西郊庄园营销方案2012.7.16目录catalogue竞竞品分析品分析西郊庄园/区位交通西郊庄园含谷镇?西郊庄园位于西部新城—含谷镇，为政府继北部新区后第二个极力打造的热点居住区域，发展潜力不容小觑；?区域功能定位为都市后花园、近郊高尚休闲度假村，自然环境优美；?紧邻高速含谷下道口，未来轻轨7号线经过项目，离含谷车站700米，多条公交直达主城，交通条件极为便利西郊庄园/周边环境及配套项目周边工业园区较多，客户优势较为明显，但目前环境恶劣，影响了项目品质项目周边生态、休闲资源极其丰富，但目前生活配套主要还是依赖于含谷镇，商业、休闲娱乐配套较为匮乏西郊庄园附近楼盘有天赐温泉、海兰云天、金凤高尔夫、上邦高尔夫；生态旅游风景区有海兰云天风景区、白鹭自然保护区、皇田花卉、天赐温泉、长海生态旅游风景区西郊庄园/项目规划配套?西郊庄园总占地面积约为240亩，一期香格里拉别墅90亩，二期西郊庄园150亩，为纯独栋别墅小区，产品竞争力强?项目自身配套有会所、餐厅、茶楼、自耕农场、小超市、网球场、游泳池，能基本解决日常简单生活配套，但商业及娱乐休闲配套并不完善西郊庄园/主力产品面积：242平米，另送142平米地下室，总建筑面积面积：392平米，另送173平米地下室，总建筑面积384平米502平米花园赠送：320-475平米花园赠送：330-610平米特点：赠送面积较大，花园舒适大气，二楼全套房设特点：赠送面积较大，客厅挑空设计，起居室相对独计，动静分离，私密性较强立，每间卧室均配备单独卫生间，私密性较强；双车位赠送，品质较高注：目前在售的面积段为380-700平米产品竞争力：全独栋设计，赠送面积非常大，产品竞争优势明显资源：生态旅游风景区较多，环境优美、空气清新，生态项目资源极其丰富核心价值交通：紧邻含谷下道口，公交、轻轨，交通极为便利提炼区域规划：继北部新区后第二个政府极力打造的热点区域，发展潜力巨大竞品分析西区项目分布本案位于含谷，属于九龙坡西区板块，该板块的竞争项目数量不多，目前在售的有缇香小镇、晋本案愉碧怡林畔、上邦高尔夫、恒大金碧天下、晋愉大岭湖上邦高尔夫晋愉碧怡林畔恒大金碧天下晋愉大岭湖缇香小镇总建面总户容积价格开盘交房项目名称开发商楼盘形态（万M2）数率（元/M2）时间时间上海城开集团重庆德缇香小镇1338500.5类独栋300-400万/套2011-62012-12普置业有限公司联排、类独栋400-500万重庆腾祥实业有限公独栋上邦高尔夫87/0.29/套20102012-12司、独栋800万/套起双拼、叠拼晋愉碧怡林畔晋愉林畔地产3.7990.8联排最低价310万/套2011-102012-102012-6-2012-12-恒大金碧天下恒大地产79.760000.99双拼、独栋7058元/平米起24302012-7-晋愉大岭湖晋愉地产50/0.2独栋、双拼暂未定201331竞争项目/缇香小镇产品类型类独栋价格类独栋280-430平米，总价300-600万/套交通华福大道、成渝高速、外环高速，道路通达性较强，但公交配套尚不完善客户情况主要以西彭、白市驿、双福镇以及周边区域客户为主，因离主城较远，项目内景观资源丰富，客户多考虑作为第二居所主打卖点公园、产品细节、陶家镇升值潜力及开发商品牌配套?80000平方山地公园及体育设施配套?3所小学4个幼儿园；?周边陶家镇配套、贝迪颐园、天赐温泉竞争项目/缇香小镇面积：301平米面积：392平米户型：四室三厅三卫户型：五室三厅三卫特点：赠送面积78平米，花园赠送较小，约130平米特点：端头户型，花园赠送较大，约280-400平米，，仅配置一个车位，二楼套房设计，每个卧室均有露台双车位配置，二楼全套房设计，舒适大气竞争项目/缇香小镇缇香小镇仅2011年5月在晨报和商报上有过三次推广，现场也仅有一次清明节踏春及六一儿童节的亲子活动，近期正在开展渠道活动。竞争项目/缇香小镇?缇香小镇目前在售为二期，面积段在280-430平米的类独栋产品?2011年6月二期首次开盘，共推出108套，目前仅售出6套，销售情况较差共108套销售总价：销售量：300-600万元/去年去年66月月开盘开盘至今年至今年77月月套6套缇香小镇月均去化不到一套，滞销原因主要有以下几点：?距主城较远，将此处作为第一居所的客户较少?产品赠送面积无吸引力?配套设施不完善?线上及线下推广活动非常少，市场知名度不高竞争项目/晋愉碧怡林畔产品类型联排价格约为310-500万/套交通?多条线路直达主城各区，道路通达性强?临近轻轨2号线，步行约10分钟客户情况以九龙坡区客户为主，周边区域客户也占了较大比重，因该区域已发展成熟，交通便捷，多为自住型客户主打卖点地铁沿线、景观居所、特色别墅配套?晋愉林畔项目自身配套齐全?临近轻轨站，快速与主城各区相连，共享主城配套；?临近巴国城，共享其娱乐、餐饮、购物、休闲、教育等全方位便捷配套。竞争项目/晋愉碧怡林畔面积：300平米面积：250平米户型：7室两厅五卫户型：四室两厅五卫特点：实得面积392平米，花园赠送面积190平米特点：实得面积370平米，花园赠送面积较小，仅，卧室数量较多，方便大家庭居住40平米竞争项目/晋愉碧怡林畔晋愉碧怡林畔3月、4月、5月在晨报、商报上共有10次报广宣传，周末现场也经常举办讲座、DIY等活动。竞争项目/晋愉碧怡林畔?晋愉碧怡林畔供应户型以300平米左右的中小户型为主；占到了二期项目的85%左右；?该期项目自2011年5月以来先后三次开盘，共推出房源146套，现在剩余房源约为6套，月均去化10套左右；?小户型总价低、得房率高，有助于快速去化销售总价：销售量：310-500万元/去年去年55月月开盘开盘至今年至今年77月月套140套月均去化量：约10套缇香小镇月均去化10套，热销原因主要有以下几点：?紧邻双山工业园及地铁站，交通便捷?项目周边配套齐全，生活方便?大规模的宣传积聚了人气，促成销售竞争项目/上邦高尔夫产品类型联排、独栋、双拼、叠拼价格联墅总价140-150万元/套类独栋总价400-500万元/套独栋总价800万/套以上交通230（沙坪坝——大竹林）127（金砂水岸——江北农场）615（石马河——两路口）114（玉带山——朝天门）604（通用厂医院——刘家台）客户情况主要以白市驿、江津、大学城以及周边区域客户为主，因高尔夫及自然环境资源丰富，但交通与生活配套稍有不足，多以投资型客户为主主打卖点山、水、林、泉景观及高尔夫资源配套五万余方的商业配套；高尔夫球会所；体育设施及学校配套竞争项目/上邦高尔夫面积：160平米联排户型：三室两厅四卫特点：实得面积220平米，花园赠送面积较小，约30平米，卧室无露台，户型一般，无太大特点竞争项目/上邦高尔夫上邦高尔夫4-7月共有9次报广宣传，主要是针对联排别墅，主打价格牌。路口拦截及渠道销售也为项目的销售起到重要作用。竞争项目/上邦高尔夫?上邦高尔夫国际社区二期主要由面积在145-264㎡的双拼及联排别墅构成，早在2009年10月已开盘，目前C组团联排剩余40套，三期独栋剩余30套；?总价：联墅总价140-150万元/套；类独栋总价400-500万元/套；独栋总价800万/套以上。联排因价格优势，2-6月共销售163套；类独栋因总价较高，月均去化约为2套。上邦高尔夫销售原因分析：?联排别墅面积小、总价低，以低价吸引客户?线上及线下推广为成家积聚人气?高尔夫、山、水、林、泉等景观资源增加了产品附加值竞争项目/恒大金碧天下产品类型双拼、独栋价格7058元/平米起交通（1）高速路情况：距成渝高速公路走马入口3公里，距重庆市中心21公里，重庆绕城高速公路从旁经过；（2）轨道交通情况：距成渝铁路江津站16公里，西部新城火车站规划方案即将出炉，规划中12号线（华岩-白市驿-走马-双福-江津）从旁经过；（3）公共交通：陈家坪长途汽车站——双福（成渝高速，25分钟）西彭——双福（华福路）、沙坪坝石碾盘——白市驿——走马（老成渝路）客户情况以大西区的客户为主，以首置别墅客户且多以自住为主主打卖点山景、湖景、原生公园、开发商品牌、价格优势配套恒大金碧天下拥有8.5万平方米的国际级配套，包括有五星级酒店及“六大国际中心”（会议中心、运动中心、健康中心、娱乐中心、饮宴中心、商业中心）竞争项目/恒大金碧天下面积：建面238平米特点：地下室带天井花园，二楼全卧房设计，仅主卧为套房设计，且仅主卧配备露台，赠送面积非常少竞争项目/恒大金碧天下?恒大金碧天下5、6、7月共做了25次报广宣传，力度较大，现场活动也在持续进行，提升了市场知名度，积累了大批客户群?同时，DM单直邮、短信、派单、重要路口拦截等宣传方式也持续进行?现场进行电话销售为销量较好的重要原因竞争项目/恒大金碧天下?恒大金碧天下于2012.6.24盛大开盘，当天推出96套双拼别墅，开盘劲销，面积区间237-320平米，7058元/平米起；?紧急加推20套房源，销售情况较好；?赠送160-430平米花园，更有85折优惠上邦高尔夫销售原因分析：?联排别墅面积小、总价低，以低价吸引客户?内部景观资源丰富、项目配套齐全?开发商品牌优势?线上活动与线下活动相结合，宣传力度较大竞争项目/晋愉大岭湖产品类型独栋、双拼价格暂未定交通距成渝高速走马出口约2公里，到重庆内环10分钟车程，到主城中心商圈约35分钟车程，到江北机场仅35分钟车程。项目旁轨道5号线、轨道7号线畅达全城客户情况/主打卖点湖泊、公园、温泉、庄园、奢华豪宅配套项目内湖泊、公园景观资源丰富，并配备有48栋商业别墅，能解决项目内生活、商业需求竞争项目/晋愉大岭湖晋愉大岭湖本月底将