主笔：王杰、陈胜参与：石丽莎、胡伟华、于慧泉2011年呼和浩特市房地产市场总结及2012展望尚达信市场部报告架构政策部分土地部分商品住宅报广部分单全单全呼报报呼诉国国市政月单月市广广年求策市市市度土土土年区月点场汇地场场政地地度政域分策情总情情情表策情情分析况况况况现况况析Part1------政策动态1212月：政策、市月：政策、市场场住房保障持续完善，国家对土地资源及市场的严格把控都预示地产调控将继续从紧。目前调控对呼市房价影响程度较一线城市小全国新闻政策解读：12月07日国土资源部：土地招拍挂要逐步扩大范围规范程序住房保障持续完善，国家对土地资源12月22日国土资源部：闲置土地处置办法征求意见及市场的严格把控都表明地产调控将12月04日全国1000万套保障房全部开工比计划提前1个月继续限购不会退，2012年中央将实施12月14日中央：实施稳健货币政策坚持房地产调控稳健货币政策，坚持房地产调控12月23日央行：房产投资不再是居民投资首选内蒙古新闻政策解读：12月03日内蒙古呼和浩特、鄂尔多斯房价仍在涨12月21日鄂尔多斯明年推贷款倍增计划或带动地方托市潮宏观政策导致市场观望情绪，鄂市楼11月18日前三季内蒙古金融机构人民币存贷款增幅均超20%市遭遇寒流，调控作用对于三线的呼12月12日鄂尔多斯：租房市场岁末遭遇寒流和浩特房价效果甚微。12月09日开发商魂牵梦碎鄂尔多斯施工楼盘被按"暂停键政策解读：呼和浩特新闻呼市楼价小幅波动90平米以下住宅抗跌能力强，楼市逆行而上整体小幅上12月08日呼市楼价小幅波动90平米以下住宅抗跌能力扬强12月16日呼市楼市逆行而上整体小幅上扬年度：政策年度：政策盘盘点点全方位，多方面，大力度调控，在2011年基础之上适度微调或将成为2012年楼市政策基调。商品房政策保障房政策土地政策货币政策限限限限购购购购、限价、限、限价、限、限价、限、限价、限贷贷贷贷资资资资金、土地保金、土地保金、土地保金、土地保证证证证供供供供应规应规应规应规规规规规范土地市范土地市范土地市范土地市场场场场，保，保，保，保证证证证保保保保上半年持上半年持上半年持上半年持续续续续收收收收紧紧紧紧，下半，下半，下半，下半模式建模式建模式建设设设落落落实实实障房用地供障房用地供障房用地供应应应年年年开开开始微始微始微调调调限限购购范范围扩围扩大，限大，限购购力力模式建设落实障房用地供应年开始微调度加深度加深；具化；具化1010年的年的同比去年，今年中央地同比去年，今年中央地今年政府在今年政府在闲闲置土地、置土地、稳稳定物价成定物价成为为首要首要1-71-7限限购购政策，更加政策，更加严严苛苛细细方投入方投入资资金充足，土地金充足，土地买卖买卖土地，保障房土地土地，保障房土地月央行月央行33次加息是去年次加息是去年化。化。供供应齐备应齐备，，足足时时足足额额保保方面手段出台，方面手段出台，严严苛，苛，以以来来第第55次加息。次加息。问责制的形式制的形式责令地方令地方证证工程工程进进度，度，中央表示中央表示为为了配合限了配合限购购，保，保证证保保问责责年度共年度共44次上次上调调准准备备金金控制房价，要求明控制房价，要求明码标码标20122012年保障房年保障房数数量更量更障房用地的供障房用地的供应应，中央，中央率，率，随随着物价回落未再着物价回落未再价价，考，考验验地方政府力度地方政府力度大，大，预计预计20122012年力度年力度不不断规断规范，范，调调整土地政整土地政上上调调。。。。不不减减，可能更大，可能更大。。策。策。首套、二套房首套、二套房贷贷提高、提高、在今年在今年1010月月份份左右左右开开年奠定年奠定规规范土地市范土地市场场在在1212月初，央行月初，央行开开始始三套停三套停贷贷，，从从供需供需两两方方10001000万套保障房任万套保障房任务务的基的基调调，，88月正式出台月正式出台下下调调存款准存款准备备金率金率0.50.5入手，抑制市入手，抑制市场场中各方中各方完成，完成，呼市呼市66月月份份任任务务，多城市，多城市开开始上始上调调基准基准个个百分点，百分点，拉拉开开了本年了本年需求，需求，房房产税试产税试点点开开始始完成，完成，20201212年的市年的市场场地价在地价在1010月更是月更是研讨研讨度度货币货币政策适政策适时时放松的放松的，或，或将将加大全加大全国国范范围围。。化化运运作提上日程作提上日程。。取消土地供取消土地供应双轨应双轨制制。。信息信息为为1212年政策年政策开开始始试水。?解析：试水。调控这盘棋越下越大，从2010年的相对宽泛，到2011年的全面严厉，政府的调控决心可见一斑，在经历了2011年的全面调控之后，效果显现；在2012年随着保障房的入市冲击，限购的持续扩散，预计会延续2011年的调控方向，但全面调控极有可能转化成针对性调控，泡沫程度不同的城市或将区别对待但全面调控极有可能转化成针对性调控，泡沫程度不同的城市或将区别对待。年度：政策解析年度：政策解析2011年上半年行业、金融政策步步升级，密集出台；下半年9到10月持续影响，政策趋稳，年底出现微调信贷开始收紧，二套央行继续上调准备金首付提高，房产税开率，同时国土部开始限购开始全面展开，住建部发布限购持续始试点，规范土地市场，扩展到二三线城市，的消息信贷开始微调政策方向不变，但1-6月，限购主基调奠定，伴随央行第五次上信贷政策持调续准备收紧，限价也新增限购城市信贷持续收紧加码，金九政策从全面开始向开始出现个，政策在人住房公积金上7个调月间层层金率，加码发，逐改委级细开始实化，直到细则7月五条出台银十施一房一价，保障房，限购范围继针对性转变，信贷限购开始全面，铺开，政策开始持续进行消化。任务明晰与问责挂钩续扩张。不在松动央行再次上调。央行本年首准备金率，连央行再次上调次下调存款续3月上调。准备金率。准备金率，TimeTime：123456789101112盘点2011年整年的政策走势可以看出：1.开年初调控政策是全面开展的，信贷政策在年初到6月持续收紧，这一时间限购的一线城市成交大幅受挫，量价齐跌，重点城市在重点城市在66月的时候限购影响进入一个持续期，低价成交成为常态月的时候限购影响进入一个持续期，低价成交成为常态。2.在调控普遍影响一线城市的时候，7月限购开始在二三线城市铺开实施，在传统住宅成交旺季到来的9、10两月成交惨淡，整体市场调控效果开始显现整体市场调控效果开始显现。3.2011月，调控依旧持续，市场整体观望形成，形式普遍看低，信贷微松，年底市场整体成交在低价进行。年度：本土政策年度：本土政策2011年，内蒙古政策从2月开始，在前4个月完善限购条款（呼市），在4-9月，从财政、土地各方面推进保障房建设为主；前5个月促进限购，后7个月重点在保障房时间：2、3、4月时间：3、6、7、保障房政策时间：4、6、10、119月月时间：2、3、4、土地政策呼和浩特市把保障房建呼和浩特市把保障房建设设列列为为一一号号民民生生工程；工程；内内蒙蒙5月财政政策呼和浩特呼和浩特55项项措措施提高土施提高土古完善古完善廉廉租住房租住房补贴补贴和配和配地地利利用率；呼市保用率；呼市保证证足足额额租制度；呼市城中租制度；呼市城中村村改改造造行业政策内内蒙古提取土地出蒙古提取土地出让让金金专专即即时时保保证证保障房建保障房建设设土地土地开开始；始；内内蒙古蒙古确确保保障房保保障房项项用于建用于建设设保障性住房；保障性住房；供供应应；；内内蒙古蒙古六六项项措措施施确确建建设资设资金和用地到位金和用地到位质质量量内内蒙古蒙古个个人人普通普通住房住房转转限限购开购开始始实实施，但施，但较较全全保保障性保保障性安安居工程用地。居工程用地。达标达标国国而言比而言比较宽较宽松，共松，共1313让规让规定定购买购买超超过过55年年免免条条限限购条购条款，款，将将呼包鄂呼包鄂征征营业税营业税；呼市；呼市7070亿亿元元三市三市场绑场绑定，公布了定，公布了调调建保障性住房。呼市多家建保障性住房。呼市多家控目控目标标；要求住宅一次装；要求住宅一次装银银行上行上调调首套房首套房贷贷利利率；率；呼市整年延续：积极开展保障房建设为主，住宅修到位；同步修到位；同步实实施商品房施商品房呼市多家呼市多家银银行停行停止止放放贷贷放放地区性（呼包鄂）限购为辅；财政、土地政策多偏全全国国明明码标码标价。价。款。款。向于保障房建设，住宅限价各楼盘表里不一居多。?解析：呼市在限购来临后表现像一个三线城市，首先：限购条件宽松。其次：本土政策的延续性不够，虽是限购但是呼包鄂的客群基本捆绑。然后：注意力基本集中在保障房，让人怀疑本土的财政是否太过依赖土地、房地产市场。最后：政策基本是集中在2011年初之后有半年之久成为断档，一度对市场带来错觉：限购对呼市影响不大。政策影政策影响响下的未下的未来来市市场场格格局局及及走走势预势预判判行业：暴利不再，平稳为主2003年2005年2008年2010年2013年2015年政策影政策影响响下的未下的未来来市市场场格格局局及及走走势预势预判判2012，开发公司割肉，代理公司丰收价变导致量变2012.102013.03政策影政策影响响下的未下的未来来市市场场格格局局及及走走势预势预判判一家独霸演变二虎相争市区市区商400400四室品四室200200房160160商三室130130品三室房110110三室90保9070二室障70二室房远郊远郊短期交叉不可避免只有快才可能赢Part2土地------全国部分1212月：土地情月：土地情况况12月，各地政府在土地供应计划的刺激下，供应大幅增