重庆茶园新区静一项目营销合作建议书2012年2月重庆天晟渝都房地产顾问有限公司?工业地产概念?工业地产开发模式?工业地产企业盈利模式?工业地产与商业地产比较?产业地产定义?总部基地定义Part1Part2Part3Part4Part5Part6Part7何为工业地总部基地开重庆工业同项目所在区项目定位项目营销项目营销产发模式研究类市场调研域市场调研建议策略费用2012-02-28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案——工业地产概念综合性当工业地产与具体的产业地产以前合二为一，便诞生了一种综合工业地产是住宅、商服和综合性房地产开发。在一个产业集类用地外的第四种性质用地。群或产业基地中，将囊括各种工业类用地上可建的建筑物用类型的房产形态：商铺、办公途通常包括：工业制造厂房、楼、标准厂房、仓储、展览馆物流仓库和工业研发楼宇等。以及配套住宅等。现在不单纯指一种物业形式，更代表一种投资模式，一种盈利模式，一种产业发展模式，工业地产的含义更丰富了。重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023—63728388www.supercity.com3?2012-02-28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案——工业地产开发模式1工业园区开发模式此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。是目前我国最常使用的工业地产开发模式，也是主要载体。典型案例：苏州工业园日益成为高科技产业集聚、高科技企业集聚、研发机构集聚和高科技人才集聚的区域，科技创新的高地正在苏州工业园区迅速崛起。重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023—63728388www.supercity.com4?2012-02-28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案——工业地产开发模式2主体企业引导模式指在某个产业领域具有强大综合实力的企业，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。典型案例：上海金山的上海石化工业园区，即为在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延申及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023—63728388www.supercity.com5?2012-02-28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案——工业地产开发模式3工业地产商模式指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开发利润。典型案例：普洛斯上海西北物流园达8万平米，目前普洛斯已进入中国12个城市，拥有15个项目，面积约57万平米，其中包括在合肥的大型物流中心。重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023—63728388www.supercity.com6?2012-02-28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案——工业地产开发模式4综合运作模式由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，因此，会对以上三种开发模式综合使用。5私人业主开发模式目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023—63728388www.supercity.com7?2012-02-28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案——工业地产企业盈利模式直接直接销销售模式售模式国内常用模式先租先租赁赁再再销销售模式售模式完成租完成租约约，再整体，再整体资产资产打包出售打包出售开发开发商自己商自己经营经营最后整体打包上市最后整体打包上市国外常用模式重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023—63728388www.supercity.com8?2012-02-28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案——工业地产企业盈利模式以土地溢价增以土地溢价增值值而而获获取利取利润润完成基完成基础设础设施建施建设设后，后，进进行行项项目主目主题题包装包装与概与概念推广，念推广，实现实现部分或整体部分或整体土地转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商国国土地转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商内内进进行行项项目目开发开发，通，通过长过长期持有期持有经营经营收益或出售收益或出售产产品品获获利利通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合，实现项目收益盈盈通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合，实现项目收益利利通通过与过与工工业业企企业联业联合，按需合，按需订订制地制地产开发产开发模式而模式而获获利利模取得土地后，取得土地后，进进行行项项目主目主题题包装包装与概与概念推广，念推广，与与已确定主已确定主题题的企的企业联业联合，合，模按按产业产业企企业业需求需求订订制工制工业厂业厂房等房等产产品品项项目，目，实现实现最低最低风险风险下的下的项项目收益目收益式式提供提供针对园区针对园区企企业业的服的服务务而而获获利利为为入入园园企企业业提供提供员员工培工培训训、商、商务务活活动动的的组织组织等各等各个个方面的服方面的服务务重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023—63728388www.supercity.com9?2012-02-28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案——工业地产与商业地产比较商业地产商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，包括住宅或写字楼等底商、购物中心、综合市场等．工业地产工业地产是指以用于工业生产、仓储、运输、配套等各种用途的房地产形式，包括厂房、仓储、工业配套等。相似之处：二者都不是单纯的工业或者商业，均兼有地产、工业或商业、投资等多重特性；二者都是产业发展对于产业链条上各个环节要求越来越专业、越来越精细的必然产物。不同之处：商业地产与工业地产内涵截然有别，商业经营的专业化、大型化、集中化催生商业地产；工业生产的集中化、工业厂房要求的高标准化、生产与资产经营的专业化等催生工业地产。重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023—63728388www.supercity.com10?2012-02-28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案——工业地产与商业地产盈利模式比较开发商：一是通过与制造商合作开发赚取适当开发利润，自建再通过销售或者出租获取利润；工业地产盈利模式运营商：则以其专业的素质和优质服务赚取租金收人和管理费；小业主则是自己生产赚取利润，是出租获取租金回报。对于开发商而言：可售可租，盈利在于销售收入或者租金；商业地产盈利模式对于运营商来说：盈利主要在于以高素质、高标准的经营，以获取稳定租金和管理费为利润主要来源。重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023—63728388www.supercity.com11?2012-02-28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案——工业地产与商业地产盈利模式比较工业地产与商业地产二者盈利模式具有很大的相似性。最主要的区别在于土地投入成本，工业地产成本远远少于商业地产，据统计，工业用地的基准地价只有商业用地的1／4，而实际出让价格，工业用地只有同类地段商业用地的1／5到1／10，甚至更低。从而投资门槛较低这将是工业地产发展一个难得的好机会。当然，由于工业地产后期经营管理要求更加专业、更加复杂，所以国内至今涉及工业地产开发商屈指可数。对于工业地产和商业地产盈利模式。近来出现了一些新的形式，比如商铺信托，商铺期权，厂房信托，仓储信托等。由于行业环境和相关法律法规配套并不是很完善。中国地产证券化也将是一个不断摸索和改进完善的过程。总的来说，地产证券化是一种趋势。国外著名基金比如摩根士丹利、高盛、嘉德置地、普洛斯等已经把目光锁在了中国的商业、办公楼、工业等物业上。重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023—63728388www.supercity.com12?2012-02-28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案——工业地产与商业地产盈利模式比较重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023—63728388www.supercity.com13?2012-02-28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案——工业地产新延伸：产业地产实际上，工业地产已经出现了新的延伸——产业地产。目前，有关产业地产的话题被不断的提起，它标志着工业地产进入了新的发展阶段。联东u谷对产业地产的理解：产业地产是对工业地产在形势下打造一个全新的价值链的发展平台，是一个升级。目前，我们的产业由简单的制造业向高端的环节提升，我们的载体也从原来的工业厂房向物流园，专业园，总部基地功能剧增。另外就是产业的聚集，由工业地产向产业地产的升级，第一个是产业的升级，由制造业向支持性、服务性、战略性的产业升级；还有物流的升级；第三个是产业结构的升级，在园区内要形成二三产业的互动，补充，完成产业功能的互补和多元化。重庆市渝中区民生路283号重宾商务大厦10层023—63728388www.supercity.com14?2012-02-28重庆茶园新区静一工业用地项目营销提案——工业地产发展的