九州商务大厦规划设计建议案发展商：威海创润置业有限公司提案：北京华艳伟业日期：2012年2月商业项目的前期规划和整体思路铺排将是成功的基础！2目录contents1项目定位2设计建议3指标要求4实施方法5经营建议科学定位1项目定位主题定位PART1-1科学定位科学定位剖析商剖析商业业客流客流市市场细场细分分确定目确定目标标市市场场按目按目标标公公众众特征特征组组合４Ｐ合４Ｐ营销营销手段手段由于市场需求和竞争状况的不断变化，商业项目应随机应变，采取新的、科学的市场定位。PART1-2主题定位主题定位◇整体上要有个性鲜明的主题，根据主题进行业态组合的协调！◇商场每层都应该有明确的主题定位！8动线规划楼层规划2设计建议内部设计走道设计洗手间布局规划设计建议建议1：规划最佳使用率商铺使用率不能太低也不能太高，除去消防、消费者活动空间等使用空间，使用率在50%左右，为商铺最佳状态。建议2：打造进深与门面的黄金分割点商铺进深与门面比例适中不仅利于投资经营，而且有利于商场整体规划及日后经营管理。商铺的进深与门面的最佳比例为2:1，高于3:1，商铺价值随之降低。建议3：突显商场空间商铺是商场内部的主要部分，商铺与商铺采用“穿透式”设计，通过透明玻璃墙体间隔，以通透效果，突显空间。规划设计建议建议4：人流消费习惯商场的平面规划设计按由左至右的全场回环原则，纵向规划蜗牛式步步引诱的原则。建议5：强调第三功能辅助商场在规划时必须兼顾休闲、娱乐甚至健康运动功能。建议6：适度规模消费者在出现疲劳的时间指数为大于3小时，路程指数为大于7500米。商场的规模设计要适度，太小不足形成卖场，太大也会出现空壳现象。PART2-1动线规划动线规划1、注重内外沟通商场的人流动线设计不仅仅是商场内部的人流交通与疏散问题，它更为注重的是商场内部人流与外部街区人流的交流与沟通关系、商场平面、立体人流的自然顺畅、平均分配关系。2、避免盲区最大限度地避免综合商场内的盲区和死角问题，同时更加考虑到消费者在商场内购物的自然、舒适、轻松的行为过程和心理感受。3、人车分流本项目由于进深与面宽较为狭小，可能会出现车流和人流交叉的现象，在一定程度上影响人流动线的走向。因此，投资者在审视商业项目时，要注意商业体内部的人车分流情况。4、建筑小品、硬质景观的设计商业项目内部的建筑小品和硬质景观的设计，有利于对设置在其附近的商铺，吸引更多的人流在此经过。??动线规划5、商业项目的出入口设置商业项目的出入口要与周边的市政交通相配合，实现内部交通动线与外部交通体系的沟通。另外，商场的主要出入口的外部，应该设置一定的缓冲空间，一般为10米×10米的广场，以容纳从各个方向来的人流。而在主入口内要设置前厅，使人流能从这个聚集点分散到各个业态分区，以实现商业利益的最大化。??6、人流与货流避免交叉商业项目在运输货物时，应该保证与人流分离，不要因为运货占用公共空间或电梯系统，而阻碍人流走向。因此，要采取在人流量较低的时间段，运输货物的原则。??7、其他附属设施与人流动线的关系处理灯柱、广告招牌等附属设施亦会影响到人流动线，这些附属设施要保障一定的间距，以确保人流的通行空间不受到影响。?动线规划◇内部交通（汽车时代停车场及停车数量的重要性）◇外部交通（项目周边交通对项目的影响不容忽视）◇交通指引（清晰的交通指引让消费者方便找寻）1516PART2-2楼层规划楼层规划1、楼层设计与业种组合商场楼层设计要考虑业种规划，与业种有效组合，以楼层作为业种及相关行业的大场。楼层与业种是相互关联的关系。解释消费群消费习惯楼层设计要考虑消费者的消费习惯，流程，一般消费者逛商场的习惯与楼层功能组合流程图：商场楼层功能设置（从底层到高层）楼层规划2、以业种定位作支撑点业种根据消费者消费习性进行布局，楼层设计也应考虑到消费者消费习性，才能有效进行楼层的规划设计。以业种定位作支撑点，有效的楼层设计，能够保证消费者在商场的停留时间。PART2-3内部设计内部设计一般大型商场都会有商场内庭，作为顾客休闲、观赏、及给商场紧密购物空间带来疏散感观空间，内庭的设计，除了要有足够的空间、与内庭小品配合外，还要注意两大要点：内部设计1、和谐性与均好性以商场核心主题特色为基点，通过内庭景观、小品的有效组合，与商场主题特色密切联系，保证内庭景观、空间及与商场主题特色的和谐性与均好性。2、与广场互动商场内庭与广场，一“内”一“外”，其二者具有共性，又各具特性，为人群提供活动空间。而内庭则侧重于体质商场内人流的停留时间，广场侧重于商场外圈的人流集合。如何将广场与内庭通过互动作用，导入人流？应是内庭设计的一个重要因素。PART2-4走道设计走道设计1、脉络清晰商场内过道设计要清晰，过道脉络设计好坏，不仅影响对人流的疏散，也影响商铺布局。2、与指引标志结合指引标志主要是指引消费者目标方向，一般要突出指引标志，在过道交叉部分设计。3、合理设置宽度过道的两大作用是疏散人流和引导，商场过道宽度设置要结合商场人流量，规模等，必须设置。本项目的过道宽度在4米左右。4、避免重复主次干道的设计要避免让顾客走重复路，采用围绕中厅的双环回型结构，这种结构可以增加商业的通透感，适应顾客视线，避免人流死角，吸引人流。走道设计主次干道的设计要避免让顾客走重复的路，尽量采用围绕中厅的双环回型结构，这种结构可以增加商业的通透感，最大化的增加顾客视线内的商铺数量，避免商铺人流死角，有利于最大限度地吸引人流，使商铺价值达到最大化。PART2-5洗手间布局洗手间布局1、“隐性”布局商场洗手间，作为商场的附加设施，它的布局设计不能有碍商场的经营功能。商场洗手间布局，要以“隐性”作基点，通过专用过道设置，将洗手间与购物空间形成有效分隔。2、采用回避法商场某些业种，如饮食、食品类等，应回避与洗手间相邻。3、确定数量综合商场人流量确定洗手间个数，避免洗手间出现排队堵塞现象，且应每层都设置。3指标要求负荷承重配套设施建筑面积主力店选址PART3-1负荷承重负荷承重承重要求卖场区：500㎏/㎡仓库及收货区：1000㎏/㎡办公室：150-200㎏/㎡一般百货公司：350㎏/㎡供电负荷商场照明：300KW（事故照明75KW）商场户外照明：30KW冷冻压缩机设备：250KW（备用电250KW）生鲜设备：224KW（备用62KW）商场空调通风：650KW家电区插座：26KW美食广场：86KW（如肯德基、麦当劳250KW）商场排水设备：10KW商场弱电电源：20KW（备用电20KW）PART3-2配套设施配套设施商业形态、业种的分布规划会影响购物中心的局部规划设计，也是购物中心持续经营、利润最大化的基本保障之一。购物中心内容的经营户较多，购物中心必须将承担租户经营业态、业种进行统一商业规划，形成错位经营，这样也有利于购物中心内部个体经营户区域的建筑、结构、水电、暖通、装修等方面的设计与经营户的要求相配套。配套设施PART3-3建筑面积建筑面积建筑占地面积：15000平方米以上土地性质：国有商业用地消防：符合国家及当地标准并能通过验收其他要求：供水、供气、通讯设施、空调到位PART3-4主力店选址主力店选址苏宁电器集团的连锁发展选址要求随着苏宁电器在全国的连锁扩张，在全国不同地区和级别的城市均需要符合开设商场条件的商业物业。具体区域要求如下：1、副省级以上城市、直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈5000平米以上。2、区域商圈4000平米以上。3、大型社区3000平米以上。4、地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心3000平米以上。5、县级市场江苏、广东、浙江、山东等地的县级市、内陆省份发展较快的县级市（百强县优先）、副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈核心位置3000平米以上。主力店选址苏宁电器连锁店选址标准如下产权：独立、清晰的产权。区位：位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利。面积：3000平方米以上。楼层：从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼。广场：物业距街道的距离在6米以上，有开阔的停车场和门前广场。设施：合格并正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）。主力店选址威海家家悦选址标准如下物业要求1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米。2、层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米净高在4.5米以上（空调排风口至地板的距离）。3、楼板承重在800KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上。4、柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米。5、正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个。6、每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接。7、商场要求有一定面积的广场。主力店选址威海家家悦选址标准如下对停车场的要求1、至少提供100个以上地上或地下的顾客免费停车位。2、必须为供应商提供20个以上的免费货车停车位。3、如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径18米。主力店选址威海家家悦选址标准如下其它1、市政电源为双回路或环网供电或其它当地政府批准的供电方式，总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明，收银台，冷库，冷柜，监控，电脑主机等的用电需求，并提供商场独立使用的高低压配电系统，电表，变压器，备用发电机，强弱电井道及各回路独立开关箱。2、配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表，给水系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求，储水满足市政府停水一天的商场用水需求。3、安装独立中央