跨越蓝海之中英街壹号营销策略案本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报?告的任何部分都不可被擅自引用、CopyrightCentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|1目目录录体系体系宏观市场认知CatalogSystem区域市场概况探知蓝海未来竞争局势推广形象突破包装展示突破突破蓝海价值提升突破客户挖掘突破营销执行策略入市价格预判制定蓝海战略商业定位策略入市时机建议中原团队展示及附件重点问题解答Codeofthisreport|2part1探知蓝海宏观市场认知宏观市场认知区域市场概况区域市场概况未来竞争局势未来竞争局势Codeofthisreport|3国务院不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放松，促进房价合理调整Codeofthisreport|42011，政策频出，限购！打压不断！限贷！限价！二手房评估价征税！月度零增长！中原关于未来房地产调控政策走势的观点巩固为主执行不力，待加强-限贷政策-1000万套保障住房-限购政策-房价控制目标政策政策研研判判视房价走势而定视房价走势而定-限购政策扩大化-新的行政手段-房价快涨的城市政策调控仍将持续预判2012年的房地产市场更加严Code峻ofthisreport|6从现状探寻未知的未来……片区现状2011年由于梅沙别墅无集中成交，故量价走势比较真实地反映了盐田片区普通住宅的市场走势2011年1-9月份成交新房成交走势图25022625000199901931721220229187912001850520000163165522238519731150东港印象、春天海开盘1839415000新政影响期16020万科拿地消息10610490加强限价令、推盘量少100海山道1号销售7710000535250335000002011201101201102201103年201104盐201105田价格201106201107201108趋201109于平201110成交套数单价数据来源：国土局统计数据??11月月份份受万科拿地和海山道受万科拿地和海山道11号号集中入市影集中入市影响响，，盐盐田片田片区区价格量价价格量价齐齐升；升；?稳?2-42-4月月份份收到春收到春节节和新政影和新政影响销响销售量大幅下降，但售量大幅下降，但开发开发商商并并未采取降价措施，均价未采取降价措施，均价变变化不大；化不大；??5-75-7月月份东份东港印象、春天海港印象、春天海开盘开盘加上海山道加上海山道11号号促促销销力度加强，出力度加强，出现现一波量升价跌走一波量升价跌走势势；；??77月后，受到加强限价令影月后，受到加强限价令影响响，各，各盘销盘销售量急售量急剧剧萎萎缩缩，海山道封，海山道封盘导盘导致均价大幅下跌；致均价大幅下跌；??1010月上月上东湾开盘东湾开盘，增加新的供，增加新的供应应量，同量，同时时拉高整拉高整个区个区域均价。域均价。Codeofthisreport|8根据区域项目的地理位置，可以将盐田市场分为以下三个区域梅沙片区盐田港后方陆域沙头角中心Codeofthisreport|9沙头角历年开发项目2002年东埔海景花园山海华庭东海丽景蓝田壹瀚海翠庭2003年和亨家园皇家海湾公馆2004年倚山花园二期东海丽景二期幸福湾碧桐海苑瀚海东岸海韵庭园金港盛世2005年东方海岸东海丽景二期幸福湾碧桐海苑瀚海东岸海韵庭园金港盛世2006年和亨中心广场东部翠海轩2007年新世界倚山花园三期中海半山溪谷宝桐居海滨假日裕达华庭旭飞桐林半山2008年山海家园山海阳光盛世名门蓝郡2010年幸福海2011年海山道一号，上东湾?片区房地产市场发展缓慢，相对稳定和独立，名盘较少。Codeofthisreport|10片区现状盐田区项目地图（不含别墅）八十步海寓八十步海寓八十步海寓八十步海寓东东东东港印象港印象港印象港印象钻钻钻石石石湾湾湾钻石湾佳兆佳兆佳兆佳兆业业业业三、四村改造三、四村改造三、四村改造三、四村改造项项项项目目目目金山碧海金山碧海金山碧海金山碧海春天海春天海春天海春天海畔山公寓畔山公寓畔山公寓畔山公寓倚山花倚山花倚山花倚山花园园园园三期三期三期三期昊昊昊昊海海海海君君君君悦悦悦悦海山道海山道海山道海山道1111号号号号蓝蓝蓝蓝郡郡郡郡左左左左岸岸岸岸万科万科万科万科滨滨滨滨海海海海综综综综合体合体合体合体项项项项目目目目蓝蓝蓝蓝郡郡郡郡蓝蓝蓝蓝郡郡郡郡西西西西缇缇缇缇上上上上东湾东湾东湾东湾中英街壹中英街壹中英街壹中英街壹号号号号Codeofthisreport|11片区在售典型项目海山道1号创建业房地2011年1月9开发商产开发有限开盘时间日AbAa公司栋栋B栋E栋项目地址盐田区政府旁（深盐路与海山路交汇处）D栋总建筑占地面积1.95万㎡13.1万㎡面积C栋商业面积25000㎡建筑类型高层塔楼容积率5.2栋数6栋高层727户（可56-175㎡的1-户数户型面积2011年1月9日开盘当天推463套，销售约120售463）4房套，50㎡-75㎡两房，89㎡三房销售较好，均价2.1交楼标准毛坯楼层13-30层万元/㎡。后期主推大面积户型，主力去货价格在2.3东南亚热带园可售单位463户园林万元/㎡。热销期周均销售10套，目前剩余21林风格套，2.4万元/㎡项目说明：项目未售两栋为返迁房，目前正在转现售，预计2012年上半年推出一栋，主力户型46㎡一房，125㎡三房，88套，预计售价2.2万/㎡。Codeofthisreport|12片区在售典型项目海山道1号——客户情况客户组成：成交客户类型：港澳台龙岗其他9%3%?在盐田开厂或经商的私营企业主宝安3%1%盐田?盐田事业单位高级工作人员南山45%4%?在盐田上班的香港客户?福田盐田当地换房客户12%罗湖?福田、罗湖投资客户23%项目在开售初期70%客户为沙头角和盐田港客户，但启动大规模转介后罗湖福田客户比例逐步上升，关内客户集中在罗湖莲塘和福田北。购买群体主要是在盐田换房客户，罗湖、福田在盐田工作或开厂客户。Codeofthisreport|13片区在售典型项目上东湾鹏广达房地产2011年10月1开发商开盘时间开发有日限公司项目地址盐田中心区深沙路与沙盐路交汇处占地面积5845㎡总建筑面积52894.28商业面积——建筑类型高层塔楼容积率6.33栋数2栋48㎡两房，802011年10月3日开盘当天推444套，销售约170套，户数480户型面积㎡四房48-60㎡销售较好，均价2.3万元/㎡。88㎡三房改交楼标准毛坯楼层32层四房单位价格在2.6-2.8万元/㎡，总价过高，销售速度相对较慢，算上赠送面积，折合单价15000元/可售单位480园林架空层园林㎡项目说明：项目经过两年的纠纷后，终于在9月23日取得预售证。由于拖延时间过长，前期积累客户流失严重。但项目位置优越，产品赠送高，卖场氛围包装到位，项目开盘销售结果比较理想。Codeofthisreport|14片区在售典型项目上东湾——客户情况客户组成：成交客户类型：龙岗港澳台其他宝安1%13%1%?中英街经商的私营业主1%南山?盐田事业单位中级工作人员2%?福田在盐田上班的香港客户4%?罗湖盐田盐田当地首次置业者7%71%?福田、罗湖投资客户项目开售不到一个月，开盘销售约250套，其中7成以上为沙头角、盐田本地客，由于靠近口岸，香港客户也占了一定比例。项目为消化前期积累客户未启动转介，故罗湖和福田客户较少，外区域客户多为投资客户。Codeofthisreport|15区域市场现状小结成交区间价格：2.2-2.5万/㎡供应主流产品：刚性需求产品为市场主流（50-90㎡）区域市场特点：以本地客户为主流的非市场热点、相对封闭的区域市场成交客户特征及趋势：地缘性强的沙头角本地客户，主要为首次置业和改善型需求的客户随着万科、佳兆业入驻消息发布，梧桐山隧道取消收费，地铁三期工程动工，沙头角逐渐被区域外客户接受认可，区域外客户成交比例有逐步上升的趋势Codeofthisreport|16片区在售典型项目蓝郡项目名称东埔海景花园三期发展商东埔实业集团、深圳冠懋房地产项目位置盐田CBD海景二路与东和路交汇处宗地面积：36272.10类型/规模建筑面积：165868.07推售套数592主力户型160-300㎡空中叠墅开盘时间2007-12-16景观无遮挡,一线海景全南北向纯复式设计五星级信息家园光纤入户、高速直入户电梯核心卖点挑高阔绰入户花园阔绰面积及尺度空间、一线无敌海景、超高赠送私家空中泳池、豪宅定位、高端硬件配置，再加上其高举高打270°独享海湾景致、线上线下双管的全市推广，让其成为跳出片区高端特制建筑材料被市区客户广泛认知的高端项目。Codeofthisreport|17未来供应盐田区未来新增供应项目一览近期项目项目名称位置开发商预计推出面积(万㎡)主力户型预计推出时间鸿泰雅居后方陆域鸿泰实业4170㎡四房、230㎡联排2012年下半年鹏广达畔山公寓后方陆域鹏广达0.9430-40㎡单房，50-60㎡一房2012年下半年钻石湾后方陆域东海成4107-110㎡三房，140㎡四房2013年2011或2012年海山道1号沙头角创建业0.8（可能推出）46㎡一房、120㎡三房初新世界倚山花园三期沙头角新世界95栋高层，高层以两三房平为主2013年蓝郡西堤花园沙头角冠懋490㎡三房、120-140㎡三、四房2012年蓝郡左岸花园沙头角冠懋4.2140-160㎡复式2013年八十步海寓梅沙鼎太3.847-67㎡、96-130㎡平层216㎡复式2012年上半年合计34.4