天河置业·西南分区项目营销代理报告杭州（策源）地产2011-5-2研究思路第一部分：市场研究第四部分：产品建议??湖州城市发展定位湖州城市发展定位??产品定位产品定位??湖州楼市概况分析湖州楼市概况分析??产品深化建议产品深化建议??板块市场细分分析板块市场细分分析第三部分：项目定位??未来市场供应未来市场供应??市场机会分析市场机会分析??项目项目SWOTSWOT分析分析第二部分：客户研究??项目总体定位项目总体定位第五部分：营销推广??别墅客户研究别墅客户研究??年度蓄客策略年度蓄客策略??公寓客户研究公寓客户研究??年度营销策略年度营销策略??年度推盘策略年度推盘策略??样板区建议样板区建议11：：市场研究1.1湖州城市发展定位1.2湖州楼市概况分析1.3版块市场细分分析1.4未来市场供应Part2我我们们更了解本地市更了解本地市场场城市规划市场分析客户分析项目定位城市规划东邻上海，南接杭州，北濒太湖，湖州是长江三角洲重要的对外开放城市，是国务院确定接轨浦东“先行规划、先行发展”的十五个重点城市之一，定位南太湖中心城市接轨浦东的15个重点城市：江苏省的南京、苏州、无锡、常州、镇江、扬州、南通、泰州，浙江省的杭州、宁波、嘉兴、湖州、绍兴、舟山及上海市湖州市制定一个中心发展战略，由市中心的中心城区、南浔区向外扩张，呈现中心集中发展带动周边镇区的发展格局“中心集聚、轴线拓展”的城镇体系发展战略“一城两区、双心结构”的带型组团式城市湖州天河置业项目位置西南新区形象定位——科技西南新商务中心湖州的“陆家嘴”仁皇山新区：太湖旅游度假区（国家AAAA级旅游区）集中建设行政中心、文化中心、体育中心：，并按照现代化城市的目标布局行政办公“都市生态型”滨湖休闲度假胜地，休闲旅、文教体卫等大型城市公共设施游、商务会议、康体运动、度假居住等功能复合发展的城市特色版块；老城区片区：富有综合性的城市功能，缓解交通压力，凤凰片区：充分挖掘老城区的商业潜力和提升建设品工贸、轻纺产业基地、机电、医位，形成富有地方特色的传统商业中心药、化工等新兴经济开发区西南片区：集商务办公、大型娱乐、综合住宅湖东片区：、医院、学校、生态公园等为一体以现代商贸、金融、旅游、会展、工业和的新“城区”。生活居住为主体，功能完善、结构合理、案置基础服务设施齐全的现代化新城区。本位纵观人类发展史，城市往往是文明和兴盛的起点，湖州西南新城的规划构建，再次印证了这一规律，湖州多中心发展已成定局，西南新区作为最靠近湖州主城区的副中心，拥有无比广阔的前景。西南新城片区（本案所在区块）是湖州商务休闲住宅尚选之地。11：：市场研究1.1湖州城市研究1.2湖州楼市分析1.3典型个案分析1.4未来市场供应湖州楼市分析------普通住宅普通住宅——经过这几年的发展，是换个普通消费者群体购买的商品房源明显增多，该板块对于湖州楼市的重要性将逐步显现。太湖度假区5000~7000仁皇山片区8000~11000区片凰起凤0080西南新区6000~8200/平米，是湖州价格的低洼地老城区，其漾区资源价值有8000~14000待挖掘湖东片区西7800~100006南00片0~区8200与其它区域在售别墅项目来看，西南新城片区别墅售价还有较大提升空间。类别墅：400~600万住宅：均价6500类别墅：600万起住宅：均价12000类别墅：140~200万住宅：均价8500~11000类别墅：170~350万住宅：均价14000类别墅：200~600万住宅：均价7500类别墅：270~400万住宅：均价820011：：市场研究1.1湖州城市研究1.2湖州楼市分析1.3典型个案分析1.4未来市场供应公寓典型个案——春江名城?区域位置：西南新区发展商：湖州兴辰置业?产品指标：用地面积53136㎡总建面积164418㎡（含地下）容积率：2.5绿化率：34.5%?产品特点：1.物业类型共有1340套房源，90多平方米的小户型占总套数的50%以上。90多平方的的小户型为两室一厅一卫格局，厨房带阳台功能，朝南主卧带景观阳台；另有140~150平米户型。社区建筑与水景相呼应，力体景观园林贯穿于整个社区，居住氛围和谐，社区功能营造统一、健康、自然。拥有一所三层9班制幼儿园；1000M?会所；2层商业裙房。距离市中心3分钟路程（浙北商圈），毗邻湖州新天地CBD大约1公里路程。?主力面积：90~150㎡?推广主题：1.红丰河畔——首席法式风情住区2.藏品级法式情韵名邸?物业管理：宁波永成物业?物业管理费：1.45元/平米/月?开盘日期：2010年12月、2011年3月?销售进度：在售户型以大面积为主?业务员介绍：本地人购房居多/购买目的自住兼投资/看中地段/对折扣比较敏感。1、基本都是本地人，湖州圈子小想买的都能找到点关系；2、织里买的的比较多，都是买来想住的，大部分是自住兼投资；3、我们这10年3月份开盘的，现在基本没房子了，1年卖了1000多套，主要是看中地段；4政府机关买的的也有都是托关系公寓典型个案——春江名城开盘时间2011年3月2010年12月面积段：37~130/平米单身公寓及跃层为主2010年10月面积段：90~160/平米2010年5月面积段：89~150/平米面积段：70~140/平米推出面积段分析公寓典型个案——春江名城已开盘产品面积段配比各面积段产品去化情况90-120140-16045%10%80%95%90%面积段配比60%140-16015%120-14030%60-9090-120120-14060-90公寓、别墅典型个案——太湖阳光假日?区域位置：南太湖片区发展商：嘉业房产建筑风格：法式风格?产品指标：用地面积62万㎡总建面积约31万㎡容积率：0.45绿化率：40%?产品特点：1、物业类型有花园洋房、叠排、联体别墅和景观公寓等；2、法式二层悦湖联排，共有二十余种房型，每户赠送大面积地下室。距太湖仅200米，独拥五星级酒店会所、网球场、桌球房、乒乓室、室内游泳馆、温泉水疗馆等，另花园洋房有屋前花园、入户花园、大露台等；3、社区配套有两个休闲活动中心、幼儿园、商业风情街、体育公园（有三洞的高尔夫练习场、极限运动设施等其它运动场所）。?主力面积：公寓38~80㎡（少量100~130㎡）排屋：170~270㎡?推广主题：1、地灵之处人杰聚纯太湖别墅2、别墅群落高端配套——太湖/景观湖泊/大型奥林匹克体育公园/五星级太湖阳光雷迪森度假酒店/嘉业阳光会?物业管理：湖州嘉业物业公司?物业管理费：1.5元/平米/月?开盘日期：2008年4月、2009年5月、2010年12月?销售进度：目前剩30余套排屋在售，价格13000元/㎡公寓、别墅典型个案——太湖阳光假日开盘时间2010年12月2009年5月2008年4月推出面积段分析公寓典型个案——太湖阳光假日已开盘产品面积段配比各面积段产品去化情况140以上40-9040%5%60%85%80%面积段配比70%140以上120-14020%35%90-120120-14090-12040-90公寓、别墅典型个案——绿城御园?区域位置：仁皇山片区发展商：绿城房产建筑风格：法式风格?产品指标：用地面积28.93万㎡总建面积约36万㎡容积率：0.86绿化率：40%?产品特点：1、物业类型有法式排屋、独立官邸和高层、多层等多种类型，吸收绿城玫瑰园系列及北京御园营造经验之精华；2、绿城·御园法式排屋以法国经典官邸及宫廷建筑为原型，沿袭法式宫廷的建筑形态，以石材干挂立面、法式宫廷园林、首创精装修庭院生活等产品细节；3、御园的公寓定位为舒适型高端公寓，强调每户景观、朝向、日照、人流动线等要素的均好性，通过拉直版的建筑立面处理，户型更加方正、更合理、更通透。阳台区域采用大面玻璃窗和大面玻璃栏板，充分保证室内的采光、通风，同时让业主们有更大的观景视野；4、引进绿城全新的园区生活服务体系，提供包括健康服务系统、文化教育服务系统、生活服务系统等一系列优质的园区服务；超4000平方米奢华会所提供包括室内外泳池、乒乓球室、老人活动中心、健康服务中心、棋牌室、多功能厅、红酒吧、书吧、健身练操房、台球室等。?主力面积：公寓：140~180㎡排屋：400㎡左右?推广主题：1、仁者乐山尊者御园2、绿城第二代高层公寓经典升级版?物业管理：绿城物业?物业管理费：高层：2.2元/月/㎡，排屋：地上2元/月/㎡，地下1元/月/㎡?开盘日期：2009年11月、2010年5月、11月?销售进度：排屋、高层均剩余少量房源。高层起价7980元/㎡,剩余可售房源均价9500元/㎡公寓、别墅典型个案——绿城御园开盘时间2010年11月2010年5月2009年11月推出面积段分析公寓、别墅典型个案——绿城御园开盘时间2010年12月2009年5月2008年4月推出面积段分析湖州楼市分析------别墅市场别墅市场别墅市场——以欧式风格联排为主，主流面积段在200~300平米，主流总价在250~400万之间。由此可以看出，湖州别墅客群仍以度假经济型别墅为主，远没达到消费奢侈型别墅；另外，在售价上来看，中式风格排屋整体价值稍逊。价格（元/㎡板块楼盘名称物业类型风格类型户型区间主力总价（万））天玺别墅　联排、双拼南加州风格230~290　10000起260~350　半岛领邸　联排西班牙风格284~468　均价11000　300~400　南太湖区域太湖阳光假日联排法式风格170~27013000220~350　　山水人家联排中式庭院210~30010000左右200~300华萃庭院联排中式合院171~350180万/套起180万/套起幸福里联排欧式中式