14／4／14李菊体育中心李菊体育中心商业定位及业态规划报告商业定位及业态规划报告2011.4《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net针对上次会议提出的两个方向，作进一步研究细化后我司建议如下：本次沟通的1主要内容、不建议本项目引进大卖场2、建议本项目打造一个以·运动为主题的集餐饮休闲娱乐于一体的休闲商业中心。3、针对现有物业的局部设计调整建议，以及业态规划布局建议专业．创新．真诚．服务《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net目目录录一物业分析二大卖场的可行性分析三休闲娱乐分析四业态规划及物业建议专业．创新．真诚．服务《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业建议物业分析—物业分析—地块所处位置地块所处位置((宏观位置：临平）宏观位置：临平）?项目位于杭州市主城区东北的临平副城，临平是杭州总体战略布局中的三大副城之一，是杭州“城市东扩”、“决战东部”战略实施的前沿阵地。?临平余杭区的政治、经济和文化中心，是个商贸型和文化型的休闲城市，现有人口25万人，其中常住人口15万，近期规划城镇人口50万，远期规划人口70万?在临平、萧山、下沙三大副城中，临平的房价是最低的，而城市配套却称得上是最好的。?唯一一个在绕城之外的副城，交通时间成本一度成为临平与主城之间的拦路虎。?2008年地铁一号线开工建设，临平进入地铁时代?全长约6.8公里的临平世纪大道至杭州石大线的连接线也已2009年开工，2010年完工，建成后将是临平副城至杭州主城区的重要生态交通轴。赢商观点：随着地铁的建成，石大连接线的启用，交通将不再是杭州人在临平买房的拦路虎，完善的配套、高性价比的住宅以及便捷的交通，将吸引越来越多的杭州人投资、居住到临平。因此不久的将来，随着房地产的开发，临平人口将迎来快速导入阶段。专业．创新．真诚．服务《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业建议物业分析—物业分析—地块所处位置地块所处位置((区位：临平副城中央商务区）区位：临平副城中央商务区）?项目位于临平副城新区，毗邻临平副城中央商务区?CBD位于外环路立交以东、世纪大道以南、沪杭高速公800M路以北、总面积约415公顷的CBD，将于10年后基本建成。该CBD建成后，将成为临平最大的金融贸易、商务办公、会议展览、商业购物中心?功能结构可归纳为“一轴、三区、四点、两翼、一带”。“一轴”指的是城市发展轴，即迎宾大道；200万方住宅规模“三区”指商业娱乐区、文化商务区和创业会展区；“四点”指地铁一号线临平站节点形成以临平MALL为核心的商业中心；翁梅路节点形成临平文化中心；地铁一号线南苑站节点形成集酒店、商务、科技商业会展功能于一体的城市功能中心；城市入口节点形成以水面和绿地相融的城市入口景观；“两翼”是由现代居住区形成的中央商务区备发展用地建设中的迎宾路（两个现代居住区）；“一带”是沿临东路——望梅路形成的城市绿地。专业．创新．真诚．服务《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ?：。1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业建议物业分析—物业分析—地块所处位置地块所处位置((区位：临平副城中央商务区位：临平副城中央商务区）区）已开发区域水晶城水景公园赢商观点：?借高铁、地铁的零换乘，实现和杭州的高速对接，将使临平成为杭临平副城中央商务区规划结构州三大副城中最宜居的“首善”之区，中央商务区将成为焦点。?一个曙光城?该区域目前已进入持续开发阶段，将是临平未来最核心的商务商两个商业中心业板块和高端居住版块，形成临平的核心市级商圈两个五星级酒店?中央商务区人口数量与人口密度将在未来呈现爆发式增长，高品两个文化展览中心质的住宅人群与商务办公人群将在此聚集。两条特色街和风情街?与副城新区西翼居住板块相连，且临近规划中的核心商业中心，将两组办公建筑群给本项目的商业带来较大的发展机会。专业．创新．真诚．服务《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ?：。1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业建议物业分析—物业分析—地块所处位置地块所处位置((微观位置）微观位置）?项目东临规划水景公园，南至世纪大道，西至西安路，北与AB地块相连?本项目地块周边有已部分建成的水景城、康城国际、风华苑以及待建的绿城玉园、康城一品等大型高档房地产项目，地块东南侧即为120亩的临平副城休闲公园——水景公园以及临平一小、信达外国语学校、临平妇幼保健医院等；与临平汽车站、规划中的临平地铁总站相近。地理位置相当优越。专业．创新．真诚．服务《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业建议物业分析—物业分析—地块利用现状（地块自身现状地块利用现状（地块自身现状))A/B地块C地块AB地块C地块C地块呈长方形，分布较规则，且三面沿街，但地块西侧为快速路，且有一个高架桥，对地块西侧商业带来一定的影响，地块东侧道路为2车道，道路较窄，地块南侧为城市主干道，道路较宽。地块目前已平整完整专业．创新．真诚．服务《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业建议物业分析—物业分析—地块利用现状（地块周边地块利用现状（地块周边::东侧）东侧）余杭区唯一的的妇女、儿童专科四星级酒店医院?地块与北侧规划人民大道夜色中的水景公园余杭区第一所小学、初中九年一贯民办西安路寄宿制学校A/B地块C地块建设中的CBD现有50个班,1800多名学生,110名教职工。项目东侧目前以公共设施服务配套比较完善。水景公园、学校、法院、酒店、医院等，配套众多。专业．创新．真诚．服务《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业建议物业分析—物业分析—地块利用现状（地块周边：南侧）地块利用现状（地块周边：南侧）城市主干道世纪大道?地块与北侧规划人民大道西安路A/B地块C地块水景城?项目南侧目前主要为新建的水景城和待农居点西安村建的住宅地块。?未来项目南侧为中央商务区现代居住区专业．创新．真诚．服务《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业建议物业分析—物业分析—地块利用现状（地块周边：西侧）地块利用现状（地块周边：西侧）康城国际?地块与北侧规划风华苑人民大道西安路A/B地块C地块康城国际?项目西侧分布了康城国际风华苑两个高端居住小区，以及09省道以西零散的农居点专业．创新．真诚．服务《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业建议物业分析—物业分析—地块利用现状（地块周边：北侧）地块利用现状（地块周边：北侧）小博士艺术幼儿园莱蒙购物中心?地块与北侧规划人民大道西安路A/B地块绿城玉园效果图C地块新丰村?项目北侧为绿城玉园项目（目前尚在土地平整阶段）以及已建成的新丰村农居点（一、二期）?新丰村北面为铁路以及藕花洲大街西段?项目北部有铁路的阻隔，但通过西安路弱化了铁路带来的影响专业．创新．真诚．服务《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业建议物业分析—物业分析—地块交通环境（道路交通条件）地块交通环境（道路交通条件）项目周边主要道路信息：?项目整体的交通环境比较理想，东临规划道路，南面紧靠世纪大道，西面接西安路，北侧临人民路?道路情况总体而言，车行出入较为方便快捷，具体道路信息如下：人民大道道路名称世纪大道西安路东侧规划路人民大道西安路道路方向东西向南北向南北向东西向道路等级快速路次干道支路次干道道路情况六车道四车道2车道四车道道路宽度　60米40米10米40米除项目前均隔离带有隔离带无无　无人行天桥　无无无无目前车流量目前较少较少较少一般　石大线的连接线正在有铁备注建造中路桥　　专业．创新．真诚．服务《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net物业分析大卖场分析休闲娱乐分析业态规划及物业建议物物业业分析—分析—地地块块交通交通环环境境（道路交通（道路交通条条件件））时间（自驾道路线路具体测量点+车程?项目距离周边的车程与时间：车）?往西：望康城国际：0.3KM　00:30项目距离周边的车程较短，沟通城区各方位都较便捷梅路风华苑：0.8KM01:00