亦庄***地块前期顾问报告（上篇）亚豪机构2010年1月汇报思路分析前提分析内容分析结论与测算项项项项目特性目特性目特性目特性本体本体本体本体条条条条件分析件分析件分析件分析区区区区域域域域发发发发展分析展分析展分析展分析市市市市场场场场分析分析分析分析业态选择业态选择业态选择业态选择经济测经济测经济测经济测算算算算项项目目区区位位条条件件综综合指合指标标新城新城发发展展写写字字楼楼市市场场业态选择业态选择原原则则前提前提设设定定商业市场业态组业态组合建合建议议各方案各方案对对比分析比分析开发区总开发区总公司特性公司特性区区位情位情况况产业发产业发展展商业市场酒店市酒店市场场交通交通条条件件区区域政策域政策住宅市住宅市场场周周边环边环境境配套配套设设施施内内部部条条件件区域发展分析新城发展产业发展区域政策新城发展—城市格局北京城市规划—“两轴—两带—多中心”大北京区域发展—“双核多中心都市圈战略”亦庄新城亦庄新城?打破“打破“摊摊大大饼饼”的”的传统传统格局格局位于城市位于城市发发展的主展的主导导方向上，是方向上，是京津城京津城镇镇走廊走廊?形成多中心的城市空形成多中心的城市空间间新格局新格局上的重要上的重要节节点点。。?亦庄亦庄为为重点重点发发展的展的新城之一新城之一京津京津两两地城市地城市发发展展促使亦庄促使亦庄发发展提速。展提速。亦庄位于城市圈最具发展潜力的地区，构成新城特有的区位发展优势。为亦庄的城市发展和产业升级提供巨大契机。新城发展—亦庄发展经济技术开发区卫星城新城国际化高端产业新城1994年国务院批准2002年北京市批准2005年批准通过的《北产业的升级带动新城的为国家级经济技术通过亦庄卫星城总京城市总体规划》中亦庄再次升级，成为国际高开发区体规划为重点发展的新城端产业新城启动阶启动阶段段发发展展过过程程近期近期规划规划远远景景规划规划高新技术产业带动缺乏平衡发展导致“卧产业、市政、交通、住形成“以业兴城，以城了区域发展城”的尴尬宅、生态环境综合发展促业”的发展格局。亦庄正在由“卫星城”向“新城”过渡，亦庄未来的建设方向将是“国际高端产业新城”新城发展—国际高端产业新城定位产业发产业发展是新城展是新城发发展的原展的原动动力，力，是亦庄由新城向是亦庄由新城向国际国际化高端化高端产业产业新城新城转变转变的重要途的重要途径径。。国际高端产业新城：高新技高新技术产业术产业中心中心—提升高新技术产业和现代制造业的层次和国际竞争力，成为京津城际发展走廊上的高新技术产业和先进制造业基地。高端高端产业产业服服务务基地基地--积极发展自主创新、研发、商务、物流等生产性服务业，构建以区域产业集群为依托的高端产业服务基地。国际国际宜宜业业宜居新城宜居新城—以高新技术产业和先进制造业集聚为动力推动综合产业新城可持续发展，建设具有国际水平的适宜就业和适宜生活居住的现代化新城。新城的定位决定了亦庄将是由高端产业发展为主导的新城发展模式。新城发展随产业带动向国际化新城发展，形成“以业兴城，以城促业”的发展格局。新城的发展和产业发展密不可分。新城发展—基础设施?道路交通?城际道路：处于京津交汇的节点?亦庄道路：客货分流、拓宽改造?公共交通：公交线路13条?轨道交通：轻轨亦庄线连接亦庄新城与市中心区?园区环境、绿化?2500亩国际企业文化园?医疗设施?亦庄医院、北京同仁医院南院、雅强口腔、北京宝天中医诊所、北京正安门诊等?教育设施?21世纪小学、开发区实验学校、亦庄中学、国际艺术学校、国际管理专修学院等?体育设施?开发区体育中心新城发展带动基础设施不断完善，同时城市功能的完备又促进产业升级。新城发展—经济?2010年，地区生产总值（GDP）预计达到开发区各年GDP总产值650亿元，对北京市的贡献率约为8.5％；2020年30002020年，地区生产总值（GDP）预计达到2010年6503000亿元，对北京市的贡献率约为15％。2007年482?走科技含量高、资源消耗低、环境污染少、2000年318050010001500200025003000人力资源优势得到发挥的新型工业化道路，大力发展循环经济。2000年2007年2010年2020年?依托中关村科技园区，实现从资源依赖型、对国外技术的依赖型向自主创新型转变的决策和部署，提升高新技术产业和现代制造业的层次和国际竞争力，积极发展商务、物流等生产性服务业。亦庄承担北京未来经济发展的重要地位，其发展方向由劳动密集型产业向高新科技产业及高端服务产业过渡，将成为北京经济增长的第三极。经济的快速增长，致使区域竞争力不断增强，产业发展进行良性循环。新城发展—人口人口规模亦庄新城人口规划图?2020年，亦庄新城人口规模规划控制在70万人左右，年8070均增长率控制在12%以内。其中常住人口33万人左右，6047居住半年以上暂住人口37万人左右。阶段目标到2010人4030万年达到30万人，2015达到47万人。200?以就业为主的人口迁移模式成为新城人口集聚的主导方2010年2015年2020年式。规划人口数量?新城人口迁移的来源包括三个部分：承接中心城人口疏解、吸纳外来人口、本地城镇化人口。2020年亦庄人口构成图年龄结构常住人口,?至2020年，新城人口年龄结构逐渐趋于正常，形成以25暂住人口,33万－45岁年龄段人口为主的结构，同时儿童、老年人比重37万逐步增加。新城发展和产业发展带动从业人口、常驻人口双向增多，需求多元化。新城发展—交通对外交通便利，同外部区域内，道路网络各主要交通运输节点均发达，交通便捷。有良好距离优势。多条道路直通市区，区域交通便利优势突出。亦庄交通便利，区域内路网发达，与外省市、市区及周边区域的交通便捷。交通不断完善，促进新城发展，加快产业升级。新城发展—轨道交通轻轨荣京东街站***地块?由京津城际铁路、地铁M12线、市郊铁路S6线、亦庄线、L5线组成的快速轨道交L5通网骨架，贯穿新城南北及东西，有机连亦庄线接新城各组团，并连接北京中心区、通州、顺义、密云、大兴等新城。M12?轻轨亦庄线于2010年通车。必将带动亦庄新城的快速发展。S6项目地块紧邻地铁站点，极大的提升了地块的价值，交通的便利性将为项目提供更广泛的客群基础。新城发展—发展格局—空间规划构建“两带――七片――多中心”的“组团网络式”城市空间结构。（1）两带：指沿京津塘高速公路向东南方向协调发展的生活带、生产带。（2）七片：核心区、河西区、路东区、亦庄枢纽站前综合区、马驹桥居住组团、物流基地、六环路路南区。（3）多中心：包括面向区域的亦庄枢纽站前综合服务中心，荣华路高端产业服务中心，凉水河滨水科技中心及六环路南区公共中心。项目位于新城规划中两带之上，七片中的核心区，荣华路高端产业服务中心之内。新城多空间格局，以荣华商务轴为发展主线，全面引领产业和新城发展。***地块位于亦庄商务区的核心位置，占据区域发展的咽喉之地，地域价值凸显。新城发展—发展格局—商务轴?荣华商务轴位于亦庄中心地段，全长4.5公里，路宽64米。在亦庄新城规划中已被定义为亦庄核心商务区。?根据亦庄新城规划，荣华路将成为亦庄核心商务区，其两侧是新城的行政和商业商务中心，新城生产性和生活性服务设施的主要集聚地。该地区汇聚了新城重要的商业、金融、办公、文化等公共服务设施。荣华路是亦庄核心商务区的中心商务轴，是新城主要商务活动的集聚地。新城发展—发展格局—商务轴根据政府对亦庄的规划和对荣华商务轴的定位我们对这条街得到了两种解读产业发展定位VS城市功能体现生产性和生活性服务亦庄新城城市功能区业的主要聚集地的体现新城发展—发展格局—商务轴荣华荣华路商路商务轴务轴的的产业发产业发展定位展定位金融保险业?生产性服务业是亦庄持续发展之本。开发信息服务国际贸易业业区积极顺应环境要求，以社会经济增长方式转型为契机，在夯实现有优势产业基础生产性服务业上，积极发展产业价值链中的关键环节，研发生产服务，在调整区域内产业结构和现代物流现代会展业业产业升级的同时，促进产业高端化。中介服务业商务轴作为亦庄新城的核心商务区，同时也是生产性和生活性服务业的聚集地，区域承载着大量商务活动，是服务性企业主要经营和办公场所。新城发展—发展格局—商务轴产业展示区企业服务区城市文化广场综合商务区科技研发区总部办公区健康休闲区整整个荣华个荣华商商务轴务轴根据根据功能定位，功能定位，规划规划由北向南分由北向南分为为七七个个功能功能片片区区，，如如图图所所示示。。新城发展—发展格局—商务轴北部节点——门户型节点，重要标志区结合东部现有汽车专卖展示、数据通信、规划轻轨站点，实施以研发设计、商务办公、集中商业、酒店娱乐及文化创意展示等复合功能的综合性亦城国际区域。中部节点——核心功能型节点，城市标志性地区***地块作为整个开发区的核心标志地区，规划为集聚行政办公、金融贸易、商务交流、综合商业等多功能一体的复合型标志性区域，并设立区域性地标建筑。南部节点——环境生态型节点，企业总部办公区49C1地块结合现状的企业办公设施和周边高新技术企业，实现企业总部办公和企业服务功能为中心的复合型土地利用。按片区的位置和所承载的功能，将七个片区分为了北中南三大节点。新城发展—发展格局—商务轴北部北部节节点点轻轨亦庄线五环路?文化创意区——整合现有资源，形成以研发设计创意、文化传媒创意、咨询策划创意、时尚消费文化创意区创意为主的四个主要发展方向，培养自主创新的区域环境。?企业服务区——集合海关、税务企业服务区、检疫、电信、银行等众多行政住宅服务机构和公共服务机构，建成区酒店、写字楼、公寓等配套服务产业性设施，形成包括金融、法律、区管理、创新、专利申办