谨呈：大港项目定位大港项目定位及物及物业发业发展初步建展初步建议议2012.03前前言言本次汇报未尽全面，主要基于我司对于贵司项目的理解和市场认知，就项目定位及开发策略等问题提出我方的建议，希望通过提案，能给项目开发带来一定的帮助，为规划设计院设计提供参考！本次方案重点阐述问题：?市场总结?项目分析?项目定位?物业建议有限公司2012年3月目录PART1项目目标沟通PART2市场分析市场回顾市场表现PART3项目整体概况PART4客群分析PART5项目定位PART6案例借鉴PART7物业规划设计建议目目目目标沟标沟标沟标沟通通通通我们的开发目标是什么？快速滚动开发，现金流安全企业品牌、可持续开发合理的利润率商业如何打造？目目目目标标标标理解理解理解理解合理的利合理的利润润率率较较低的低的开发风险开发风险理想的理想的销销售价格售价格商商业业如何如何启动启动商商业业的成功的成功运运作，作，规规避避风险风险合理销售周期，现金流安全高高销销售速度售速度合理销售周期，现金流安全突破市突破市场销场销售速度，快速售速度，快速开发开发可持可持续开发续开发展展现现企企业业形象，可持形象，可持续发续发展展目目目目标战标战标战标战略略略略项目核心竞争力塑造立足主流客户，紧凑型产品主导，控总价，高性价比产品立势1.区域内项目众多，开发量大，竞争激烈，住宅产品如何突破通过产品创新、差异化打造，提升项目附加值，市场，快速销售？走差异化竞争路线项目商业运作策略重展示、重体验，营销充分展现项目价值，展现项目价值、城市价值、商业价值2.远郊新区，区域商业氛围薄弱，如何实现商业的成功运作，降低项目风险？开发节奏把控，合理规划商业体量，商业功能、业态转换，降低商业开发风险PART2市场分析市场回顾市场表现目前镇江商业格局正完成新一轮的由内而外发展过程，随着重点区域的商商商商业业业业格局格局格局格局相对成熟，远郊区域也正慢慢体现出强劲的发展势头；丁卯新区是近几年镇江市区的重点发展区域，其商业规划中主要以五大专业市场支撑，主要集中了家居建材、五金电器、灯饰灯具、食品批发、义乌小商品以及汽车配件等业态，虽然经营业态相对单一，但形成了同一业态从低档到高档的需求梯度，成为镇江的专业市场集群。而京口和润州片区形成了镇江主要购物中心，该片区商业以百货商场、购物中心、城市综合体、一站式ShoppingMall等等形式为主，配合商务办公设施，形成镇江未来的商务金融中心。丹徒和大港片区商业发展较缓慢，丹徒片区主要是未来居住集群区域，该片区主要以社区商业为主，配合少量购物中心项目。而大港片区商业项目相对匮乏，基本没有任何大型商业项目，目前仅益华广场进驻，该片区为镇江工业密集区，未来具有很强的发展潜力和消费需求。商商商商业业业业格局格局格局格局目前镇江京口片区和润州片区大部分商业项目基本落成，可出让土地已经不多，商业项目更加稀少。相反，丹徒片区和大港片区存量土地较多，商业项目稀少，具有强劲的发展潜力。当前，镇江新建的商业地产主要是以丁卯五大市场为首的专业市场、以万达广场为首城市综合体项目、以大润发为主的商业卖场等。而随着未来滨水区规划，特色商业街将是一大发展趋势。主要将集中于滨江沿线和辐射内区域。目前除丹徒和大港之外，其他片区商业项目基本能满足市民需求。但是对于特色餐饮、休闲娱乐一条街等形式的商业项目仍然具有较高需求，这也是未来镇江商业发展的一个趋势。商商商商业业业业格局格局格局格局各片区商业体量及数量占比分析市内各片区商业地产数量占比分析片区数量从镇江市内各个片京口润州丁卯丹徒大港区商业地产数量和3%京口片区147%体量的占比情况看润州片区16来，镇江商业主要34%17%集中在润州片区和丁卯片区7京口片区，这两个区域属于镇江城区丹徒片区3中心位置，也是镇大港片区1江人口最密集地区。39%虽然大港片区是目前所有片区中商业地产数量最少的片市内商业地产各片区体量占比（㎡）片区体量（㎡）区，但就体量而言7%却不是最低，特别3%京口片区79200024%是在近几年新区规划发展下，大港片润州片区1275945.49京口片区区也将逐渐形成镇润州片区28%丁卯片区944858江工业市场集群，丁卯片区商业市场将逐步体丹徒片区丹徒片区99394.9现其区位的重要性大港片区大港片区228121和独特性。38%商商商商业业业业格局格局格局格局镇江商业地产定位分析镇江商业定位分布4%15%定位数量28%低端消费层6低端消费层中低消费层中低消费层18中端消费层中高消费层中端消费层3高端消费层中高消费层118%45%高端消费层2镇江目前的商业地产中各个商业项目的定位较为合理，以中低端至中高端消费层为主，占比达到72%。不过需要指出，在2008年或之前，镇江基本上没有中高端消费场所（除了商业城），主要是以中低消费层为主。由此也可以看出，随着近几年的发展，镇江的商业氛围较好，发展也相对较快，并且镇江市民具有一定的消费需求，商业项目定位也由低端逐步向中高端发展。商商商商业业业业市市市市场总结场总结场总结场总结大港未来发展的商业定位是（镇江）城市东西扩展重要的滨江轴线大港的商业综合业态形成主体主要是依靠和结合文化、旅游产业为主大港现有的商业基础落后，不能满足大量人群追求新鲜业态及档次的需求大港需要一个ShoppingMall、城市综合体、一站式购物中心（如万达广场、苏宁广场、八佰伴）等，加以糅合充满文化特色的商业街或特色餐饮调控之下市场由普遍的“量升价高”迅速转入品牌品质项目降价住宅市住宅市住宅市住宅市场场场场求量，普通项目难以去化的局面，成交量下滑明显，以品牌项目主导的成交均价也仅与去年基本持平2011年1-12月供销比分析40005.004.003.0020002.001.0000.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月推出量（套）1213102780221133701611126331462844208227292728销售量（套）13645761005942116918011392126910571225746650供销比0.890.180.782.352.880.890.912.482.691.703.664.20推出量（套）销售量（套）供销比?2011年1-12月，镇江全市商品住宅整体成交108万方，对比2010年同期（158万㎡）同比下降31.6%，限制性政策纷纷落地之后，购房者纷纷观望，整体市场寒气逼人；?2011年1-12月，全市商品住宅自6月起在政策收紧的情况下，全市供销比严重失衡,至11月份已达4.2，曾尝试多种方法也未能跑量的开发商，不得不面对现实，降价寻找出路。住宅市住宅市住宅市住宅市场场场场市场存量不断增加，年内峰值出现，库存在售房源达到新高10883套，按镇江2011年平均去化速度，需要12个月时间消化；同时预计2012年，全市新增上市量将达200万方。单月库存堆积数据分析25002000150010005000-500月月月月月月月月月-10001234567890月1月2月年年年年年年年年年111111111111年年年010101010101010101111222222222010101222库存?从供需缺口的历史数据走势看，年内峰值已经出现，且不排除后期有进一步增大的可能。?目前市场库存在售房源达到10883套，按套均面积100平米计算，共计110万方，按镇江京2011年平均去化速度，需要12个月时间消化。?而预计2012年全年，镇江全市上市量将达到200万㎡，加上之前存量，后期销售压力巨大，供销比可能突破镇江有史以来的最大比例4，届时为了生存的部分开发商会大幅度降价，现恶劣的价格战。2011年全年大港上市量3016套，去化只达到40%为1281套大港市大港市大港市大港市场场场场，库存达到新高2637套，按大港2011年平均去化速度，需要24个月时间消化；同时预计2012年新增上市量将达30万方?2011年1-12月，大港商品住宅整体成交9.1万方，对比2010年同期（10万㎡）同比下降10%，限制性政策纷纷落地之后，购房者纷纷观望，整体市场寒气逼人；?2011年1-12月，大港商品住宅自4月起在政策收紧的情况下，供销比严重失衡,至12月份接近5达到历史新高，各项目为销售回款竞争非常激烈。住宅市住宅市住宅市住宅市场总结场总结场总结场总结政策走政策走势势中央政府坚定长控久安不放松，同时政府面临整体换届，近期以“维稳”为主，未来一年期待政策面大幅调整难度较大调控之下市场由普遍的“量升价高”迅速转入品牌品质项目降价求量，整体市整体市场场普通项目难以去化的局面年内峰值出现，库存在售房源达到新高11023套，按镇江2011年平均市市场场存量存量去化速度，需要12个月时间消化代表品牌房企受市场大势影响巨大，纷纷降低姿态以价博量，但市场品企表品企表现现反应仍不乐观市场走向伴随国家地产政策的不放松性，投资市场将从住宅市场转向商业市场市场走向，未来商业地产前景乐观PART2市场分析市场回顾市场表现区区区区域商域商域商域商业产业产业产业产品表品表品表品表现现现现大港商业体量整体不大，但销售较快；在售项目中，以金港生活广场与均豪新天地商业体量最大。?在售项目中，只有金港生活广场（规划商业）与均豪新天地有较多商业，但前者大量未建，后者去化已接近凯悦山庄御都花园80%。逸翠园二期?御都花园、凯悦山庄、海德公园的商业体量非常小，且都已经基海德公园本售完。旭辉·朗香郡金港生活广场?在售项目普遍商业所占比重不高，但去化钧豪·新天地较快。整体而言，大港在售项目以整体销售方式为主，或采用独立销售方式，大都5在售在售在售在