【济南平阴项目前期策划报告】济南嘉瑞伟业房地产营销策划有限公司2012年7月………在房地产领域…我们一直在帮助客户成功…………第1页……前言前言前言前言思考1：为什么在一个经济不发达，城市面积如此之小，城市总人口仅36万人的城市，一个缺乏支柱性来产业的城市自嘉瑞，缺乏外来行业与自然资源支持的城市，房地产项目如此的思考之多？住宅销售价格如此之高？思考2：项目独特的山文化、生态资源、文化教育资源、传统富人区，有什么灵魂可以将一颗颗明珠串联，形成与竞争项目有较大区隔，并明显高于竞争项目的品牌印记！………在房地产领域…我们一直在帮助客户成功…………第2页……项目核心问题界定1如何在“房地产冰冻”时代实现项目开发价值的最大化？2在其他楼盘包围中，如何实现小盘跑赢大盘，本案品牌打赢其他品牌？3如何细分客户，如何找准突破口，如何构建产品核心竞争力？4如何实现高形象入市与体验式营销创新，实现快速销售？5一期多层物业之后，如何保持项目后期高层物业的持续开发？………在房地产领域…我们一直在帮助客户成功…………第3页……我我我我们们们们的思路的思路的思路的思路1开发战略研判—企业开发战略要求我们做什么？2项目定位分析—与项目气质契合的案名和形象3项目包装要素—售楼处、围墙、山体包装打造？4产品细化建议—什么样的产品适应平阴市场？5营销推广思路—如何做才能更好凸显项目价值？6嘉瑞伟业简介—嘉瑞观点，嘉瑞营销策略………在房地产领域…我们一直在帮助客户成功…………第4页……开发战开发战开发战开发战略略略略研研研研判判判判企企业战业战略——控制略——控制风险风险、追求利、追求利润润11从项从项目目运营层运营层面面实现实现同同创创品牌的崛起品牌的崛起,,以控制以控制风险为风险为第一要第一要务务22快速回快速回笼资笼资金基金基础础之上的利之上的利润润最大化最大化本项目是同创在济南平阴的第一个项目，为企业树立品牌形象的战略意义不言而喻；同时考虑到项目的运作需要较大的资金链，且同创尚未在济南平阴打开市场，因此，控制开发风险，快速回笼资金也是必须的。本案的开发战略理应为控制控制风险风险、快速回、快速回笼资笼资金基金基础础上的价上的价值值最大化。最大化。………在房地产领域…我们一直在帮助客户成功…………第5页……开发风险预开发风险预开发风险预开发风险预估估估估风险风险控制——源于市控制——源于市场场、善于、善于规规避避11规规模大模大盘盘，高端，高端项项目目树树立立规规范，制定范，制定标标准，小准，小项项目要契合需求目要契合需求22规规避避风险风险，，寻寻找找独独具一格的具一格的项项目特性，是目特性，是创创造利造利润润的唯一出路的唯一出路平阴房地产市场项目多，长住人口较少，城市规模小，供过于求，可开发项目及潜在项目较多，相对全国的中小城市发展与城市客户需求来说，房屋销售价格相对较高，如何在具有较大风险的城市开发具有一定自然优势、教育优势、区位优势的项目，是个需要深思的问题。………在房地产领域…我们一直在帮助客户成功…………第6页……?2011年政策分析政策对房地产的影响：?2011年，随着房地产第三价格增幅缓慢、成交量下降轮调控轮番出台，城市限购令范围不断扩大，一二线城市房地产开发受到很大程度的影响。大量中小型开发企业贷款难，销售受阻，市场房价降声一片。众多开发企业由一二线城市向三四线及县级城市转战。………在房地产领域…我们一直在帮助客户成功…………第7页……?2012年政策分析针对一二线城市，政策从严不变，政府抑制投资性需求、促进房价合理回归的决心坚定，政策在较长时间内难以松动。33月月1414日日房价房价还远远没还远远没有回到合理有回到合理价位，因此，价位，因此，调调控不能放松。控不能放松。————两会闭两会闭幕后幕后温温家家宝宝答中外答中外记记者者问问………在房地产领域…我们一直在帮助客户成功…………第8页……本项目位于东关村，东关村位于平阴县城的东北部，本次规本案本案划用地东临文笔山路，南临东关大街，北依昙屋山，交通方便，环境优美。附近有三所中学、一所小学和多家规模不等的幼儿园、超市等公共设施。规划范围内有平阴县黄河河务局、平阴东城建筑安装有限公司、东关第二构件厂三家单位。………在房地产领域…我们一直在帮助客户成功…………第9页……项项项项目本体分析目本体分析目本体分析目本体分析本项目规划8万多平米，以多层及部分沿街二层商业为主，含3万平方回迁。项目自然资源丰厚，教育配套设施及政务机关林立，交通便利，具备天然优势。………在房地产领域…我们一直在帮助客户成功…………第10页……无法复制的依山台地，生态自然景观环境生活价值项目基地属于依山而建，地势南部低平，向北渐次抬高，呈现台地状依山地貌。绵延的山体构成本项目基地的一道自然屏障，从而形成优良的自然、人文环境。山不在高，有仙则灵。平阴城北部门户，堂屋山独特的地理地貌，自然天成的生态自然景观，造就本案独一无二的环境景观价值。——建筑可以复制，奢华也可以复制，但是依山而居的景观环境却是无法复制，它是无价的！………在房地产领域…我们一直在帮助客户成功…………第11页……文脉传承，文笔山路教育鼎盛文化传承价值平阴最好的教育资源，高中、初中、小学甚至幼儿园，政务机关林立，伴随最好的教育资源集中于此片区，文笔山路可谓平阴文化轴心。文化传家，学问立业，平阴人骨子里对文人墨客的推宠，对文化的景仰，造就项目以文化为基础的格调。文笔山文脉源源流长，国学文化震撼人心。——文笔山文脉源源流长，国学经典深入人心，文化价值挖掘可造就一段人居传奇！………在房地产领域…我们一直在帮助客户成功…………第12页……贵族血统，传统富人区，一生享用的财富身份彰显价值这里集中了平阴政务机关，集中了平阴人对山居文化的无限希冀，这里是踏入平阴高层次尊贵阶层的台阶。20%的人掌控了80%的财富与权势，平阴人有话语权，有身份地位的人多集中于此，与富人，掌权人居住在一起，是多少人梦寐以求的事情？——财富可以积累，学问可以培养，惟有血管中流淌的尊贵天性不可模仿！………在房地产领域…我们一直在帮助客户成功…………第13页……生态、健康、运动是成功后的需求生态宜居价值平阴最好的自然环境，稀缺的多层洋房“采菊东篱下，悠然见南山”的人生境界，唯此处可寻。体育社区或健康社区的出现，迎合了人们对健康生活理念的追求。将改善其人们的生活品质，带来健康、动感而活跃的全新生活方式。百亩树木一个家，幽雅的漫山步道，嬉戏游玩的儿童游乐广场，晨起的健身运动业主们，成功人士，要为家人，为自己安一个生态宜居的家！——成功不是喝了多少名酒，有多少名车，而是健康的身体，和谐的家庭！………在房地产领域…我们一直在帮助客户成功…………第14页……优势-----Strength劣势-----Weak项目本体分析项项项目本体分析目本体分析目本体分析?传统富人区，政务官员首选人居宝地；?项目为城中村改造，未来居住混杂，档?政务机关单位、学校配套齐全，；次感不够项目SWOT?堂屋山百亩主题森林公园?周边商业配套设施较落后，生活不够便?半山居所的唯一性；利分析?文笔山路其传递出来的人文教育情怀；?自然环境优良，空气好、采光质量高；机会-----OpportunitySO战略——发挥优势，抢占机会WO战略——利用机会，克服劣势?多层山居住宅的稀缺性以充分展示项目优势，利用市场机会，抓住市以克服项目劣势，抓住市场机遇为核心手?大量行政公务消费人口；场为核心手段；凸现项目核心价值，强化产品段；通过推广制造市场热点，通过强势来的差化特点，形成核心力。回避弱?未来完善的片区整体规划及山设计异竞争势体整体建设威胁-----ThreatenST战略——发挥优势，转化威胁WT战略——减少劣势，避免威胁?市区竞争项目拉动客源，片区有效发挥项目优势，强调唯一性，根本上与突出因区域变化带来的改变，竞争及潜在竞争项目较多竞争项目相区隔，实现差异化竞争。降低劣势感；建立新的产品评判?市场环境与国家政策的不确定价值标准，让客户看到项目优质性的方面。………在房地产领域…我们一直在帮助客户成功…………第15页……整体定位方向形象定位要求：寻找市场空白点，通过有吸引力，有创造力，与其他项目有形象区隔，能够短期快速震撼市场，激起客户兴趣，快速销售，争取预售许可证拿下就销售50%，实现短高快销售，即时间短，价格高，回款速度快。产品定位要求：针对平阴市场需求最旺盛，客户接受程度最高的户型面积设计产品，不以片区项目现有面积为唯一参考。项项项项目定位分析目定位分析目定位分析目定位分析总体定位原则1、充分发挥地块自身优势地块项目总体定位要充分发挥地块自身的优势，实现地块价值最大化。2、符合区域发展规划项目总体定位要在符合政府区域规划的前提下，充分迎合区域发展，将本项目的打造定位在提升区域价值的高度上，实现区域发展和本案共赢。3、符合物业类型定位根据物业类型定位结论，本案独特的自然资源、交通优势、教育优势及传统富人居住区优势，是项目跳脱于竞争项目的优势所在。项目总体定位要体现物业类型特征，能够刺激潜在客户消费欲望。………在房地产领域…我们一直在帮助客户成功…………第17页……项项项项目定位分析目定位分析目定位分析目定位分析本项目拥有诸多优质资源，具备超越市场竞争的前提条件，但是，平阴房地产开发市场暗潮涌动，由于市场发展过快，盲目乐观成为主流现象，恶性竞争，价格竞争，团购打折等不可预测因素必将于2012年伴随市场销售压力增大而集中呈现．　　种种因素决定本方案不可能走常规性产品营销策略，我们发现，本项目在市场同质化现象严重的情况下越是走常规性发展道路，其风险越高，而走高端且以人文为主要价