按事物的本来面目去认识它按事物的应有面目去创造它帕特里克·格迪斯新乡2012年地产营销战场，烽烟四起，城区供应量高达百万，目前有房源在售的楼盘队伍已超40家；内城板块、东南板块、新东板块，各路诸侯历兵秣马，楼市大战一触即法PART1战争敲响战场态势（市场状况）PART2fluttering制胜点如何(目标客群）PART3我方兵力如何（突破点）PART4如何调兵攻击（整合战略）PART4战术如何部署（战术）战场态势（市场状况）Marketconditions全国地产行业新动向全国经济减速下行，降存应声而出5月11日，统计局公布了2012年4月经济主要数据：工业增加值增幅9.3%，创三年来最低；社会消费品零售总额増幅14.1%，创五年半来最低；财政收入增幅6.9%，同比回落20.3个百分点；其中税收收入增幅2.6%，同比回落23.3个百分点；进出口总额增长2.7%，继续在低位徘徊；前四月固定资产投资増幅（20.2%），创十年来最低。4月数据表明当前我国经济增长态势不容乐观，因此央行随即宣布下调存准率，及时出手稳增长，应对经济明显下行的态势。“红五月”呈现、7折利率刺激、是否拐点已现？《央行：房贷利率最低7折》近日，有媒体报道称，央行本月初下发文件中明确提出，“放宽金融机构贷款利率浮动区间，贷款利率下限由基准利率的0.9倍扩大至0.8倍，个人贷款利率浮动区间下限仍为基准利率的0.7倍。”《6月前10天沪市成交量涨13%》6月前10天，上海市商品住宅成交面积已达27.7万平方米，较5月同期上涨12.9%。德佑地产研究主任陆骑麟称，如果维持这种成交势头，6月的成交量有望再创近一年的新高。分析师黄河滔称，虽然近期楼市利好不断，市场对未来的预期正发生转变。《五月份刚需助楼市回暖》近期各地出现一些微调政策，主要针对的是刚性需求，各地楼市呈现回暖迹象。上海、深圳、广东等城市和省份楼市成交量也出现了较明显的放大。北京去年一年主要的成交量都集中在通州、房山、大兴等远郊区，从5月份来看，这些区域的成交量都出现了明显回升。不仅如此，在一些中心区域如高档公寓和豪宅，在没有出现大幅促销的情况下，销售量也明显攀升。上海、深圳、广东等城市和省份楼市成交量也出现了较明显的放大。5月份各地楼市呈现出“5月红”态势。有人认为，目前楼市调控可能已经进入到政策效果的拐点。全国房地产开发五月数据指标新乡房地产近期动向新乡四月份地产营销数据分析4月份新乡市市区新建房地产预售备案3721套、预售面积36.76万平方米，较去年同期分别多增3246套、28.26万平方米。4月份新乡市市区新建房地产销售备案1154套、销售面积12.90万平方米，同比分别降低9.06%、13.71%。4月份新乡市市区二手房成交套数541套、成交面积5.59万平方米，同比分别降低31.43%、31.94%。新乡五月份地产营销数据分析5月份新乡市市区新建房地产预售备案1660套、预售面积20.15万平方米，同比分别降低74.38%、73.32%。5月份新乡市市区新建房地产销售备案1512套、销售面积17.56万平方米、销售金额6.58亿元，同比分别增长10.77%、22.05%、28.25%。5月份新乡市市区二手房成交套数473套、成交面积5.77万平方米，同比分别降低24.20%、11.94%。新乡住宅均价3181元/平方米环比下降1.3%中国指数研究院调查数据表明，2012年5月，全国100个城市住宅平均价格为8684元/平方米，环比4月下跌0.31%。河南三个取样城市：郑州、洛阳、新乡住宅价格环比全部出现下降。新乡住宅均价3181元/平方米，环比下降1.3%，在住宅价格环比4月下跌的73个城市中跌幅位居第九。总体来看，5月100个城市的住宅平均价格连续第9个月环比下降，连续第2个月同比下跌，十大城市均价同比连续5个月下跌，且跌幅进一步扩大。在货币政策微调的背景下，开发企业推盘力度继续保持在较高水平，尽管少数项目在成交回升后取消折扣或提高报价，但多数面向首次置业中低价位的楼盘仍保持低价入市的策略，也有少数中心区域的中高端楼盘加大优惠力度以促进销售，全国房价仍维持稳中有降的趋势。6月8日，央行宣布下调存贷款基准利率。当天，住房和城乡建设部发布通知，规定从新乡下调住房公积金利率即日起下调个人住房公积金贷款利率。从6月8日起，新乡市个人住房公积金贷款利率下调。其中，5年期以下（含5年）贷款利率由现行的4.45%下调为4.2%，下调0.25个百分点；5年期以上贷款利率由现行的4.9%下调为4.7%，下调0.2个百分点。降息后，公积金贷款与商业银行相比，优势仍明显。在基准利率情况下，以贷款45万元、贷款期限20年，等额本息还款方式为例，利率下调后，购买首套房的住房公积金贷款每月还款额为2895.73元，比降息前减少49.27元，比同等条件下的商业贷款每月节省539.3元。新乡五月份在售地产项目数据分析数据解析：新乡城区项目存量仍为巨量，受全国地产大势影响，新开盘数量较小，多为老项目的持续销售，销售价格无明显波动，采取各式多彩的营销活动来刺激销售，部分楼盘价格明升暗降，以价换量。房地产营销战役升级，未来竞争压力增加。房企应借力楼市传统黄金月及信贷利好时机，继续以价换量，以质保量，以量带量，延续市场回暖温度。五一期间货量约7成集中外围市区，且余货颇多，新货少。五一成交是否理想，关键看外围区域的销售情况。新乡2011年至今土地放量情况新乡地产开发规费与政策分析基础数据在新乡政府与事业单位网站获取新乡市鼓励投资优惠政策：?国内投资者固定投资在500万元以上的工业企业，经营期10年以上的，从获利年度起，前两年按其企业所得税对地方财政贡献额的100%支持企业；第3年至第5年按50%支持企业。?经营期限在10年以上的生产性外商投资企业从获利年度的第三年起，根据注册资金（包括新增投资），视其企业所得税对地方财政新增贡献额的大小，连续5年按20%－50%的比例对企业予以支持。?对新办工业生产性企业应缴纳的各种管理类、登记类、证照类行政事业性收费（不含各项社会保险费和资源补偿类收费），除中央和省应收部分外，其余一律免收。?对投资道路、供热、供气、供排水、污水处理、园林绿化、公共交通、环境卫生等市政公用设施及环保项目的，免收市政基础设施配套费。?对投资于公益性的文化、卫生、科技、体育等公共设施的，按50%收取市政基础设施配套费。?高新技术产业重点项目购置生产经营用房的，减半征收房产交易手续费和产权登记费?投资高新技术产业项目和先进技术企业，投资额达到1000万元人民币的，市政府将在土地地价上给予优惠。新乡房地产开发项目成本构成收费标准简表序号项目名称单方成本（元/平方米）　行政规费1人防工程142市政配套1203工程监理64招标代理费65招标交易费16标价审查费0.57图纸审查费0.58地质勘探19文物勘探210房屋登记费0.4新乡房地产开发项目成本构成收费标准简表11测绘费1.3612交易费313垃圾处置费214避雷费215规划设计费116消防3017社区配套518管理费2019不可预见费用3020税金合计12%工程建安成本标准21散装水泥1.522环保墙体723土建造价(小高层)含暖气/弱电1050-110024道路绿化6025水电配套8026地基处理CFG桩3027设计费1528电梯费3029营销费9030财务费20制胜点如何（目标客群）Customerbase新乡地产三大战斗群内城板块新东区板块东南开板发块区从上图，综合新乡城市发展规划的发展脉络，我们发现：新乡房地产市场发展与城市发展规划密切相关。现依据新乡城市规划板块定位、配套规划的发展现状及消费者购房的区位价值认同状况将新乡楼市划分为内城板块、东南板块、行政东区板块三个板块分别研究。内城区板块区域范围：指新飞大道以西、向阳路以北、北环路以南广大区域。本区域在售楼盘26个以和平大道、平原路、人民中路、金穗大道展开分布，竞争较为激烈的区域内城区板块概况1.本区域拥有新乡火车站、平原路繁华商圈、人民公园、滨河景观等城市稀缺资源，房地产开发主要围绕以上核心价值。2.本区域为城市较早的建成区，土地资源相对紧张，多为城市遗漏地块开发或老厂区改造项目，如星海假日王府、润华翡翠城、华中首座等。3.本区域交通便利，购物、生活、教育、休闲等配套齐全，购房消费表现为原住居民自住改善需求居多。4.本区域个别项目由于占据较多公共资源（公园、繁华商业地段等），发展商借势开发综合性商业、酒店公寓，投资需求占有一定比例。内城区板块楼市调小结1、本区域上半年投放量分析本区域目前在售大盘不完全统计共15个以上，马上要销售产品基本上都集中在今年4月5月6月开始，在今年上半年本区域房源投放量约7000套左右，投放面积约80万平方米左右。根据市场客户需求量来讲80万方是一个不太好消化的小天文数字。当然不排除个别楼盘能够顺利售罄。大多数楼盘多为持续销售阶段，采取多样化促销手段。2、本区域销售价格分析本区域由于物业档次层次差别大，销售价格跨度也较大，相对新区有价格优势，均价从3100元/㎡到5000元/㎡不等，主要差别表现为距离繁华中心距离、周边环境优劣、物业类型、小区自身规模素质等。位置决定产品的价位在此区域中绝对是对的，中等区域品质好也可提升项目产品价位。3、本区域中最具与壹克拉公馆项目竞争的楼盘有：1、未来城、2、万和城、3、九鼎美庐、4、名门丽景。东南板块区域范围：指新飞大道以东、向阳路以南、东环以西的广大城市建成区。目前在售项目集中在南环路、向阳路东南板块概况1.本板块以省政府93年3月批准的原高新技术开发创业园区为核心。2