据整体定位初稿与终稿地块条件解析案例研究借鉴zz梳理下阶段定位工作的重点z第六章问题树模型A.选择什么样的业态；B.项目的功能搭配与具体业种比例；C.以哪些商家为目标符合市场需求并具备招商可行性；D.价格定位；E.什么样的物业适合本项目经营需要。从城市经济背景中寻找关联z第三章城市商业环境研究第四章消费者问卷研究核心研究目标：从组团、个案、消费者诉求中抉择目标市场定位并验证触摸目标真实反映，论证意向思路可行性。zz分析区域主流模式，发现商业业态机遇。z第一章城市经济背景研究第五章项目模拟招商研究第二章区域业态环境研究背景分析报告思路模型目录城市经济背景研究区域商业环境研究城市商业环境研究消费者问卷需求研究模拟招商专题研究问题树模型城市经济背景研究首先，对城市宏观背景进行研究，由此判断项目的市场容量及可能的定位高度……2009年许昌市在河南省的GDP排名330020751780114311401115.9110610731054.57郑州洛阳南阳许昌平顶山焦作安阳周口新乡25%20%15%10%5%0大于8%13%5%-8%4%-5%GDP增速与房地产发展关系2004～2009年许昌市GDP走势同比增长率(%)GDP(亿元)14.6%21%14.9%14.4%12.6%200420052006200720082009515.81624.21717.22867.2510621143020040060080010001200萎缩停滞稳定发展高速发展小于4%1.1许昌市宏观经济背景分析许昌市经济总量从2004年起至2005年处于一个高速发展时期，05年GDP年均增长率超过20%。2005年后，经济增速稍显后劲不足，但依然保持两位数增长，河南省GDP排名已攀升至第四位，城市发展潜力依然可观。整体ＧＤＰ水平200%150%100%50%0%-50%40%30%20%10%0平均工资额（元）2006~2009年许昌市商品房销售额全市商品房新开工面积（万㎡）2006~2009年许昌市商品房新开工面积-39.5%工资增长率177.1%18.1%39.2%2.5%29%199%22%2006200720082009153.88181.73252.9259.22同比递增率200620072008200912.838.223.128.205010015020025030001020304080%60%40%20%0200%150%100%50%0%-50%全市房地产投资总额（亿元）2006~2009年许昌市房地产投资总额全市商品房销售面积（万㎡）2006~2009年许昌市商品房销售面积44.3%65.9%3.4%同比递增率22%172.2%-44.3%22.2%121.8%200620072008200920.7829.9849.7351.44200620072008200983.69227.8126.8154.93同比递增率0102030405060050100150200250许昌房地产在投资和新开工面积两项上，经历了08年新一轮快速上涨后，09年保持平稳增速；与此相对应，商品房销售量价齐稳，逐步趋于理性。1.1许昌市宏观经济背景分析房产市场指标25%20%15%10%5%014.3%15.2%18.3%23.6%19.3%同比增长率(%)社会消费品零售额(亿元)15.7%200420052006200720082009129.48147.4169.75200.75248.6297.012004～2009年许昌社会消费零售额0400受国家刺激消费政策、经济回暖等多重因素拉动，许昌市消费市场平稳增长，总量居全省第10位，增速居第4位。吃、穿类商品销售依然是消费品市场的主力。消费热点逐步向中高档商品转移。金银珠宝类、化妆品类实现零售额分别比上年同期增长124.6%、28.7%。zz20%15%10%5%0许昌文化娱乐消费存在的问题：文化娱乐消费不足，消费量较低，仅占可支配收入的4%文化娱乐消费类型比较单一文化消费结构层次较低???10%15.6%12.6%228.6365.72009年许昌市人均可支配收入达到13619元，基本达到小康水平。近4年许昌人均可支配收入平均增长率为11.9%。许昌社会消费品零售额近6年平均增长率为17.8%，城市整体消费能力逐步增强。1.1许昌市宏观经济背景分析20062007200820099010107411244813619同比增长率(%)人均可支配收入（元）9.4%2006～2009年许昌市人均可支配收入05000100001500009年许昌文化娱乐人均消费支出文化娱乐用品文化娱乐服务城市消费能力人均社会商品销售额第一产业比重（%）许昌市总人口增长情况10741124481361944185446648041.1%43.8%47.6%35%40%45%50%050001000015000200720082009单位：元城镇人均可支配收入消费收入比448.61450.50452.40454.41456.41458.374404454504554602004年2005年2006年2007年2008年2009年单位：万人0%10%20%30%200720082009总人口（万人）第一产业比重（）第三产业比重（）城镇人均可支配收入（元）社会消费品零售总额（亿元）人均社会商品消费额（元）消费收入比2009454.41456.41458.37%14.412.611.6%22.421.822.4107411244813619200.75248.57297.0144185446648041.1%43.8%47.6%20082007指标年份/许昌市居民商品消费意愿逐年提高，而许昌市目前的城镇化水平还比较低，未来城市发展空间还很大，商品消费潜力和商业发展空间巨大。1.1许昌市宏观经济背景分析经济数据2009年生产总值1176亿元，人均生产总值达到27284美元；2009年地方财政预算收入完成47.07亿元；2009年城镇人均可支配收入13619元，人均消费支出8827元。2009年农民人均纯收入6302元，人均生活消费支出3701元。zzzz城市消费意愿%%%%%动的29.518.614.2185增长率98.422.5%大型未来许是。志乐的将年/增长的巨型、享受利元费展有名称家具日用品汽车类东城区通讯器材6480书报、杂体育、娱的在动许昌消电器等发目发展是推用项%%%%%%项目所16.076.128.722.5增长率124.6155.9逐步成为产品、家热点。域，对本正讯费区）品）支出料、烟酒结构升级汽车、通品成为消重要产生帽、纺织费、商点大类化妆品、饮消、鞋家用电器金银珠宝建筑装潢生活消费住房2009年，许昌消费热点从“衣食”为主转向了“衣食行娱”并重，力。升级换代昌消费热吃（食品穿（服装25%20%15%10%5%01%0.919.3297200其冲发展12大城市：额(亿元)%6.。速增长。长08进首当台快速23.624820品零售%75消费迈银珠宝相继出市场的，用户快0718.3200.社会消费20金品5%展型调低策的费有4项大幅增移7.消15.20061692关年许昌社会消费零售额型和发费不断消费政相9%40率(%)上升，并中高档转资动车47.014.30051享受和部向带汽22格%8～4.同比增长4价15.70129民正向02004城区人均消费性支出为6480元/年2居类商品全消费热点手机国家鼓励住宅消费zzzz00401.1许昌市宏观经济背景分析城市消费偏好涨后，目前市场已逐步趋于理性许昌经济增速很高，作为二、三线城市，其经济实力已属前列，未来产许昌经济增速很高，作为二、三线城市，其经济实力已属前列，未来产在投资和新开工面积两项上，经历了08年新一轮快速上涨后，09年保持在投资和新开工面积两项上，经历了08年新一轮快速上涨后，09年保持消费结构升级正逐步成为推动许昌消费增长的巨大动力城市经济发展及功能定位给综合休闲商业创造的发展机遇许昌房产市场经过08年快速上2009年，许昌消费热点从“衣食”为主转向了“衣食行娱”并重，住房、汽车、2009年，许昌消费热点从“衣食”为主转向了“衣食行娱”并重，住房、汽车、业、人口的增量与结构提升将很大程度上促进消费方式向休闲化发展。业、人口的增量与结构提升将很大程度上促进消费方式向休闲化发展。平稳增速；与此相对应，商品房销售量价齐稳，逐步趋于理性。通讯产品、家用电器等发展型、享受型的升级换代商品成为消费热点。平稳增速；与此相对应，商品房销售量价齐稳，逐步趋于理性。通讯产品、家用电器等发展型、享受型的升级换代商品成为消费热点。1.2许昌市宏观经济背景分析小结结论一：综合阐述享受型消费阶段提升型消费阶段丰富型消费阶段阶段，延展基础消费内容。生活必需型消费阶段物质消费后，满足精神需求，较好解决基本生活后的消费倾向于休闲、享乐型消费。体现个性特点的消费阶段，关注品质、讲究品牌消费。满足生活基本需要，以吃、穿、用为主要消费内容。zzzz第四阶段第三阶段第二阶段第一阶段4$10000西南城市中部城市沿海城市核心城市34人均GDP:$357623昌$3000$7000第二阶段第三阶段第四阶段根据城市整体GDP走势、房产市场指标、消费能力、消费意愿、消费偏好等不同经济背景属性来判断商业的发展阶段。因而，我们得出许昌目前处于第二阶段刚刚起步阶段，属于