开协项目营销战略提案国邦房产营销2012年5月第一部分：宏观政策下楼市走向第二部分：项目整体开发战略思考提议第三部分：项目自身定位思考第一部分：宏观政策下楼市走向1：在中央去年相继出台的“国八条”、存贷款基准利率上调，限购令等一系列严厉的楼市调控政策下，楼市整体趋缓。全国投资开工增速回落，成交量低于往年同期均值，价格持续下跌但是跌幅趋稳。2：2012年中央坚持调控不动摇，促进房价合理回归，但是调控政策“有保有压”，首次购房贷款得到鼓励，普通商品住房的开发贷款支持力度提高。整体价格稳中有降，成交量回升有限，库存压力仍在高位。结论：经过20111年至2012年楼市调控，政府稳定房价的目标已基本实现，楼市触底，根据房地产发展规律，从2013年上半年到2014年，将是中央及地方政府对楼市调控逐渐松绑的阶段，在可预期的未来，楼市将进入稳定、均衡发展的轨道。第二部分：项目整体开发战略提议本项目中心策略——“培土生金”即通过打造整个创智产业园商业街的现代时尚商业氛围，完善成熟配套，聚集繁华人气，从而提升本项目所在片区内的商业价值和溢价能力，以利于本项目的去化。参考样本一：“合纵连横”整体开发战略鉴于本项目只是整个创智产业园中的一部分，为了整体提升项目所在区位的价值，我司建议争取政府牵头，约集其他开发商，实行“合纵连横”战术，统一规划商业街模式，打造特色时尚前卫商业街区，避免各自为政的开发局面。二：政府政策支撑在“培土生金”的发展策略基础上，我司建议：1，协调政府部门引进创意、文化产业。整个创智产业园的规划建成具有多重价值。大量增加就业机会，引进技术人才，提升区域价值，促进区域整体经济增长。例如：文化创意设计企业；数字网络技术企业，国际化策划推广企业等。2，与政府协调，整体规划周边环境。可以沿河道绿化规划出多处景色各异小型公园、滨水建筑，能积蓄人流量，打造特殊标志性人文景观，使得周边环境成为整个创业园特色景观的一部分。?项目北部南部均有河流穿过，可考虑打造水岸风情，水上凉亭，水边酒吧，特色小桥，水景景观打造，灯光等，将河流及周围绿化资源充分应用，既可为观光景观，也可以成为整个项目本身的一大亮点。3，由政府主导，整体规划整个街区风格极其定位。由政府主导定位商业街区风格，有利于提升整个街区的档次，避免鱼龙混杂降低档次的格局出现。4，与政府部门协调公共设施规划。停车空间公共活动空间规划规划5，众开发商向政府争取税收、信贷、等方面的政策扶植，以利于项目的开发销售。整个创智园项目引进高端创意企业，大量增加就业机会，提升项目板块价值空间，促进区域经济发展，是政府大力扶持的产业，开发商可与政府协调税收、信贷等诸多优惠政策。三：本项目最终目标环境改造入手，商业提升区域价值；高档酒店式公寓获取溢价，区域成熟后，实现写字楼价值最大化。本项目整体定位项目整体分析（一）1：本项目位于吴淞江南路与景王路交汇处，北临昆山城市主干道震川东路，周边有绿地21新城，阳光水世界，中航城等系列优质楼盘，具备一定的人气。2：同时，项目周边没有成熟特色时尚的商业街区，这对本案项整体打造是一个难得的契机。例如：黄河路商圈，是传统性质偏重的休闲美食街区，但是店面格局品质不够，内部鱼龙混杂，没有足够停车场，使得其整体档次不高。项目整体分析（二）3:纵观昆山，三大繁华商业街区，人民路，北门路，柏庐路，而这些都是较为传统的商业街区，同时位于城市中心，北部等，而城东没有相对知名成熟的商业街区。4：昆山没有统一的，有国际特色的商业街，这为本案打造个性国际商业街区排除了竞争基础。5：项目建成后，写字楼数量众多，在一定的层面上吸引更多的人气。6：因为本案距离城市中心有一定距离，所以本案“培土生金”方案重点在于打造特色牵引型，到达型商业街。例如：北京三里屯，南京1912，上海新天地，深圳海上世界等目的性很明确的概念引进。北京三里屯南京1912上海新天地综合本项目整体区位分析：我司认为：“合纵连横”整体规划战略之——特色商业街区应该具备以下几个条件：1，拥有独特的魅力，具有到达性，牵引型，使得人们一提到某一事物脑子里第一时间出现项目所在地街区。就像提到烤鸭第一时间想到北京全聚德。一提到东京就想到六本木……2，必须具有一定的品味，同质事物产品的聚居地。考虑到写字楼多，周边多为优质楼盘，以及有车族，旅游族的到达性，须具备时尚艺术性。3，因其周边没有较为成熟的商业街区，所以本案街区配套应该具有成熟性。项目所在地品牌定位优势：?占位高、包容性强，能承接整个项目板块未来的延展；?定位对商户和消费者兼具自动归位指示力；这里商铺是最新潮的，这里的?消费者是最新潮的。?此定位具有复制性和吸引力；?可复制核心模式：世界之潮物、潮生活、潮文化；?吸引力：项目定位将弥补昆山白领、小资、成功人士、外籍人士、文化人群集中消费的空白，成就了昆山市的精英文化集聚地。综上所述：我司建议将创智产业园整体打造成时尚，前卫，国际化园区。具体表现则由特色商业街区作为媒介：特色商业街区关键词：“个性，时尚，前卫，浪漫”定位：集餐饮娱乐、文化创意、时尚购物、休闲观光于一体的个性街区/是昆山特色前沿街区的标志性代名词?依托本案地形，我们可以将整个区域打造成三大区域。?一：美食酒吧区域?二：休闲娱乐区域?三：购物观光区域?四：特色景观本图片仅供参考商业街区特色特色之——餐饮1：国际风情酒吧一条街2，各国料理一条街。欧洲，亚洲，美洲等各大洲特色料聚居地。外加咖啡馆，茶吧等。3，特色美食广场?特色之——休闲娱乐1；引进一站式健身中心。例如：瑜伽会所，健身中心，羽毛球室等。2；大型溜冰场，KTV、舞厅、DIY工艺室等时尚前沿设施。3：打造时尚游乐场所。?特色之——特色购物1，时尚概念精店。例如先锋CD音像店，前卫书店，手工艺品概念店，时尚饰品店，陶艺概念店等先锋潮流概念店。2，哈根达斯、冰雪皇后、香啡缤等特色茶饮3，银行，药店、便利店等相关配套设施。4、名品折扣店等时尚精品购物。?时尚造型概念店瑜伽专业产品概念店?手工陶艺概念店?特色之——特色景观1，打造外围景观，依托水岸景观，打造独特河岸风情。2，打造区域内部个性景观。例如：由儿童脚印铺就的路面（未来之星）；情侣手印墙（爱情之星）；全家福照片墙（幸福之星）；钢琴黑白键台阶；第三部分：项目自身定位思考?项目规划建议1、产品线建议综合现在市场实际情况，前期销售200套左右体量预见走势乐观。但是对于800——1000套的大体量项目，我司建议本产品线尽量丰富，以迎合不同客户群的具体需求。分批上市，打造持续亮点。具体建议产品涵盖30-120平米户型。A：40平米左右户型B:70平米左右户型C：90平米左右户型其中40——70平米建议作为主力户型2、户型建议鉴于本案挑高达到5.8米，可以打造复式灵动空间。通过空间重组，挑高利用，功能变幻等创意手法，打造全方位居住要求。3，提供参考户型5.8米挑高，两房格局，四房空间。玄关楼梯实际形成复式门庭空间建筑面积为90平米两房两厅两卫参考户型90平米两房两厅两卫上层平面图下层平面图A户型B户型C户型D户型?效果图4：项目入市时间的选择基于2012年中央房地产调控政策的不动摇，楼市触底，以往楼市发展规律等诸多因素的影响下，我司建议项目于2012年9月动工，2013年7月入市，趋缓开时间，同时避免同质楼盘推盘，做到本项目最大程度的去化。THEEND!THANKS!