二.济南东部新城CBD——用地之营1.2用地概况用地范围济南东部新城CBD位于济南市东部燕山文博中心区内，与奥体中心、高新技术开发区成三足鼎立之势。文博中心现状总用地185.15公顷，以工业仓储用地和弃置地为主，部分办高新技术开发区公建筑正在建设。各类现状用地指标见下表。场地主要道路中，经十路东西穿越场地南部，为城市快速干路，解CBD放东路位于经十路北侧为规划主干路；贤文路为场地东边界，城市中央创智区主干路。奥体中心用地现状场地东部鸟瞰第二部分CBD之盈37二.济南东部新城CBD——用地之营1.3现状建设现状建设状况的分析研究是加强规划建设可操作性的重要手段之一。对场地中现有建设项目与产业类型进行分类，根据建筑质量、产权关系、环境影响等各方面综合评价，明确各项目实施措施阶段，为规划提供可靠依据。济南东部新城CBD场地内现状已经建成和正在建设的项目共有6个项目，详见列表。对于项目状态处于策划阶段的项目，应根据本次规划，重新考量其建设的合理性。（规划区外围西北片的二钢厂区，建议整体功能更新，形成一个创意产业与休闲娱乐结合的多功能混合开发区域。）相关建设项目列表编号12345678910111213141516黄金时代燕山新区武警山东原山东省山东省高级人民法广场（东中心区12鲁邦国际省边防总鲁商国电燕山A地块燕山A地块燕山A地块燕山A地块燕山A地块燕山B地块人才市场变电站院新建审地块）项号地块项广场队机关办楼7号地块15号地块16号地块17号地块18号地块1号地块项目名称省博物馆省档案馆建设项目判综合楼目目公楼项目性质文化娱乐文化娱乐行政办公商务办公商务办公商务办公行政办公商务办公商务办公商务办公商业金融商业金融商业金融商业金融行政办公市政设施国家电网国家开发文物展览档案收藏省管企业项目内容法院审判企业办公企业办公机关办公山东运营中澳金贸中心银行山东----保存研究展览借阅集中办公中心省分行等项目状态新建新建新建在建在建在建在建在建策划策划策划策划策划策划选址保留第二部分CBD之盈38二.济南东部新城CBD——用地之营国内外七城市CBD按建筑功能划分的建设量比例2.济南东部新城CBD总体规模预测根据经验研究发现，CBD按建筑功能划分的建设量，可大致分为办公、配套、设施以及居住四大单元：? 办公——商务办公功能作为CBD主体功能，经验比例不低于1/3,上不封顶，因城市发展水平与商务市场需求而异，但比例也不宜超过3/4,否则会带来功能过于单一，导致夜间活力问题与钟摆交通压力；? 配套——以商业、娱乐、酒店配套为主的商业娱乐功能不可或缺。适度的配套可以完善CBD功能构成，集聚人气，但比例不易超过1/4；? 居住——合理安排公寓住宅等生活居住功能有助于提高CBD职住平衡比例，增强夜间人气与设施使用效率，一般不超过1/3;? 设施——公共设施功能的增设属于锦上添花，有助于提升CBD形象与吸引力，强化集聚效应，但公共设施一般土地利用率与产出率偏低，视各城市需求量力而行。以比例研究与上述商务主导功能推算，结合济南东部新城CBD的功能定位和规模等级，此次东部新城核心区CBD开发规模应大致控制在商务办公设施300-400万平方米左右，配套设施120-160万平米，周边的居住设施不应少于180-240万平方米。商务、配套、居住建设规模比例大致在5：2：3第二部分CBD之盈39二.济南东部新城CBD——用地之营国内外部分城市CBD建设强度比较3.济南东部新城CBD用地规模测算CBD名称总用地面积（公顷）CBD规模（万平方米）CBD建设强度下曼哈顿21015007.14另一方面，国内外大城市的商务中心区（CBD）开发强度大致可以分为三级：纽约中城区1207005.83拉德方斯35018505.28? 高强度开发——开发强度大于3.0，如曼哈顿、纽约等，其交通芝加哥中心1806003.33荷载、环境荷载、市政设施荷载都处于高强度满负荷状态。休斯顿中心1504202.80东京临海中心1503502.33? 中等强度开发——开发强度在2.0-3.0之间，如北京朝阳CBD和北京朝阳CBD40010002.50上海陆家嘴，交通、环境、市政设施等支撑荷载在较为合理的上海陆家嘴1744352.50范围内，有利于CBD的持续正常运行。深圳罗湖502.613252.64? 低强度开发——开发强度小于2.0，如深圳福田、广州天河，交南京新街口214.75722.67通压力较小、环境优美，通常在城市传统中心区的基础上发展青岛122.72562.09而来。上海五角广场2293771.65深圳福田194.1269.61.39广州天河163.7296.31.81天津149.6276.61.85综合考虑交通压力、环境质量和市政设施支撑及运营成本，济南的成都152.6262.21.72CBD建设应选择中等强度的开发，即开发过程中毛容积率控制在2.0-3.0之间。结合前文东部新城CBD的总体规模（只考虑商务和配套两部分核心功能）大致在500－600万平米，毛容积率在2.0-3.0之间，则东部新城CBD的用地大致在1.6-3.0平方公里之间。第二部分CBD之盈40二.济南东部新城CBD——用地之营伦敦加纳利码头（金丝雀码头）建设用地比例构成巴黎拉德方斯建设用地比例构成4.用地比例构成4.1用地比例构成研究研究了伦敦加纳利码头、巴黎拉德方斯、德国柏林新城、北京朝阳CBD的用地规模及用地比例构成，将用地划分为：道路用地、绿地（包括公园、街头绿地、防护绿地、水体）和实际建设用地。其中，实际建设用地大致可按功能划分为四大类——办公类、配套类、居住类和设施类，基本涵盖了城市中心商务区建设的主要功能类别，其中设施类的占地情况个体差异较为明显，各CBD按情况而定，在此不做讨论。德国柏林新城建设用地比例构成北京朝阳CBD建设用地比例构成结合4个案例的实际建设用地比例可以发现：? 办公类——所占的用地大致占实际建设用地的50%-65%? 配套类——（包括：商业服务、文化娱乐、旅馆酒店等）所占的用地大致占实际建设用地的10%-25%每一格为10公顷办公设施用地居住设施用地配套设施用地? 居住类——所占的用地大致占实际建设用地的20%-25%核心功能（办公设施与济南东部新城核CBD185.15公顷用地规模与世界上成熟的中央商CBD名称用地规模（公顷）办公设施用地比例配套设施用地比例居住用地比例配套设施）用地合计务区规模接近，有利于CBD的多元功能混合。同时，CBD的用地26065%15%208ha20%伦敦加纳利码头（金丝雀码头）构成和用地比例可以充分参考上述案例的经验，遵循以下比例结构，进行配置。巴黎拉德方斯25064%10%185ha26%德国柏林新城30060%18%234ha22%办公类用地：配套类用地(:居住类用地)=2:1(:1)北京朝阳CBD40052%26%312ha21%第二部分CBD之盈41二.济南东部新城CBD——用地之营片区用地布局第二部分CBD之盈42二.济南东部新城CBD——用地之营用地分类用地性质面积(公顷)比例合计面积合计比例4.2东部新城CBD用地比例构成（公顷）实际开发办公类政务办公用地1.110.60%48.0025.92%东部新城CBD的用地规划将用地类型分为了政务办公用地，商务办建设用地公用地，商业办公用地，旅馆酒店用地，酒店式公寓用地，市政设商务办公用地46.8925.33%施用地，绿地，水体，道路共九类。考虑到用地的弹性需求，本次的规划用地分类并未严格遵照国标，而是以阐述用地功能和业态结配套类酒店式公寓用地5.673.06%31.7517.15%合的方式,进行划分表达。商业办公用地22.8912.36%? 商务办公用地——用地内建设主要以办公建筑为主，大多服务于企业办公、总部办公，商业服务等配套设施建设量不超过用旅馆酒店用地3.191.72%地总建设量的20%设施类市政设施用地3.431.85%3.431.85%? 商业办公用地——用地内建设应注重商业服务、文化娱乐设施等的综合建设，办公类建设主要服务于金融保险、教育培训、其他绿地68.2236.85%70.7838.23%中介服务等，其建设总量不宜超过用地总建设量的60%? 酒店式公寓用地——属酒店类项目开发，运营的模式与酒店相水系2.561.38%同，建筑类型与公寓相似，产权可租可售，使用上商务办公和道路31.1916.85%31.1916.85%居住皆可。? 绿地——包含公园绿地及生产防护绿地以及水体。总计185.15100.00%185.15100.00%刨除道路、绿地和水系用地，CBD的实际建用地总量为83.18公顷，其中：办公类用地（政务办公用地+商务办公用地）=48.00公顷实际开发建设用地面积--柱状图配套类用地（商业办公用地+旅馆酒店用地＋酒店式公寓用地）=31.75公顷办公类用地：配套类用地=3:2考虑到商业办公用地的大量办公功能，则办公用地与设施用地的比例是相对符合常见规律的。另一方面，居住类用地在东部新城CBD外围解决，就整个文博片区来看，现有居住用地145.69公顷（包括商住混合用地），其中可建设的居住用地124.85公顷（包括商住混合用地）按办公类用地：居住类用地=2:1的经验数据来看，东部新城CBD需要至少30公顷的高密度居住设施用地，文博片区的居住用地存量充足，可以解决CBD对居住设施的需求。第二部分CBD之盈43二.济南东部新城CBD——用地之营5.济南东部新城核心区CBD建设控制规划济南东部新城CBD内的实际开发建设用地共有94.98公顷，那么实际建设用地的平均容积率大致可达到4.0-6.0之间。现已建设