露香园形象推广策略案Presentto：城投置地Presentedby：灵创广告Presentationdate：2011.10.17目高溢价目标1.实现项2.助力城投高端住宅系列品牌1项目解读2目标客群3推广执行Part1项目解读土地价值知己品牌价值产品价值项目解读市场现状知彼竞品分析绝版地段城市资源集成名门上海血统之源历史遗产集成露香园区块海派文化集成海派人文集成底蕴中心的中心城市资源集核地露香园位于上海市黄浦区老城厢，北接外滩，南接南外滩地区，并通过西藏南路与2010年上海世博会场址以及人民广场相联系。距人民广场市级行政文化中心、淮海路商业街、新天地等上海市地标性区域均不超过1.5公里，距陆家嘴金融贸易区2.3公里，距世博园区3.3公里。中心的中心城市绝版极奢地近年来，上海住宅用地市场很少有外环线以内的地块出现，大部分地块集中露香园区域在郊区，其中闵行、宝山★、浦东等地的土地由于相对靠近市中心，一度引起开发商的激烈争夺。而像老城厢这样处于上海“中心的中心”地位，可谓“有钱也买不到”的城市极奢地。绝版地段城市资源集成名门上海血统之源历史遗产集成露香园区块海派文化集成海派人文集成底蕴百年上海本项目700年老城厢老城厢始于700余年前的宋朝，上海城于此诞生。从元朝到民国初年，这里一直是上海的政治、经济、文化中心。今天，占距人民广场、新天地、外滩、陆家嘴、世博园五大城市核心板块的中心位置。城市不断变迁，中心地位从未动摇。绝版地段城市资源集成名门上海血统之源历史遗产集成露香园区块海派文化集成海派人文集成底蕴历史古迹多、真、最根本上海老城厢历史风貌保护区已列入全国市区文物保护单位有21处，保护建筑5处。分散淹没在旧墙老屋之后、尚待开发的古迹遗存还有数十处。四大名园：豫园、露香园、也是园、日涉园名人宅第：世春堂、徐光启故居、梓园、书隐楼庙堂文化：老城隍庙、慈修庵、沉香阁、福佑路清真寺、小桃园清真寺、董家渡天主堂、清心堂、白云观、文庙、大境阁老城墙革命遗迹：三山会馆、四明公所、点春堂、上海特别市临时政府旧址、小南门火警钟楼老城厢的文化古迹“富矿”，积淀了最具上海历史根本的人文底蕴。城隍庙豫园沉香阁梓园小桃园清真寺大境阁三山会馆文庙白云观世春堂绝版地段城市资源集成名门上海血统之源历史遗产集成露香园区块海派文化集成海派人文集成底蕴古今共融，中西合璧海派文化集大成者绝版地段城市资源集成名门上海血统之源历史遗产集成露香园区块海派文化集成海派人文集成底蕴露香”缘”顾绣真迹建于明朝嘉靖年间。顾名儒的弟弟顾名世考中进士，后官升至尚宝司司丞，职掌皇家的玉玺、符牌、印章之类，地位颇为显赫。晚年归居故里，买下与顾名儒所建之万竹山居相邻的一块地，营造园林。相传在建园挖池时，曾挖到一块有元代书画大家赵孟頫所题篆书“露香池”三字的碑石，遂将新建花园题为“露香园”。城市资源集成历史遗产集成绝版地段海派文化集成名门上海血统之源露香园区块一片最具上海海派人文精神的土地。集成底蕴土地价值知己品牌价值产品价值项目解读市场现状知彼竞品分析一个最具上海精神的开发商。用建一座城的态度，去建一处居所。18年筑城之路1993杨浦大桥1994内环线1995奉浦大桥、南北高架1996地铁一号线1997徐浦大桥、延安东路隧道复线1999延安路高架2000地铁二号线2002新江湾城景观工程2003苏州河环境综合整治工程2004上海长江隧桥（崇明越江通道）工程2005上中路隧道工程、A2公路2006中环线（浦西段）东、北和西段贯通2007八条黄浦江越江隧道工程2008上海中心大厦开工2011露香园启动土地价值知己品牌价值产品价值项目解读市场现状知彼竞品分析综合社区顶级豪宅品质会所古今服务共融海派人文氛围露香园项目现代生活方式国际人文精装传承城市别墅、层峰公寓、酒店式公寓、泛会所、历史保留建筑、社区商业上海市中心，最后的50余万方顶级人居综合社区?豪宅社区品位?顶级圈层价值?浓郁人文氛围?便捷生活设施?非凡人居享受新老建筑和谐共生承前启后，继往开来综合顶级豪宅品质社区海派人文氛围会所古今服务露香园共融现代生活方式项目国际人文精装传承综合社区顶级豪宅品质会所古今服务共融海派人文氛围露香园项目现代生活方式国际人文精装传承现代建筑的人文思考简约ART-DECO风格、砖墙/护城河设计、上海城市文化源/古城墙博物馆设置200㎡以上大户型世界一流团队，国际一线精装综合社区会所古今服务露香园共融项目国际人文精装传承综合社区顶级豪宅品质会所古今服务共融海派人文氛围露香园项目现代生活方式国际人文精装传承顶级泛会所人居极致享受，至上圈层生活屋顶花园泛会所，配备：高尔夫推杆、儿童游乐区、多功能会客室等，补充专业运动会所之不足，进一步强化了人与人、人与环境的交流，从而提升社区的宜居氛围。顶级豪宅品质海派人文氛围综合社区现代生活方式会所古今服务共融露香园项目一座最具上海精国际人文神的豪宅社区。精装传承土地价值知己品牌价值产品价值项目解读市场现状知彼竞品分析区域板属性代表楼盘主推形象主打卖点块1、源自欧美经典纯自然空间1、美林别墅国际化居住区，住原味别墅，赏园林艺术世博板块三林2、金地湾河域上海豪宅版图新区整体规划2、两湾境界，自在城低密度稀缺性3、万科金色公馆3、沉淀公馆精神，打造舒适人居1、四季雅苑1、高级别墅住宅，优雅景观环境生态国际化居住城市副中心花木2、星河湾卉苑2、一个心情盛开的地方或许，人文历史区陆家嘴辐射3、仁恒河滨城3、享受国际社区氛围对于上海这座国1、华润外滩九里苑1、传承外滩新古典主义气质历史文脉与核心城市核心、文脉、泛外滩2、绿城黄浦湾2、外滩滨江豪宅地段景观际化大都市太稀3、白金湾府邸3、一线江景房，高档精致配置罕。生态国际化居住1、仁恒森兰湾1、传奇，自然而生比邻碧云外高桥区2、外高桥集团项目2、国际社区，自然造森兰绿地1、世贸滨江花园1、吉尼斯中国最高江景华宅CBD区域以及不可CBD&CLD陆家嘴2、财富海景花园2、豪华居住区，稀缺江景房以致在700余年复制的江景稀缺江景3、汤臣一品3、陆家嘴正外滩国际地标大宅人文底蕴的老城1、原生态国际住区浓荫映大宅，学府养门第1、华润橡树湾厢未亮相前，1002、引领国际住宅2、合生江湾国际公寓（新便捷生活醇熟体验城市资源与环境城御景）生态、形象、新江湾3、润泽百年，风华再现多年历史的泛外资源的融合3、仁恒怡庭开发商品牌江湾名门，盛装叠墅4、九龙仓新江湾城4、绿色生态国际智慧城滩，居然打起来5、汉斯加州水郡一座承载上海新梦想的城区了历史文脉牌，5、安居生活，乐享商业着实让人汗颜。1、世茂佘山庄园1、山水至珍名宅，再现庄园绝世风采上海唯一山资源2、佘山银湖别墅2、百年佘山，传世宅邸山资源大佘山生态国际化住区3、佘山3号3、佘山脚下，璞瑅生活自然环境4、佘山东紫园5、佘山正中央土地价值知己品牌价值产品价值项目解读市场现状知彼竞品分析华润外滩九里白金湾府邸体量：13万方体量：8.1万方产品形态：高层（住宅、公寓）产品形态：超高层（住宅、公寓）单价：均价10万元单价：低区均价6万元，高区均价13万元产品特色：188㎡—317㎡，精装修产品特色：240㎡—360㎡，精装修建筑风格：新古典主义建筑风格：现代简约推广核心：外滩文化推广核心：一线滨江豪宅Usp：传承海派文化的外滩豪宅Usp：北外滩唯一的沿江住宅　　Slogan：激荡时代精神，外滩九里Slogan：中央湾区，比肩全球绿城黄浦湾翠湖天地嘉苑体量：26.4万方体量：14万方产品形态：高层（住宅、公寓、酒店式公寓）产品形态：高层（住宅、公寓）单价：均价9万元单价：均价16万元产品特色：主力户型280㎡、400㎡，精装修产品特色：325—680㎡大平层，精装修建筑风格：现代简约建筑风格：ARTDECO推广核心：每户都享有入户大厅推广核心：商圈及人文氛围Usp：黄浦江岸精致平层景观大宅　　Usp：新天地旁的精装豪宅　　Slogan：每一座门牌都将成为世界的荣耀Slogan：享受生活真正的生活世茂5号体量：80万方产品形态：超高层单价：均价10万元产品特色：92—315㎡，精装修建筑风格：现代简约推广核心：世茂滨江品牌Usp：世茂滨江绝版收官之作　　Slogan：超越，世茂滨江花园卖地段、卖海派文化、卖生活方式。露香园的出现，让世人明白：究竟什么叫做地段，什么叫做海派，什么叫做生活。人无我有，人有我优。在上海，我们“最上海”。1项目解读2目标客群3推广执行Part2目标客群10万X200=2000万以上的总价，目标客群会是谁？客源构成尊享资源配置型顶级富豪行业领袖高端改善二次企业主以上置业大私营业主中小私营业主再改客源，二次置业大型企事业中高层，公务员刚需，首改，一次置业白领，事业刚起步权威影响力他们属于这座城市的舞台中心，掌控着城市最高精神的话语权，他们的一言一行都时刻影响着别人，甚至是城市的未来发展。社会占有奢华却不被奢华左右对于稀缺资源，奢侈品，有一种与生俱来的占地位有欲。一定要有，但绝对只是配角。一切都以自我的品味和风格而定，而不满目追随。细节主义绅士人文消费他们总是以得体的装束出现在公开场所，言行情结习惯礼貌得体，但衣领或袖口间不经意的非凡细节目标设计，总能展现个人风采与独特品味。客群强烈自我认同成功，所以自信；自信，所以更成功。他们拥有强烈的自我认同感，相信自己的判断力，对价值和未来的洞悉精准独到。价值生活内心萦绕的上海情结在上海生活多年，对老上海，对上海这座城市，观念品味对海派文化，有一种发自内心的认同感。城市影响力社会自我认同感地位生活引领者人文消费老上海情结情结习惯目标客群一群最具上海精神的人。价值生活观念品味1项目解读2