莱蒙水榭春天5期开盘简报中原地产·事业六部2012年06月11日本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。项目基本情况项目资料开盘情况价格策略成交客户营销节点水榭春天效果图水榭春天区位图户型分析莱蒙?水榭春天CBD中央居住区首席大盘——总占地面积约16.7万平米，总建筑面积约56万营销启示平米。目前开发的是五期，住宅总建筑面积140080平米，总套数1413户。莱蒙?水榭春天傲踞新中心龙华新区核心地段，是目前深圳市场上价值成长性最高的区域；56万平米成熟大社区，浓厚的生活氛围将给老人、小孩丰富的生活环境；水榭系纯正的豪宅打造沉淀及莱蒙集团上市公司背景，是项目精于品质的保证；高铁深圳北站、地铁红山站、快速干道福龙路等三维立体交通汇聚于此，15分钟CBD生活圈，25分钟融合深港，3小时南中国城际生活，8小时畅达全国；三期沃尔玛已进入开业倒计时中；周边幼儿园、小学、中学一站式教育一应俱全；项目拥有总体量超18万平米纯正的亲地式园林，享受移步异景的公园生活。项目基本指标项目名称莱蒙·水榭春天5期项目地址龙华二线拓展区人民南路旁项目资料开盘情况占地面积167000平方米建筑面积560000平方米价格策略深圳市水榭花都房地开发商建筑类别塔楼小高层高层产有限公司成交客户营销节点容积率3.44绿化率35%户型分析开盘时间2012年6月10日物业管理莱蒙物业营销启示总共1413户；停车位1770个（另外物业费3.1元/平方米·月总户数商业单独配置了300个停车位的停车场）开盘情况销售情况到场客户情况选房流程现场管理项目资料?本次开盘采用的是抽签的方式，抽到即进开盘情况?上午7:10开始签到，10组VIP签到区，2组新客户签到区价格策略?9:30正式开始选房签到区、成交客户客户等候区营销节点户型分析营销启示开盘情况销售情况到场客户情况选房流程现场管理推售产品分析项目资料本次首先推出1、2、3#A、B座；4#B座；5#A座，75-255平米二房到四开盘情况房的平层，共计909套，随后加推4#A座144套单位，共计推售1053套价格策略户型户型结构户数（套）成交客户255平米三室两厅两卫52营销节点88平米三室两厅一卫609+116户型分析户型136平米三室两厅一卫56明细营销启示146平米四室两厅两卫57+2875平米两室两厅一卫135开盘情况销售情况到场客户情况选房流程现场管理推售单位明细项目资料开盘情况价格策略成交客户营销节点户型分析营销启示首批推售单位加推单位开盘情况销售情况到场客户情况选房流程现场管理销售情况分析项目资料开盘情况价格策略成交客户营销节点户型分析营销启示?销售情况：截止到中午11:30，现场销控285套。下午1点加推4A栋144套，截止到下午5点，现场销控830套，销售率约为80%开盘情况销售情况到场客户情况选房流程现场管理项目资料?现场总共有3000人左右，大部分都开盘情况是夫妇一起价格策略现场人气火爆，等候区客户情绪较成交客户为稳定营销节点户型分析?现场客户约2000批营销启示?到9:30共签到约为1400批客户，其中约1200批是VIP客户开盘流程——现场分区较清晰销售情况到场客户情况选房流程现场管理开盘总平图项目资料开盘情况价格策略成交客户营销节点户型分析营销启示选房流程——常规流程销售情况到场客户情况选房流程现场管理项目资料选房流程开盘情况7:10客户签到，领取排队进入等候区（舞蹈、唱歌9:30开盘仪式开始价格策略号码（正副帖）、有奖问答）成交客户按领取到的号码排队进入客户进入销控区确定房号客户进入选房缓冲区选房等候区（每次10营销节点组）户型分析客户选房成功后到财务区客户到签约区签订认购书复核，选房结束换取定金收据营销启示现场总控大体良好，小处有瑕疵销售情况到场客户情况选房流程现场管理项目资料开盘情况价格策略现场管理较稳定成交客户营销节点?签到区控制严格，新客户需要查开盘不足：征信拿到号贴才可以进入等候区户型分析?现场未做好疏导，排队区没有?选房等候通道每次喊号10组，每合理公布销控，细节控制不足营销启示组客户只能带一名家属进入。?选房等候缓冲区根据客流量安排?一对一销售管理稍显松散进入，要准备好资料才可以进去?销控、财务两区未用隔板隔开?内部选房区、财务区宽敞，里面，导致客户换房增多布局合理?销控区与财务区稍大水榭春天成交折实均价2.1万元/平米成交价格（整体均价为21000/㎡）项目资料户型价格区间（折实）开盘情况75㎡16000-19000元/㎡88㎡19000-24000元/㎡价格策略135-146㎡23000-24000元/㎡成交客户255㎡25000-27000元/㎡营销节点定价亮点户型分析?在2栋、3栋、四栋的局部88㎡户型实行了分层一口价制度，2~4层一个价营销启示格、5~18层一个价格、19~29层一个价格。?有大阳台的一个价，没有大阳台的一个价。?价格层差不大，总价相差两到三万。景观朝向差别同样两到三万。优惠政策—很具吸引力项目资料优惠措施开盘情况?VIP客户登记查询征信冻结5万认购可享总价减少1万，享受优惠99折价格策略?开盘当天成功认购享受优惠97折成交客户?一次性付款享受98折，按揭99折营销节点?5天内按时签约额外享受99折户型分析?团购再享受优惠99折（企业团购才有）营销启示首次置业、刚需客户居多，福田和龙华客户占绝大多数客户项目资料情况开盘情况客户来源客户年龄职业构成置业目的价格策略?客户主要来自?多为中年客户?IT，金融等?首置首改客客户描述福田和龙华，，以30-45岁热门行业为主户居多，且营销节点占到了绝大多年龄段为主要职业以及部较多自住客数，还有一部?大部分都有小分民营企业老户户型分析分罗湖的客户孩板?在市区上班的营销启示居多部分客户访谈成交客户项目资料陈先生：来自罗湖区的陈先生夫开盘情况妇购买的是A座3栋B座10楼C户型，优惠后的总价是价格策略150万。据他谈到，此次的价格让他感觉比较适中，而且前客户描述段时间央行降息，他和妻子考虑再三后决定购买水榭春天5营销节点期的88平米的三室两厅。户型分析未成交客户营销启示未成交客户许先生：一直在水榭春天张先生：认为房价还会进一期租房子住。未购买一步下探，暂时观望，的原因是没有选到心目多考虑考虑。而且因为中理想的楼层。工作需要经常出差。重要营销活动—高调起势、各大网络造势，知名度高涨4月20日5月18日5月24日6月10日项目资料开盘情况莱蒙?水榭春全系列七套样VIP客户登记中天5期春鸣发板房开放开盘布会活动：验资5万可价格策略活动：户型图对外公开享开盘额外1个点活动：折扣为活动：推出千万置业基优惠，总价减一万97*99*99折金，5期新房十年免租成交客户。权为深圳止渴（企业团购99折）营销节点宣传：网络、短信、户外户型分析?网络：搜房网、房信网、新浪乐居、搜狐、爱房网均有宣传营销启示?短信：释放认筹、开盘信息?报刊：南方都市报、特报热销户型从销控图可以看到，3栋A座的88㎡户型与146㎡户型，5栋的项目资料88㎡户型和75㎡户型销售较好，几近售罄。由于88㎡户型存在分层一口价，价格合理。所以热销户型为小户型也很好理解。开盘情况价格策略成交客户营销节点户型分析营销启示主推户型1栋AB单元3室2厅2卫2厨255.00㎡项目资料开盘情况价格策略成交客户营销节点户型分析营销启示主推户型2栋A座ABD单元、2-4栋B座BCDE单元、5栋ABCRS单元3室2厅1卫1厨88㎡项目资料开盘情况价格策略成交客户营销节点户型分析营销启示主推户型2栋A座C单元B座A单元136.00㎡3室2厅1卫、3-4栋B座A单元146.00㎡4室2两厅2卫项目资料开盘情况价格策略成交客户营销节点户型分析营销启示主推户型5栋A座DEFGT单元2室2厅1卫1厨75.00㎡项目资料开盘情况价格策略成交客户营销节点户型分析营销启示营销启示项目资料?价格是刚需客户最为在意的关键点，对于价格变动客户反应最为敏感开盘情况?价格策略是本次开盘相对较成功的因素，合理的定价及优惠活动能够价格策略吸引更多的客户成交客户?大园林，大社区，商业配套，豪宅品质以及交通配套也是客户青睐的营销节点硬件设施户型分析?产品的品质也是吸引客户的关键点，水榭春天的产品都有较多的拓展营销启示面积还有动静完美分区的最大化空间实用率，以及超大宽景阳台，这都成为刚需客户关注点——Thanks——