绽放城市之心------天成·蒙自北城项目初步沟通合创世纪2011.06HECHUANGSHIJI蒙自市位于云南省东南部、红河哈尼族彝族自治州东部，总面积2228平方公里，辖7镇4乡、86个村（居）委会、11个城市社区居委会、691个自然村、992个村民小组，共有汉、彝、苗、壮、回等19种民族，总人口39.08万人。其中，常住人口33.03万人，暂住人口6.05万人；少数民族人口19.31万人、农业人口26.45万人，分别占常住人口的58.5％、80％。辖区内有省级蒙自经济开发区和省级红河工业园区。地处云南低纬高原，属亚热带季风气候类型，年平均气温18.6℃，极端最高气温33.8℃，极端最低气温2.9℃无霜期337天，年降雨量815.8毫米，年均日照时数2234小时。HECHUANGSHIJI2003年1月29日，国务院批复同意将红河州政府驻地由个旧市迁移至蒙自县。2003年7月11日，云南省政府滇南中心城市现场办公会研究决定，建设以蒙自为核心的个（旧）开（远）蒙（自）——滇南中心城市。2003年11月18日，红河州建州46周年暨州府迁移蒙自庆典在蒙自举行，标志着红河州州府正式迁移蒙自县暨滇南中心城市建设全面启动。同日，“云南省红河工业园区暨红河钢铁有限公司百万吨钢铁项目奠基仪式”在蒙自县雨过铺镇举行，蒙自被列为省级工业园区，标志着红河州新型工业化战略全面启动实施。　　2010年11月16日，经批准，蒙自县由县改市。HECHUANGSHIJI但是，就像一位天生丽质的美女，外表的出众往往会掩盖她的内心长期以来，蒙自被外界定位于一个矿产资源型城市，这种误导并不能充分体现出蒙自真正的价值HECHUANGSHIJI今天，我们拥有了这样一个机会通过万正城的开发，加速一座城市的变革，实现每个鄂尔多斯人心中的理想，圆一座城市的梦那么，我们需要做些什么？又如何去做呢？每一个蒙自人心中都有一个梦想，并且有着实现目标的坚定信念重树城市形象，提高城市活力，寻求可持续发展道路，继续保持优势的城市竞争力HECHUANGSHIJI今天，我们拥有了这样一个机会通过对天成蒙自项目的开发，加速这座城市的变革，实现每个蒙自人心中的理想，圆一座城市的梦那么，我们需要做些什么？又如何去做呢？HECHUANGSHIJII.基地空间概念whatII.基础条件分析上篇III.交通及周边商业分析IV.项目特性V.本阶段工作说明VI.分析思路I.系统性分析中篇II.多因素综合判断whyIII.项目产品定位I.项目核心观点回顾II.目标消费群锁定下篇III.项目营销思路IV.项目营销策略howV.招商策略VI.项目产品建议HECHUANGSHIJIwhatI.基地空间概念II.基础条件分析III.交通及周边商业分析上篇IV.项目特性V.本阶段工作说明VI.分析思路HECHUANGSHIJI空间概念项目地??项项目地目地处处蒙自市北市蒙自市北市区区边缘边缘（（银银河路北端）；河路北端）；??就目前城市就目前城市发发展展规划来规划来看，看，项项目地目地处处于城于城乡结乡结合合处处；；HECHUANGSHIJI空间概念项目地地理标杆参照点距离（米）天马酒店1430红河洲府2312天马酒店南湖公园2851红河洲府红河大道2815南湖公园红河大道HECHUANGSHIJI空间概念本项目地处城市交通咽喉，将对城市北部区域产生重要的影响??项项目目总总占地面占地面积积64.7764.77亩亩，是目前，是目前蒙自市城市蒙自市城市边缘项边缘项目；目；??项项目具目具备连备连好的交通好的交通条条件，其出生件，其出生、、发发展、成熟展、成熟将对将对蒙自市北部城蒙自市北部城区区产产生深生深远远的影的影响响；；??以居住功能以居住功能为为主，兼主，兼顾办顾办公、商公、商业业等多等多种种功能，功能，属属于典型的于典型的综综合性多合性多功能功能项项目目开发开发；；HECHUANGSHIJI基础条件分析地形描述A：34804.678m???项项目由目由两两部分地部分地块组块组成，成，总总占地面占地面积积：：43182.007m?（约64.77亩）；B：8377.329m?43182.007m?（约64.77亩）；??其中，其中，AA地地块块占地占地34804.678m34804.678m??（（约约52.2152.21亩亩）），，BB地地块块占地占地8377.329m8377.329m??（（约约12.5612.56亩亩）；）；??整整个项个项目地目地块块地地势势平坦，无明平坦，无明显显高差；高差；??整的整的来来看，看，项项目地呈目地呈规则规则多多边边形，有三形，有三条条交通道交通道路交路交汇与项汇与项目地旁，具有目地旁，具有较较好的交通好的交通优势优势；；HECHUANGSHIJI基础条件分析四至关系??项项目目南面南面为为城市主干道城市主干道（（银银河路）端河路）端头头，，车车流主流主要以大要以大车为车为主；主；??西面西面为为已完成建已完成建设设的居住的居住小小区区，小，小区区商商业业均均为为社社区区型商型商业业，主要以，主要以车辆车辆修理修理和建材和建材销销售售为为主要主要业态业态，，但但经营状态并经营状态并不理想；不理想；HECHUANGSHIJI基础条件分析四至关系??项项目目西面西面为为村民新建村民新建居住居住区区域，部分域，部分楼楼体体还还在建在建设设中；中；??项项目南西面目南西面属属于城于城乡乡接壤接壤区区域，也是城市域，也是城市进进入入乡镇乡镇的主要通道之一的主要通道之一；；??其中，在其中，在项项目地中有目地中有电缆线电缆线由由东东向西向西贯贯穿整穿整个项个项目地；目地；HECHUANGSHIJI基础条件分析基地附着物??目前基地目前基地内内部已无建筑体存在，部已无建筑体存在，仅仅有部分建筑有部分建筑垃垃圾；圾；??一一条电缆从条电缆从基地中由基地中由东东向西向西贯贯穿；穿；HECHUANGSHIJI基础条件分析地地质质??紧临紧临基地即有已建基地即有已建设设的居住小的居住小区区，且，且还还有部分民房有部分民房处处于建于建设设中，基地地中，基地地质质情情况况良好，基地具良好，基地具备开发条备开发条件；件；能源能源??由于基地旁已有由于基地旁已有开发开发建建设设，故基地的，故基地的动动力、水、力、水、电电等等动动能源接入能源接入应该应该不存在不存在太多的太多的问题问题。。污污染染??基地周基地周边边商商业业态业业态主要主要为为汽汽车车修理行修理行业业，存在微量潜在的油，存在微量潜在的油污污污污染；染；??基地基地对对面有城面有城乡乡主要交通要道，主要交通要道，经经常有大常有大车车通通过过，且蒙自有空，且蒙自有空军军军军事基地，事基地，所以存在噪音所以存在噪音污污染；染；HECHUANGSHIJI交通路网分析??基地旁基地旁为为城城区区““银银河路”和城河路”和城乡乡出入主要道路“老公路”的交出入主要道路“老公路”的交汇处汇处；；??其中，南向其中，南向为为城城区区““银银河路”，河路”，该该路段路段为双为双向三向三车车道路面，道路面，宽约宽约4040米；西向米；西向为为城城乡乡出入干出入干道，道，宽约宽约99米；米；??该处该处交通主要承担城市交通主要承担城市与乡镇与乡镇的的运输运输交通，主要交通，主要为为大型大型货货物物运输车辆运输车辆，人流主要，人流主要为为城城乡乡外出外出务务工人工人员员，城，城区内区内外出步行人口外出步行人口较较少；少；HECHUANGSHIJI交通流量分析时间时间：：1919：：02——1902——19：：2222车车流：流：157157辆辆（大（大车车：小：小车车=3=3：：11））人流：人流：266266人（步行：人（步行：电动车电动车=1=1：：55））HECHUANGSHIJI周边商业布局农业银行社区型商业：主要以车辆修理、建材为主要业态，其中包含少量餐饮，且经营状况并不理想，租金较低银河大酒店城市主要商业区??就城市就城市区区域域而言而言，目前，目前没没有有较为较为大型大型集集中商中商冠南超市：主要集中在天业，仅有现“中央大街”项目商业较为集中；马广场和南湖公业，仅有现“中央大街”项目商业较为集中；蒙自骨伤科园附近综合门诊HECHUANGSHIJI项目特性开发条件本项目地处城市交通咽喉，将对城市北部区域产生重要的影响??项项目目总总用用地面地面积积64.7764.77亩亩，是目前，是目前蒙自市城市蒙自市城市边缘项边缘项目目??项项目具目具备连备连好的交通好的交通条条件，其出生件，其出生、、发发展、成熟展、成熟将对将对蒙自市北部城蒙自市北部城区产区产生深生深远远的影的影响响??以居住功能以居住功能为为主，兼主，兼顾办顾办公、商公、商业业等多等多种种功能，功能，属属于典型的于典型的综综合性多功合性多功能能项项目目开发开发HECHUANGSHIJI项目特性发展商目标树立蒙自地产品牌，打造蒙自居住、商业特区??树树立企立企业业品牌品牌，，扩扩大大企企业业在房地在房地产开发领产开发领域的域的知名度知名度与与美美誉誉度度，，为为企企业业未未来来的大的大规规模模扩张扩张提提供必供必要要支支持持??继续发挥继续发挥城市城市运营运营的核心的核心优势优势，，与与政府政府携手引携手引领领城市城市发发展，展，加快加快蒙自整体城市化蒙自整体城市化进进程程，提，提升升城市城市竞争竞争力力??优优化完化完善善产业链条产业链条，以，以项项目的目的开发开发建建设设及及可持可持续发续发展展作作为为企企业业新的新的利利润润增增长长点点，，为为企企业业的的转转型型寻寻求求更更多多契契机机HECHUANGSHIJ