兴化项目前期市场定位报告兴化项目前期市场定位报告2011.11兴化项目前期市场定位报告目录PART.1市场篇PART.2项目篇PART.3定位篇附：案名建议兴化项目前期市场定位报告PART.1市场篇兴化项目前期市场定位报告——宏观环境分析一.兴化概况?区域概述兴化位于江苏省中部里下河腹地，地处扬州、泰州、南通、盐城经济发展区中心，属长江三角洲经济发展圈。东邻大丰、东台，南接姜堰、泰州，西与高邮、宝应毗邻，北与盐城隔界河相望。全市总面积2393.35平方千米。现有人口约156万人，下辖28个镇、6个乡、一个省级开发区。兴化项目前期市场定位报告——宏观环境分析?城市风貌兴化商业繁荣，以长安路八字桥为中心的新商业区与英武路商业区遥相互应。苏果、时代超市，五星电器、苏宁电器、大润发等相继登陆兴化，江浙商业广场、江苏宝都国际商城与楚水招商城、金三角市场相得益彰构建、充实与繁荣了兴化城区市场。兴化项目前期市场定位报告——宏观环境分析二.经济发展?2010年，全市地区生产总值380.24亿元，年均可比增长15.3%，人均地区生产总值29069元。其中，实现一产增加值52亿元、二产增加值182亿元、三产增加值146亿元，分别完成目标的102%、101.4%和105.1%，可比增长4.8%、15%和15.7%。实现财政总收入54.46亿元，增长32.5%。实现一般预算收入21.13亿元，增长33.7%。完成全社会固定资产投资235亿元，完成目标的109.3%，增长32%。实现城镇居民人均可支配收入18409元、农民人均纯收入8647元，分别完成目标的101.7%和100.3%，增长12.1%和11.7%。全国县域经济基本竞争力百强县(市)列第67位，比上届前移5位。兴化项目前期市场定位报告——宏观环境分析?外向型和民营经济飞速发展2010年完成招商引资额44亿元，完成目标的110%。预计实现协议利用外资2.6亿美元，实际利用外资1亿美元，分别完成目标的130%和100%，分别增长46.5%和29.9%。10年度完成自营出口额3.1亿美元，完成目标的147.6%，增长74.6%。新签外经合同额3000万美元，实现营业额2200万美元，分别完成目标的125%和122.2%。预计净增民营经济注册资本45亿元，新发展私营企业1609家、个体工商户4023户。兴化项目前期市场定位报告——宏观环境分析?今年上半年消费持续繁荣，增速平稳加快从区域看，乡村领跑于城镇。1-6月份，全市城镇社会消费品零售额实现426816.2万元，同比增长15.7%，乡村社会消费品零售额实现65877.9万元，同比增长19.3%，乡村市场增幅高于城镇3.6个百分点。　从行业看，1-6月份，全市批发零售业实现零售额416145.4万元,同比增长15.5%；住宿餐饮业实现零售额76548.7万元,??同比增长20.0%。　个体工商户带动作用明显，成为拉动全市社会消费品零售总额的主导力量。上半年我市个体工商户实现零售额337857.5万元，占全社会消费品零售总额的68.6%，同比增长17.8%兴化项目前期市场定位报告——宏观环境分析?上半年重点乡镇支撑突出1—6月茅山、大垛、城东、陈堡、合陈、下圩、大营、缸顾、沈伦9个乡镇规模以上工业产值增长在50%以上。戴南、张郭、昭阳、开发、垛田、戴窑、安丰、荻垛等15个乡镇增幅超过20%。1—6月戴南、张郭、昭阳、开发、安丰、大垛、临城、戴窑8个乡镇比同期净增产值3亿元以上，共净增产值77亿元，拉动全市产值增长25.2个百分点，对全市产值增长的贡献率为80个百分点，有力地支撑了全市的增长。兴化项目前期市场定位报告——宏观环境分析三.十二五发展预期?2015年，地区国民生产总值将达到855亿元，年均可比增长13%，人均GDP超过58000元，年均增长15%左右；全市财政总收入166亿元，其中地方一般预算收入65亿元，年均增长均为25%左右。?加快中心城市发展。坚持扩大规模与完善功能并举，加快城市基础设施建设，做大做优中心城区，建成区面积达45平方公里，城区人口达35万人，建成生态水乡人文特色明显、宜居宜商的现代化中等城市。?完善城市公园、绿地广场景观建设，推进建设滨河绿色走廊，做好道路绿化种植与补植、防洪工程绿化和沿河建筑物立体绿化，新增绿地面积90万平方米，城市绿化覆盖率达42%，城市人均公共绿地面积12平方米，创建国家级园林城市。兴化项目前期市场定位报告——宏观环境分析小结：从以上可以看出，兴化市主要以二、三产业为主要支柱产业经济发展格局，外向型经济及民营企业逐年快速增长，居民人均可支配收入稳步增长，城乡一体化进程的成效显著，投资增长明显，在十二五期间兴化市经济仍将持续发展上升阶段，这也为各个镇区的城市化发展提供了坚实有力的基础。兴化项目前期市场定位报告——区域市场分析一.城市规划发展?兴化市城市规划呈南北两极拓展趋势。兴化市政府已南迁，政治中心亦随之跟进；向北，则发展旅游业，随着长安路北延伸段的竣工，乌经荡水上乐园项目也开始建造，成为市民休闲游玩的好去处。?大产业为支撑、大企业为龙头、大项目为带动、大院所为依靠。以促进产业结构优化升级，推动工业向规模化、集约化、集群化方向发展。建设具有一定国际竞争力的不锈钢制品生产出口基地和全国大型不锈钢制品贸易中心。大产业+大型贸易中心=劳动力需求加大=城市化进程加快=刚性需求增长兴化项目前期市场定位报告——区域市场分析兴化近两年由规划建设图可见，兴城规化地区的住市划向宅集中心、住图宅南向西边和南边西住。宅向工业用地南商业用地住宅用地绿地文化娱乐兴化项目前期市场定位报告——区域市场分析二.政策法规分析?调控相对宽松，受冲击较小一、二线城市由于“三限”（限购、限贷、限价）政策前提下，房价纷纷下跌，兴化为三线城市，由于房地产发展较一二线城市迟缓，故调控政策也相应较松，除了银行利率上调10%外，也只是施行了限贷政策和二套房首付60%的政策，因此其受到的冲击较小。兴化项目前期市场定位报告——区域市场分析三.2011年兴化土地市场成交分析表1：土地成交时间区域位置地块面积容积率用地性质土地成交单位狄垛镇周石村镇南路北2010-12-319538.1M2/14.31亩≤1.53暂定葛有峰侧、紫金路西侧荻垛镇周石村、镇南路1310?平米/1.962010-12-31≤1.59商住陈兆军北侧、紫金路西亩狄垛镇狄垛村、幸福西2010-12-316998M2/10.5亩≤1.50住宅葛有峰路西侧戴南镇健康路南侧、兴9467.6?平2011-1-17≤1.4住宅扬州源盛置业有限公司姜河东侧米/14.2?亩合陈镇卜寨村、育才路672.7?平米/1.01兴化市舍陈城建开发有限责2011-1-18≤2.57商住西侧亩任公司合陈镇舍陈村、文昌路1631.8?平米/2.45兴化市舍陈城建开发有限责2011-1-18≤1.59商住北侧亩任公司合陈镇舍陈村、昌合公13778.5?平兴化市舍陈城建开发有限责2011-1-18≤2.01商住路北、文昌路南侧米/20.67亩任公司合陈镇舍陈村、昌合公3988.1?平米/5.98兴化市舍陈城建开发有限责2011-1-18≤2.90商住路北、城东路东侧亩任公司1.03707.6?平米/5.56兴化市嘉丽园房地产开发有2011-1-25大邹镇兴盐公路西侧容积率住宅亩限公司1.5杭州路东侧、高兴东公111495?平2011-1-25≤2.2商住泰州双弘置业有限公司路北侧米/167.24亩五里西路南侧、丰收路49482.5?平兴化市恒大房地产开发有限2011-1-26≤2.5商住东侧米/74.22亩公司昌荣镇唐子村、昌华路1996.8?平米/32011-1-24≤3商住泰州大夏置业有限公司西侧亩兴化项目前期市场定位报告——区域市场分析续表：土地性土地成交时间区域位置地块面积容积率土地成交单位质昌荣镇唐子村、昌华路东2497.3?平米2011-1-24≤1.8商住葛有峰侧/3.75亩1677.8?平米1容积2011-1-24茅山镇茅顾公路南侧暂定冯宏富/2.52亩率1.0596736.2平米江苏金葵花房地产开2011-1-31兴化大道东侧、文昌路南侧≤2.0商住/145.1亩发有限公司1.0容戴南镇护国路南、兴姜河13867?平2011-2-9积率住宅朱立忠东侧米/20.8亩1.21.0容戴南镇戴泽村、振兴路西29135.9?平米2011-2-9积率住宅李华、双语学校西侧/43.7亩1.85270.3?平米2011-3-14老圩乡中心路东侧≤1.5商住徐小龙/7.91亩合陈镇舍陈村、舍戴公路3933.8?平米泰州市辰龙置业有限2011-3-14≤2.41商住东侧/5.9亩公司五里西路南侧、文林南路28320.8?平米2011-3-31≤2.0商住仇九松西侧/42.48亩6674.1?平米2011-4-6戴窑镇恒和村、人民路北≤0.69商业王伟/10.01亩1.0容621?平兴化市雅居园房地产2011-4-6戴窑镇东沿河路北侧积率住宅米/0.93亩开发有限公司4.01.0容昌荣镇唐子村、北昌路北780?平泰州郡德置业有限公2011-4-21积率住宅侧米/1.17亩司3.0昌荣镇唐子村、兴东公路1248?平2011-4-21≤1.80商住顾礼权南侧米/1.87亩兴化项目前期市场定位报告——区域市场分析续表：土地土地成交时间区域位置地块面积容积率土地成交单位性质陶庄镇裴舍村、人民路7582?平2011-4-21≤1.81商住单应存南侧、中心路东侧米/11.37亩安丰镇九丰村、九丰路1267.7?平兴化市嘉丽园房地2