谨呈：四川紫瑞融鑫房产实业有限公司紫瑞融鑫?内江项目定位报告中国·成都成都全心地产投资顾问有限公司CHENGDUQUANXINREALESTATEINVESTMENTCONSULTINGCO.，LTD2011·01·全心·全意·全程·全效·定位报告思路One宗地Two市场Three定位·全心·全意·全程·全效2·1宗地宗地位置分析项目位于内江市汉安大道南侧，铁路交通便利，商业交通配套完善本项纵向汉安大道，西胜路，道路兴盛路横向大千路，西林大道，太道路白路，蟠龙路轨道内遂铁路，成渝铁路，交通成渝快铁·全心·全意·全程·全效·1宗地区位金山国际社区道西汉安国际社区林汉安大道太本大电信内江公安局白大厦案路·全心·全意·全程·全效4·宗地四至交通便利，属于内江政务，商业集中地，人流，1宗地信息流，物流配套完善项目四至及现状北项目四至西东北：沱江河南：双柏路西：规划路及40米绿化带（目前不存在）东：快铁内江东站南宗地现状宗地周边居住氛围较佳南面为电信家属业，消费能力较强，商业氛围较为分散，目前还未形成聚合，商业品质较低。·全心·全意·全程·全效·1宗地家乐福本项长江长大酒店项目配套卓尔购物广场·全心·全意·全程·全效·1宗地项目配套?人文：东兴核心区，十分钟即可尽享沱江美景，十分钟即可欣赏大千文化?教育：内江六中、内江职业技术学校、汉安小学、广汇幼儿园配套完?酒店：大千国际酒店、长江长酒店善?购物：卓尔百货、惠尔家超市?美食：紧邻四川省级特色餐饮文化美食街·全心·全意·全程·全效7·1宗地优势（S）劣势（W）?周边商业氛围及品质差；?商业公园具备打造先天条件；?周边发展不成熟，片区整体形象?项目交通便捷度高，紧靠快铁SWOT策略推导还不高；内江东站，以及即将扩建的老成?宗地紧靠快主干道，噪音，高容区。积率等对项目的影响。机会（O）发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势?位于城市扩张方向，且处于内江几大核心发展区域交汇处，前景看利用项目的门户优势，打造突出项目的门户特点，用多好；TOD模式项目；种物业形态的组合来突显项?项目开发产品选择空间大；?项目位于内江门户位置，具备迎目的特点；接内江新一轮房地产开发浪潮的潮头地位。发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁威胁（T）?并非内江城市发展的核心区域依靠快铁，和滨河优势，打完善项目自身配套规划，突?项目面临众多纯居项目的激励竞争。造综合性TOD项目，并通过出快铁门户位置；?项目自身周边还有工业性质用地产品差异化来增加项目竞争，转性后商业比例不低于50%。力；·全心·全意·全程·全效·项目核心价值新城交通核心带枢纽·全心·全意·全程·全效·定位报告思路One宗地Two市场Three定位·全心·全意·全程·10全效·2市场宗地周边重点楼盘?宗地位于内江东兴区汉安大道和西林大道交汇地；扫描?东兴区为内江新城重点开发区，2011年土地集中供应区2011土地集中供应2011土地集中供应区海棠雅居花千谷金山国际汉安国际区本项西雅图金山城锦绣富沃城南亚风情苑卢浮春天汗安首座世纪滨江·全心·全意·全程·11全效·2市场重点楼盘基础数据扫描面积区间项目名称总建筑面容积率总户数赠送比例单价（元/㎡）总价（元）销售状况（㎡）10.16万金山国际460-1221100-现二手房440035万售罄㎡2期3600，31、2期售罄花千谷2.5万㎡3.560-10042015%期预估4500左38万，3期排号右海棠雅居99913㎡4.580-12085230%预估5000左右43万还未排号（公寓）西雅图金山余高层的133.4万㎡2.4780-130370010%450040万城层和顶层世纪滨江22期已售完，35.2万㎡4.7690-120360015%450043万期3期未排号汉安首座53484㎡6.6826-1306005%410037万排号2期已售完，卢浮春天85400㎡2.180-90100068%480043万3期开始排号总14栋，已南亚风情苑146667㎡2.260-130150030%450042万销售9栋锦绣富沃城小户型5700，小户型22万，1.3万㎡6.040-11021025%已销售85%（公寓）大户型4800大户型43万·全心·全意·全程·1212全效·2市场重点楼盘面积区间?区域主力户型面积在80—100㎡左右，小户型在60㎡左右，大户型到120㎡左右·全心·全意·全程·1313全效·2市场重点楼盘小面积分布?30—50㎡的小户型市场供应较少，是目前市场机会点；·全心·全意·全程·1414全效·2市场楼盘研究?锦绣-富沃城位于本项以南200米内?该项1-3层为商业，4-24层为电梯公寓锦绣-富沃城：1楼底商售价118㎡-21360元元/㎡120㎡-18800元/㎡59㎡-22800元/㎡148㎡-19800元/㎡?2楼商业售价：524㎡-10600元/㎡518㎡-9400元/㎡?3楼商业售价：540㎡-9600元/㎡532㎡-8400元㎡?4-24层公寓售价：40㎡-5480元起（均价5700）86㎡-5118元/㎡111㎡-4868元/㎡·全心·全意·全程·15全效·2市场内江综合体商业研究艾尚百货：1-3楼国美电器4-5楼服装、百货室内购物街90%铺面关门，人流量非常少铺面开间：4m×5m·全心·全意·全程·16全效·2市场内江综合体商业研究大千百货：1-7楼商业1-3楼业态：化妆品、服装4-7楼业态：茶楼、电影院，8-27楼家属住宅楼，住宅面积区间：40-120㎡，现价4500元/㎡·全心·全意·全程·17全效·2市场内江综合体商业研究卓尔广场是内江现经营较好的商业中心之一，入驻商家都是采取联营方式，按品牌扣点·全心·全意·全程·18全效·2市场市场结论?赠送空间基本在15%及以上，甚至达到68%；?90%的户型面积在60-120㎡之间，主要针对的是首次置业者和改善需求者；?公寓40㎡左右的户型主要针对的是老年人，大概占到整个市场份额的10%左右；?通过市场的走势，2011年，市场的主力总价攀升至45-50万，?25万左右的小户型去化速度较高，同时交易实现高单价。?市场整体均价接近4500元，以房地产行业及区域整体走势，2011年将达到5000元。·全心·全意·全程·1919全效·区域市场蓬勃发展，价格走势一路上扬1.赠送空间已是必备；2.控制总价较为重要；3.以中小户型为主力；4.充分利用华联价值；·全心·全意·全程·20全效·定位报告思路One宗地Two市场Three定位·全心·全意·全程·21全效·Situation前文分析的现实情况汇总1土地属性：城市新区核心地段2市场情况：区域竞争激烈，同时市场发展空间巨大3客户需求：改善需求旺盛，商业配套稀缺·全心·全意·全程·22全效·3定位全心对紫瑞发展目标的理解1企业层面企业战略布局，进军内江房地产，需要项目的高位成功2项目开发层面以项目品牌树立企业品牌，打响介入内江市场的第一炮3品质和销售层面品质是价格和品牌的支撑，销售是最终目标4现金流层面提供安全、稳健的现金流，支撑公司持续稳健发展·全心·全意·全程·23全效·Comparison需要解决的矛盾和问题1进入新市场，如何避免水土不服的风险？2零认知度与高端品牌需求的矛盾？3如何取得市场竞争的比较优势？·全心·全意·全程·24全效·3定位竞争战略抉择核心问题常规发展的可能结果紫瑞公司的期望目标?项?打目缺乏足够竞争力，销售速度低迷；造标志性项目；?市?实R1R2场价格难于突破，利润空间受限；现利润最大化；核心问题：如何避免风险的同时实现项目溢价·全心·全意·全程·25全效·3定位竞争战略抉择竞争战略抉择行业领袖非主流市场?项目规模较小，同时开发商领导者挑战者品牌尚未建立，难以占据领导—垄断价格—改变游戏规则者地位。但项目区位属性较佳—产品有不可重复性—强调新的评估标准，可顺势而为；—过河拆桥—强调产品的特色和价值?通过前面的研究发现，作为区域核心商业综合体，有别于跟随者补缺者其他完全以住宅为主的项目，因此项目同时还具备挑战者的—搭便车，借势—目标明确，挖掘客户—以小博大，杀伤战术—瞄准市场缝隙特质，而这正是项目取得突破—价格战的制造者—创新产品和需求点的关键所在。非行业领袖，中大规模市场敏锐的机会主义者?挑战者战略实现利润——挑战价格空间与产品新规则·全心·全意·全程·26全效·3定位开发策略建议住宅产品“公建相”空间大放送引入产品创新，点亮市场外在为公建相，把握市场主流需求，根据挑战者竞争战略，卖公建的价格；将性价比进行到底。做创新产品，产权为住宅70年，一是SOHO产品，随意组合，形成竞争优势，二是LOFT产品，超高空间，将本地块住宅指标用足。三是空中底商，6层平台，卖使用产权，引进商业·全心·全意·全程·27全效·整体定位建议新城市中心TOD综合体TODtransit-orienteddevelopment发展定位内江新城片区，未来发展的风向标板块定位板块中心区功能定位综合体，商业、娱乐、住宿一体化·全心·全意·全程·28全效·形象定位内江首席TOD都市之心这里毫无争议的繁华所在毫无保留的全城所望·全心·全意·全程·29全效·业态定位建议HOTEL+SOHO+SHOPPINGMALL+APARTMENT商务酒店产权酒店式公寓+商务公寓SOHO商住兼容型SOHO办公住宅商业体以超大型卖场为核心依托的购物中心——北京华联创意商业高空江景休闲会所住宅社区高空临水都市社区·全心·全意·全程·30全效·3定位客户构成分析（一）各版块成交客户统计版块名称老市中心组团东兴综合组团临江组团内江本地客户45%20%35%周边区域（