重庆建新南路综合体开发研究呈交重庆煌华集团2012/7/12顾问公司：深圳市新摩尔商业管理有限公司产业规划呈现“一城五片，多中心组团式”特征重庆市产业规划特征重庆的地形特点决定了其空间结构不同于一般平原型城市的“同心圆”或“方块状”，重庆的空间结构将呈现“一城五片，多中心组团式”特征，目前主城区划分为5个片区、16个组团和6个独立功能区。“五片”即按照“两江四山”的山水格局，将主城分为五大片区。都市区城市中心主要指中央商务区（CBD），由江北城、解放碑和弹子石滨江地区组成。城市副中心除已有的沙坪坝、观音桥、杨家坪、南坪以外，另外重点建设西永和茶园。由此形成“一个中心，六个副中心”的格局。重庆市产业规划特征分区组团构成功能规划人口最集中、功能最渝中组团、大杨石组中部聚集区域，大力发展团、片区以高端服务业为主的大渡口组团第三产业城市近期重点拓展区“一个中心，六个副中心”观音桥组团、两路组，以高新技术产业、北部团、蔡家坡组团、大汽车为主导产业，重片区竹林-礼嘉组团、唐点建设良好的城市人家沱组团居环境，塑造新重庆的城市风貌以会展、商贸、都市南部南坪组团、李家沱-旅游、科研教育为主片区鱼洞组团导的发展区西永组团、北碚组团城市未来重点拓展区西部、域之一，引导城市高片区西彭组团、走马功能品质组团式集约化发区展茶园组团、鱼嘴组团、五宝功能区、都市区工业拓展的重东部界石功能区、一品功点区域之一，同时发片区能区、展以会展业为主导的南彭功能区、惠民功第三产业能区重庆商圈市场专项研究重庆大型零售市场快速时尚品牌积极拓展重庆零售市场?NOVO在重庆解放碑开了第一家市独场立百摘要货。?诸如GUCCI以及WE等奢侈品、快速时尚品牌积极进入重庆零售市场。?购物中心的首层平均租金同比上涨4.2%达到726元/平方米/月。重庆商圈市场专项研究核心商务区富力海洋广场星光68大融城茂业百货重百商场王府井百货新世纪百货观音桥重百大楼美美百货新世界百货北城天街新世纪百货解碑放金鹰财富广场大都会日月光广场NOVO英利国际金融中心环球金融中心二、项目基地条件分析本案本项目位于重庆市江北区建新南路，比邻观音桥商业中心位置。项目占地X亩，建筑面积地上38万平方米。项目指标占地面积45056㎡）容积率13.0地上建筑面积36.68万㎡地下建筑面积53684万㎡拟建物业办公楼，住宅、公寓、商业基地用地条件较好，具有一定的规模性，利于城市综合体项目的打造。2、商业和房地产市场初步分析地块45056平方米，容积率建议13.0建筑面积建议36.68万平方米类别面积细分金额万元住宅13万平方米13万平方米×350045500酒店公寓8万平方米80000×400032000总部写字楼6.68万66800×60004800040008购物中心7万平方米7万平方米×600042000商业街区2万平方米2万平方米×40008000地上建筑面积36.68万平方米215500地下商业1万平方米1万平方米×60006000地下停车面积-1层4万平方米9×300027000-2层5万平方米小计247700土地费用36.68万平方米14.67亿元146720×4000元合计394400一期产品规划建筑面积26.8万平方米，三栋塔楼，住宅16万平方米，商业7.77万平方米，其中地下建筑面积25911,停车位,建议将交叉路口塔楼定位为SOHO,提升销售价格一期项目投资估算类别面积细分金额万元住宅16万平方米16万平方米×350056000购物中心4.77万平方米4.77万平方米×600028620商业街区2万平方米2万平方米×40008000地上建筑面24.21万平方米92600积地下商业1万平方米1万平方米×60006000地下停车面25911平方米2.59×30007700积小计106300土地费用24.21万平方米9.68亿元96800×4000元合计203100可以销售物业----产品一流前提下的估计类别面积细分金额万元住宅中大户型针对白领阶层平方18700060000平方米米，中小户型×16000=9607×13000=91000万00万元元公寓80000平方米8×15000122000办公楼61800平方米8×16000228000商业街区2万平方米2万平方米×2500050000地上建筑面积150000平方571000万元米毛利润57.1-39.44=17.66亿元毛利润，上交各种税费后，纯利润预计10亿元，今后用于招商和运营流动资金3000万元左右，保留购物中心8万平方米和10000平方米5A写字楼。可以销售物业----产品一般前提下的估计类别面积细分金额万元住宅中大户型针对白领阶层平方14200060000平方米米，中小户型×12000=7207×10000=70000万00万元元公寓80000平方米8×1200096000办公楼668000平方8×16000228000米商业街区2万平方米2万平方米×2500050000地上建筑面积150000平方496000万元米毛利润49.6-39.44=10.16亿元毛利润，上交各种税费后，纯利润预计6亿元，今后用于招商和运营流动资金3000万元左右，保留购物中心8万平方米。一期可以销售物业计算理论上毛利润为262000-203100=5.89亿元毛利润，用于滚动开二期,如果销售价格降低到大户型1.2万元，住宅1万元，项目没有销售利润。SOHO和住宅中大户型针对白领阶层平方23200080000平方米米，中小户型×16000=1288×13000=10400000万元万元商业街区1万平方米1万平方米×3000030000地上销售建170000平方262000万元筑面积米建议之一项目产品定位和设计水平对项目利润的影响较大。建议一期产品在明年十月前投放市场。100亩项目参考建筑设计模型如下：路南新建信和地王项目参考模型项目规划设计完善意见之一---突出一期购物中心形象强调入口设计，增加空中花园的功能空中花园重点借鉴难波城重视空中立体动线的引导空中花园不仅是景观中心，而且是人流聚集中心，是人流动线的重要组成部分。项目规划之写字楼研究建议写字楼高度限高230米以内。建议写字楼一栋超高层68层以内1-25层3000平方米每层25层以上建议在1600平方米以内建议酒店公寓为1-100米，100-230米作为写字楼部分。让写字楼拥有最好的景观资源，拥有福建商会联络更多企业总部进入。观音桥项目总部办公楼意向图建议防暴雨作为设计中考虑的因素对暴雨可能引起的洪水进行疏导，确保不能进入本项目地下室和商场，避免发生重大事故。四、购物中心和商业街区商业规划超市16000平方米建议在地下-1层化妆品和黄金珠宝，3000平方米手表等女装品牌25000平方米欧时力，钡宣，VEROMODA,影儿等深圳十大女装全部引进到男装10000平方米运动和休闲1000平方米儿童4000平方米电影院6000平方米KTV娱乐和儿童娱乐9000平方米娱乐和文化艺术中心3000平方米滑冰场室内娱乐设施和白领风格书店填补观音桥空白餐饮2万平方米KFC,麦当劳，星巴克等全部引进银行和电信营业用房一期77832平方米商业规划构思次要主力店6000建议在地下-1层和2层设置女装品牌25000平方米欧时力，钡宣，VEROMODA,影儿等深圳十大女装全部引进到化妆品和珠宝3000平方米男装10000平方米运动与休闲6000平方米儿童4000平方米电影院和滑冰6000平方米场KTV娱乐3000平方米娱乐和艺术中7700平方米儿童娱乐设施和美术馆填补观音桥空白心餐饮1.0万平方米KFC,麦当劳，星巴克等全部引进Hisense购Pla物za’s整中ove体心ral规l设pl划计ann与i意ng设向and计图it’sfacilities本项目主要竞争对手龙湖北城天街是本项目的主要竞争对手，该项目商业位置优越于建新南路项目，建新南路办公塔楼等价值高于北城天街。填补观音桥业态空白---满足婚庆业态要求1.5000平方米品牌酒楼和配套婚纱摄影中心，满足婚庆要求。2.精品超市引进华润OLE精品超市3.引进部分国际一线品牌和二线品牌以及国内一线品牌。满足中高收入者要求，方便顾客停车。形成观音桥商圈的旗舰型购物中心。五、关于项目引进资源的社会意义1.一流购物中心提升观音桥商圈竞争力本项目是观音桥最高品质的现代城市商业综合体项目，不仅在开发阶段上交各种税费，而且在开业后对地方经济发展具有重要贡献，提升整个观音桥的城市形象和品味。其中，10万平方米购物中心年销售额预计前三年分别为４，8，10亿元，每年纳税预计５０００万元以上，解决员工就业１６００人就业。2.为产业升级和发展总部经济助力8万平方米总部大厦预计吸引企业总部两家，同时吸纳金融创新服务相关企业入住，引导民间资本投入实体经济，不仅有利于搞活民间金融，而且有利于加快江北区产业升级步伐。引进一家以上企业总部，预计及每年多增加1亿元以上税收。杨宝民先生指导的长沙总部大楼-泊富中心260米高度3.本项目将引进观音桥商圈缺少的品牌和业态，提升观音桥商业辐射力引进50个填补空白的商业品牌的名品购物中心需要三年培育期，政府给予购物中心三年所得税减半政策。五十个品牌不仅包括著名时装品牌ＨＭ，ＺＡＲＡ，范思哲，著名化妆品兰寇，雅诗兰黛等，韩国女装ON&ON,SI、MINIMUM、Deco。包括深圳十大女装和韩国女装三十多个品牌。深圳市影儿时尚投资有限公司深圳玛丝菲尔时装有限公司深圳歌力思服装实业有限公司深圳市叶子服装实业有限公司深圳梁子时装实业有限公司淑女屋时装股份有限公司深圳市马天奴服装专卖连锁有限公司深圳东方逸尚服饰有