龙湖全面案例研究龙湖地产案例研究2010前三季度销售排名TOP202010年前三季度中国房地产企业住宅销售金额TOP202010年前三季度中国房地产企业住宅销售面积TOP20排名企业名称销售金额（亿元）排名企业名称销售金额（万平方米）1万科集团6921恒大地产5972保利地产4052万科集团5883中海外3993保利地产4854恒大地产3754绿地集团4555绿地集团3675碧桂园4006绿城中国3266中海外3567富力地产2177世纪金源2338碧桂园2158富力地产1759龙湖集团1809雅居乐17010雅居乐17010绿城中国16711世茂房地产16311华润置地13912中信地产15512世茂房地产13313金地集团15013金地集团13114华润置地13414中信地产13015远洋地产13015龙湖集团12916融侨金辉集团12216融侨金辉集团12817世纪金源12017金科集团12518复地集团10418远洋地产10719首都开发9619保利香港9520招商地产9520新城地产89标杆20强盈利性、周转性分布合生龙湖深圳控股中海方兴荣盛恒大净首开远洋招商富力2009年净利润率均值（15%）利行业均值保利华润润中华率金地北辰雅居乐碧桂园绿城万科华夏幸福基业总资产周转率正面声音：“龙湖靠细节致胜”认“龙湖的成功在于效率，在用人方面采取高压高薪的政策”“龙湖物业绝对是行业老大，管理很严格，也很细致”知“龙湖的社区环境就是做的好，我们就是冲这个才买的”“住龙湖的房子，有面子！”龙负面声音：“龙湖的房子就是比别人的贵！”湖“龙湖只重视外观和视觉效果，忽视业主的居住便利！华而不实！”目录一、摘要--------区域聚焦、多业态1、龙湖2009年总资产达424.45亿元，负债总额292.07亿元，资产负债率69%；2009年全年实现销售面积188.50万平方米，销售金额184亿元，2010年1月—9月销售金额为180亿元；2、截至2010年6月份，集团在内地11个城市及港澳拥有土地储备13,382亩，建筑面积2,124万平方米，货值2,069亿。3、公司品牌效应不断增强，致力于打造“高档精品”。区域的均衡布局与产品的均衡布局。不断创新产品，构建以住宅为主，商业为辅的业务结构，逐步提高投资物业比重，以获得长期稳定回报。4、龙湖核心竞争力：彻底的客户意识、营销至上、园林景观的打造、细致与专业客户服务、人才吸附能力；5、值得借鉴：⑴、建立清晰的战略布局与目标；⑵、客户意识与客户服务；⑶、示范区的园林景观打造；⑷、PMO体系管理加强项目计划管理与成果管理；⑸、快速扩张下的人力资源保障体系。目录二、龙湖简介与架构?龙湖地产有限公司（香港联交所股份代码：960），创建于1994年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。?公司于2009年11月19日在香港联交所主板挂牌上市。并成功发行10亿股，上市融资66.97亿港元。?从2004年起，通过实施“区域聚焦、多业态”战略，以住宅、商业及物业“三足鼎立”，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。在每个城市，龙湖都坚持进行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一个进入的城市都成为业内领先的企业。截至2010年6月，公司业务已拓展至重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、常州、沈阳、杭州、青岛、大连等11个城市。目录3.1、三年一期财务摘要单位：亿元龙湖地产华夏幸福基业指标大类财务指标2007年2008年2009年2010年半年度2010年半年度总资产226.39323.96424.45587.42114.79净现金流16.098.9135.7315.776.17结算收入34.9844.75113.7436.7219.61总额指标净利润7.503.3222.0922.053.08销售面积-117.21188.5073.6657.15销售金额92.00102.00183.6104.9047.36毛利率44.0%35.8%39.3%40.9%36%21.4%7.4%19.4%60.0%15.7%盈利能力净利率净资产收益率18%8%17%14%21%分析：1、龙湖2010年上半年销售金额104.9亿，截止8月已完成150亿销售额，完成预计全年销售目标248亿的60%；2、2010年上半年净利润率60%，原因是“投资物业公平值变动”及“转至投资物业时公平值收益”占收入比为45%，净利润率为15%.3.1、三年一期财务摘要单位：亿元龙湖地产华夏幸福基业指标大类财务指标2007年2008年2009年2010年半年度2010年半年度总资产周转率56%37%49%23%49%存货周转率72%49%60%27%39%人均回款(万不1210.311167.971932.55898.12206含元）运营效率物业人均利润(万98.6737.97232.00188.7819.65元）员工销售费用率2.5%3.5%1.9%0.9%2.60%管理费用率4.6%5.0%2.8%1.4%5.36%总资产增长率124%43%31%72%43%成长性收入增长率67%28%154%-37%488%签约额增长率163%11%80%10%264%分析：1、龙湖人数较少，但回款额逐年增长幅度较大，使人均产能位居行业领先水平；2、近两年期间费用逐年降低，2009年较2008年降低了3.8个百分点，2010年上半年较2009年降低了2.5个百分点；3.1、三年一期财务摘要单位：亿元龙湖地产华夏幸福基业指标大类财务指标2007年2008年2009年2010年半年度2010年半年度流动比率96%109%129%142%147%偿债能力速动比率27%27%40%41%43%资产负债率82%88%69%74%84%市值--450.63406.85-每股净资产1.030.992.573.002.62市场表现每股收益0.190.080.430.430.44市盈率--18.3718.45---2.63-市净率3.07分析：1、上市前龙湖的资产负债率逐年上升，资金是龙湖的短板！龙湖2007年收入开始爆发性增长，同时上市前的高扩张使得龙湖一直资金紧张。2、上市后的2009年资产负债率接近行业平均水平68%。3.2、近九年资产、负债情况历年资产、负债情况列表单位：亿元　资产总资产增长率负债资产负债率龙湖资产、负债变化趋势图2001年3.25　2　2002年4.8850%369%2003年10.66118%767%2004年19.6584%1157%2005年59.21201%4576%2006年100.8970%7675%2007年226.39124%18582%2008年323.9643%28588%2009年424.4531%29269%分析：1、资产在2007年大幅增长，2008年负债的增长幅度大资本结构调整利器：于资产的增长幅度。1、上市增发；2、2009年资产负债率降低到69%，原因是11月上市融资后，权2、商业物业公允价值变动益同比增加93亿元，负债同比增加7.5亿；使总资产增加，同时偿还借款30亿。。3.3、近九年收入、净利润历年收入、净利润列表单位：亿元龙湖收入变化趋势图营业收入年份销售金额金额增长率2001年33　2002年77122%2003年106-7%2004年1816150%2005年222031%2006年36213%2007年1003567%2008年1184528%2009年184114154%分析：2009年结算收入114亿。龙湖2007年销售金额100亿，挤身中国房地产一线阵营；2007年实现百亿回款2010年上半年销金额104.90亿，为成立16年同期最佳销售纪录。2009年收入增长创历史最高3.3、近四年收入、净利润龙湖收入、净利润变化趋势图历年收入、净利润列表单位：亿元营业收入净利润年份净利润率金额增长率金额增长率2006年21　4　18%2007年3567%7102%21%2008年4528%3-56%7%2009年114154%22566%19%分析：2009年收入同比增长154%，利润同比增长566%，可见业务扩张在2009年成效显著。2008年净利率7%的原因：毛利率(26%)较低，期间费用略高所致；另年报中批露：根据相关中国企业所得税规则及规例，本集团若干于西部地区成立且从事受鼓励业务的中国附属公司获授优惠企业所2008年的经济危机与上得税税率。倘该等公司受鼓励业务所得年收入超过其年总收入的市未果对龙湖影响较大。70%，则彼等自二零零二年至二零一零年按15%的优惠税率缴纳企业所得税，惟须待主管税务机构批准。2009年度已取得相关批准。3.5、销售地区分布：2009年2009年销售区域分布列表单位：亿元销售面积销售金额均价销售面销售金区域划分?（万平方米）（亿元）（元/平米）积占比额占比销售主要来源北京、重庆；北京48.560.912,56126%33%?2009年城市房地产开发重庆76.254.97,20240%30%企业10强中，龙湖在重成都36.933.18,96620%18%庆排第一位，成都第四，上海11.424.221,2926%13%北京第七。西安11.08.67,8426%5%其他4.51.94,1052%1%总计188.5183.69,740100%100%2009年销售金额区域分布图2008年销售金额区域分布图*见中国房地产测评中心《2009中国房地产开发企业500强测评研究报告》3.5、销售地区分布：2010年上半年20102010上